COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [M] [B], [W] [B] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

N° 25/

Du 12 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/01766 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NOTG

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

la SELARL [W] CASTEL

expédition délivrée à

le 12 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 21 novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 juin 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [M] [B]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par Maître Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [W] [F] épouse [B]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, [Adresse 2]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [B] et Mme [W] [B] sont propriétaires du lot n°8 constitutif d’un local commercial disposant d’une entrée indépendante de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6].

Une assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble s’est réunie le 25 février 2021.

Par acte d’huissier du 3 mai 2021, les époux [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pour obtenir principalement la nullité de la résolution n°7-2 de cette assemblée générale.

Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires, a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion, a déclaré recevables le recours des époux [B] à l’encontre de l’assemblée générale du 25 février 2021 et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 18 juin 2024, les époux [B] sollicitent :

le prononcé de la nullité de la résolution n°7-2 de l’assemblée générale du 25 février 2021,la dispense de M. [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,la condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser à M. [B] l’ensemble des sommes qu’il aurait éventuellement été amené à payer de ce chef sur les cinq dernières années à compter de l’assignation,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’un seul projet de résolution n°7 figurait dans la convocation à l’assemblée générale du 25 février 2021 relative à l’approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, alors que l’assemblée générale a voté deux résolutions distinctes.

Ils notent en outre que l’assemblée générale a, dans la même résolution, approuvé à la majorité simple les comptes de la copropriété et a voté à la même majorité sur la participation de leur lot n°8 aux honoraires du syndic et à l’appel de fonds « procédure ».

Ils exposent que le règlement de copropriété prévoit dès sa création en 1965 un statut particulier pour leur lot en ce qu’il ne participe pas à la prise en charge des frais de la copropriété et en contrepartie assume la totalité des frais d’entretien du lot, y compris ceux qui concernent les parties communes.

Ils notent que le local commercial dispose d’une entrée et des éléments d’équipement indépendants de la copropriété et qu’il n’a aucun lien avec celle-ci à l’exception du terrain sur

lequel les constructions sont édifiées.

Par conclusions récapitulatives et en réponse n°2 notifiées le 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] conclut au débouté des époux [B] de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il demande au tribunal de juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Il fait valoir au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que les propriétaires du lot n°8 sont redevables des charges de procédure qui relèvent des charges communes générales, que le règlement de copropriété ne les exonère pas du paiement de ces charges et que le lot n°8 n’est pas indépendant de l’immeuble. Il ajoute que le critère d’utilité ne concerne que les charges communes spéciales.

Il estime que l’article 10 alinéas 2, 3 et 4 du règlement de copropriété exonérant le lot n°8 du paiement des charges est illicite et doit être réputé non-écrit.

La clôture de l’affaire est intervenue le 7 novembre 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 11 mars 2025 prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°7-2 de l’assemblée générale du 25 février 2021

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

En application de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, la convocation à l’assemblée générale doit contenir l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Enfin, chaque résolution soumise au vote de l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet, sauf si les objets réunis dans une seule résolution ont un caractère indissociable.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021 comporte le projet de résolution n°7 rédigé comme suit :

« [S] n°7 Approbation des comptes de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020

(Article 24)

Projet de résolution :

L’assemblée générale, après en avoir discuté, décide d’approuver les comptes de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020 et la répartition sont [sic] approuvés.

Les honoraires du syndic doivent être repartis sur la totalité des tantièmes, y compris le lot [B].

L’appel de fonds « procédure » doit intégrer, également, le lot [B]. »

Le procès-verbal d’assemblée générale communiqué comporte la résolution n°7 dactylographiée :

« L’assemblée générale, après en avoir discuté, décide d’approuver les comptes de l’exercice 1/7/2019-30/6/2020 »

Diverses mentions manuscrites sont apportées au niveau de cette résolution. Elles désignent l’approbation des comptes de l’exercice 2019/2020 en tant que résolution n°7-1 et ajoutent une résolution n°7-2 ainsi libellée :

« Affct de fonds ‘Procédure’ comprenant le lot [B] [S] adoptée 408/799 »

Il convient de relever que, d’une part, le projet de résolution adopté n’est pas identique au projet de texte figurant dans la convocation en ce que deux résolutions distinctes ont été soumises au vote alors que l’assemblée a été saisie par l’ordre du jour d’un seul projet de résolution.

D’autre part, le texte du projet de résolution comportait des précisions concernant notamment la répartition des honoraires du syndic et quant au fait qu’il s’agirait d’un appel de fonds spécifique « procédure ».

En outre, la résolution comporte plusieurs objets dissociables, dont l’approbation des comptes de la copropriété, la répartition des honoraires du syndic sur la totalité des tantièmes et l’appel de fonds à adresser aux propriétaires du lot [B], qui auraient dû faire l’objet de résolutions distinctes.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°7-2 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de fait et de droit soulevés par les parties.

Sur la demande de M. [B] de remboursement des charges de copropriété

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [B] formule dans le dispositif de ses écritures une demande de voir juger qu’il sera remboursé des sommes qu’il aurait été éventuellement amené à payer de ce chef sur les cinq dernières années à compter de l’assignation.

Il ne soulève cependant aucun moyen de fait et de droit au soutien de sa demande et ne verse aucune pièce au débat.

Il sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance et à payer à M. [B] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire.

Sur la demande de dispense de la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est donc dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la prétention principale des époux [B] est déclarée fondée et ils doivent donc être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°7-2 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] du 25 février 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à M. [M] [B] et à Mme [W] [B], ensemble, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que M. [M] [B] et Mme [W] [B] doivent être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT