COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01557 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2KO

Du 04 Février 2025

MINUTE N°25/00043

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4]

c/ [S], [S]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e ROUILLOT

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (2)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Août 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4]

Reorésenté par son syndic en exercice [Y] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [C] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

ITALIE

Non comparant ni représenté

Mme [M] [S]

[Adresse 6]

[Localité 3]

ITA ITALIE

Non comparante ni représentée

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 17 Décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [S] et Madame [M] [B] sont propriétaires indivis du lot n° 36 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par actes de commissaire de justice du 22 août 2024, fait assigner Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

34 791,86 euros au titre des charges et provisions échues au 4 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation102,98 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2024 (1er trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025)102,98 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025 (2ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025)102,98 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025)102,98 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025)1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

A l’audience du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S], régulièrement assignés par acte de transmission de la demande de signification ou de notification dans un autre état membre en application du règlement (CE) n°1393/2007 du Parlement européen et du Conseil du 13 novembre 2007, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, les avis de réception étant versés ainsi que le retour des actes de l’entité étrangère.

Le conseil de M.[C] [S] qui a comparu lors de la première audience du 27 septembre 2024 ayant précisé à la juridiction qu’il n’intervenait plus à la défense de ses intérêts par un mail du 11 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] sont propriétaires indivis du lot n° 36 dépendant de l’immeuble [Adresse 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 14 janvier 2022, 10 janvier 2023, 29 mai 2023 et 19 avril 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 outre les travaux de rénovation des parties communes du bâtiment B.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] pour la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2025, un commandement de payer du 22 septembre 2023 portant sur la somme de 32 950.08 euros ainsi que de mises en demeure des 18 janvier 2024 et 23 avril 2024 envoyées par lettres recommandées avec avis de réception (signé par M.[S]), ces dernières portant sur la somme de 34 569,75 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 4 juillet 2024, que Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 33 033,27 euros, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien recevables de la somme de 33 033,27 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 et de la somme de 411,92 euros (102,98 x 4) au titre des provisions à échoir.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 33 033,27 euros à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la somme de 411,92 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, la somme de 380 euros au titre des frais du compromis de vente et les frais de118,67 euros au titre de frais d’huissier pour la traduction d’acte, sont des frais nécessaires qui seront mis à la charge des défendeurs.

Toutefois s’agissant des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement des sommes de 217,22 euros au titre de frais de mise à l’avocat et 542,70 euros au titre de frais de suivi de procédure formée à ce titre sera rejetée.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, la somme de 498.67 euros au titre des frais de recouvrement de l‘article 10-1 de la loi de 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs années et ce alors que l’arriéré locatif se montre très élevé, Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble à son préjudice, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 33 033,27 euros au titre des charges et provisions échues au 1er juillet 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 411,92 euros au titre des charges et travaux, provisions non échues pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 498.67 euros au titre des frais de recouvrement de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] et Madame [M] [S] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT