COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 3] c/ [L]

MINUTE N°

DU 28 Février 2025

N° RG 24/00664 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPXG

Grosse délivrée

à M^e DONNANTUONI

Expédition délivrée

à M^e BRICE-TREHIN

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET ACE GESTION

[Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI substitué par M^e Antoine VANDELET, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [L]

né le 15 Mars 1949 à [Localité 8] (19)

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN substitué par M^e Marianne FOUR, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 28 Février 2025.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Février 2025

FAITS ET PROCEDURE

M. [K] [L] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6].

Par acte extra-judiciaire du 17 janvier 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet ACE GESTION, a fait assigner M. [K] [L] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 04 décembre 2024.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] a été représenté par son conseil ;

. M. [K] [L] a été représenté par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet ACE GESTION, vu les dernières écritures pour M. [K] [L], auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025, prorogé au 28 février 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet ACE GESTION, justifie :

— que M. [K] [L] est propriétaire des lots lot n° 22 et n° 21 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6],

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours.

Il n’est donc pas justifié que M. [K] [L] aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 15 juin 2023 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures,

— le décompte de créance.

Si le défendeur affirme que l’intégralité des sommes qu’il a pu verser relativement aux charges dues au titre des lors n° 22 et n° 21 n’aurait pas été affectée au règlement de celles-ci, les documents qu’il produit ne le justifient nullement.

En revanche, les décomptes et appels de fonds précis produits par le demandeur reprennent l’intégralité des sommes appelées et effectivement versées aux titre des deux lots présentement litigieux et mettent en évidence que M. [K] [L] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant, arrêté au 17 novembre 2023, de 2.509,72 € au titre du lot n° 22 et de 1.245,32 € au titre du lot n° 21.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [K] [L] :

— au paiement de la somme de 2.509,72 € au titre du lot n° 22, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 17 novembre 2023,

— et au paiement de la somme de 1.245,32 € au titre du lot n° 21, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 17 novembre 2023.

Il sera dit que ces sommes produiront respectivement intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

En l’absence de détail précis desdites sommes produit, il convient de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet ACE GESTION, de ses demandes au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que M. [K] [L] ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [K] [L] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [K] [L] sera condamné au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet ACE GESTION, de la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [L], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet ACE GESTION, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 700,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [K] [L].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], sis [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet ACE GESTION, la somme de 2.509,72 € au titre du lot n° 22, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 17 novembre 2023, avec intérêts à compter du 17 janvier 2024,

CONDAMNE M. [K] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], sis [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet ACE GESTION, la somme de 1.245,32 € au titre du lot n° 21, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 17 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [K] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet ACE GESTION, la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet ACE GESTION, la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE