COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 23 Octobre 2025

N° RG 25/02828 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QRSY

Grosse délivrée

à M^e COTTRAY-

[C]

Expédition délivrée

à M. [M]

le

DEMANDERESSE:

Madame [F] [L]

née le 29 Décembre 1955 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, substitué par M^e Daniel ROSCIO, avocatS au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [M]

né le 10 Juin 1989 à [Localité 12] (30)

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Octobre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 1er décembre 2013, Madame [F] [L] a donné à bail à Monsieur [I] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer principal mensuel de 450 euros et de 20 euros provisions sur charges.

Par ordonnance du 6 février 2025, le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 9] a autorisé – Madame [F] [L] à pénétrer dans le lot donné à bail à Monsieur [I] [G] sis à [Adresse 10], au besoin en faisant appel à un commissaire de Justice lequel pourra se faire assister d’un serrurier pour permettre l’ouverture des portes, afin de procéder à une nouvelle recherche de fuites, aux réparations préconisées dans le rapport de recherches de fuites du 23 avril 2024 ainsi que toute autre réparation commandée par l’urgence,

— Madame [F] [L] à pénéter dans le lot donné à bail à Monsieur [I] [G] accompagnée de l’entreprise de son choix laquelle effectuera une recherche de fuites, les réparations préconisées dans le rapport de recherches de fuite du 23 avril 2024 ainsi que toute autre réparation commandée par l’urgence à charge pour elle d’aviser le locataire de la date d’intervention de l’entreprise par lettre recommandée avec avis de réception 5 jours avant l’intervention prévue.

— dit que l’ensemble des frais engendrés par ladite intervention seront supportés intégralement et exclusivement par Monsieur [I] [G] si son abstention fautive est démontrée.

Par ordonnance réputée contradictoire de référé du 7 février 2025, le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 9] a dit n’y avoir lieu à référé et invité Madame [F] [L] à mieux se pourvoir.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, Madame [F] [L] a fait assigner Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice afin de:

— ordonner la résiliation judiciaire du bail pour motif légitime à savoir l’absence d’entretien et d’usage des lieux conformes à sa destination

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique

— condamner Monsieur [I] [G] à lui payer:

— la totalité du coût des mesures nécessaires à la réparation de la fuite localisée au niveau du bac à douche, et notamment le désencomprement et nettoyage du couloir menant à la salle de bain et de celle-ci

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux,

— outre une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 11 septembre 2025, Madame [F] [L] représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en l’état de l’acte introductif d’instancce.

Monsieur [I] [G] régulièrement assigné selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, un procès verbal de recherches infructueuses ayant été dressé, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes par la voie électronique le 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Vu le contrat de bail,

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2°) de payer le prix du bail aux termes convenus

Il ressort de l’article de la loi du 6 juillet 1989 que « le locataire est obligé :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

En l’espèce, il ressort du procès verbal de constat de commissaire de justice du 23 avril 2024 intervenu en application de l’ordonnance rendue sur requète le 23 février 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 9] que «personne ne répond aux différents appels. l’appartement est ouvert avec l’intervention du serrurier. L’appartement est totalement encombré à tel point qu’il est difficile d’ouvrir la porte et de circuler dans le logement.

Monsieur [D] plombier de la copropriété ainsi que la personne chargée de la recherche de fuite, confirment qu’il s’agit sans doute d’un trop plein de la colonne d’évacuation des eaux usées de la copropriété qui était bouchée et qui a dégorgé dans l’appartement de Monsieur [G] situé au niveau du bac à douche du logement donné en location à Monsieur [G] ; »

Il résulte de la recherche de fuite du 23 avril 2024 que « tous les points d’eau de la salle de bain sont bouchés. L’eau et des débordements se produisent. »

Aux termes de l’attestation du syndic de copropriété CITYA DALBERA en date du 16 mai 2025, il ressort l’existence de plusieurs signalements depuis plus de deux ans faisant état « d’une accumulation de déchets ménagers à l’intérieur du logement, d’une impossibilité pour le propriétaire d’accéder à son bien pour y effectuer des vérifications ou travaux d’entretien et de la présence récurrente d’insectes (blattes) dans les parties communes attenantes, imputée par certains résidents à l’état du logement précité ».

En l’espèce, le constat de commissaire de justice montre la présence de multiples déchets causant un véritable encombrement, décrit comme si important que le déplacement des personnes à l’intérieur du logement est signalé comme difficile. Il est également notable de relever l’amoncellement des détritus à l’origine de la fuite au niveau du bac de douche, la durée particulièrement importante du trouble de jouissance depuis plus de deux ans, les signalements des voisins qui se plaignent d’un dégât des eaux qui perdure dans l’appartement situé en-dessous du logement occupé par Monsieur [G] et de la présence récurrente de nuisibles tels que des blattes en raison de la présence d’innombrables déchets dans l’appartement.

Ces éléments ci-avant énoncés apparaissent constitutifs d’une grave inexécution contractuelle.

Monsieur [I] [G] n’a pas fait usage paisible du logement dont il est locataire en n’assurant pas l’entretien courant de l’appartement de sorte que Madame [L] a un motif légitime et sérieux à solliciter la résiliation judiciaire du bail et la reprise du bien.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [I] [G], et d’ordonner son expulsion du logement.

Monsieur [I] [G] sera condamné à rembourser à Madame [L] sur présentation des factures, la totalité du coût des mesures nécessaires à la réparation de la fuite localisée au niveau du bas à douche, résultant de son comportement fautif.

Monsieur [I] [G] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Afin de mettre fin aux troubles de jouissance subis par les autres résidents, Madame [L] sera autorisée à pénétrer dans le lot donné à bail à Monsieur [I] [G] accompagnée des entreprises de son choix pour effectuer les réparations de la fuite localisée au niveau du bac de douche. Elle pourra se faire assister d’un serrurier pour permettre l’ouverture des portes.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [G] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [F] [L] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [I] [G] à lui verser une somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er décembre 2013 entre Madame [F] [L] d’une part, et Monsieur [I] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] au jour de l’assignation, le 28 mai 2025,

DIT que Monsieur [I] [G] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [G] à compter du 28 mai 2025 date de la résiliation du bail, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances

AUTORISE Madame [F] [L] à pénétrer dans l’appartement donné à bail à Monsieur [I] [G] sis à [Adresse 11] au besoin en faisant appel à un commissaire de justice, lequel pourra se faire assister d’un serrurier pour permettre l’ouverture des portes;

AUTORISE Madame [F] [L] à pénétrer dans le lot donné à bail à Monsieur [I] [G] sis à [Adresse 10], accompagnée des entreprises de son choix afin d’effectuer les mesures nécessaires à la réparation de la fuite localisée au niveau du bal à douche,

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à rembourser à Madame [F] [L] sur présentation de factures, la totalité du coût des mesures nécessaires à la réparation de la fuite localisée au niveau du bac à douche et notamment le désencombrement et le nettoyage du couloir menant à la salle de bain et de celle-ci

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à verser à Madame [F] [L] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice

Le greffier, La vice-présidente,