Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

1 GROSSE M^e MOUTET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/344

N° RG 23/05511 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PNQ6

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS D’AZUR, sise à VENCE (06140) 1167 chemin de la Sine, pris en la personne de son Syndic en exercice, représenté par son Syndic en exercice FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 11 boulevard de la Ferrage, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [O] [M]

né le 16 Décembre 1976 en BELGIQUE

HAACHTSESTEENWEG 391 BUS 10

2820 2820 BONHEIDEN (BELGIQUE)

Madame [B] [F]

née le 06 Mai 1985 en BELGIQUE

HAACHTSESTEENWEG 391 BUS 10

2820 2820 BONHEIDEN (BELGIQUE)

représentée par M^e Stéphanie MOUTET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 février 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N], [O] [M] et Madame [B] [F] sont propriétaires des lots numéros 143 et 247 au sein de la résidence LES JARDINS D’AZUR, située 1167 chemin de la Sine à VENCE (06140).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR a fait assigner, par acte signifié le 8 novembre 2023, Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Suivant conclusions récapitulatives numéros 2 notifiées par RPVA le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR sollicite du Tribunal de :

« Débouter Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AZUR :

la somme de 25.329,97 € au titre des charges de copropriété dues au 24 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil.la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’Article A 444-32 du Code de Commerce en application des frais prévus par l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

*****

En défense, suivant conclusions récapitulatives numéros 2 notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] sollicitent du Tribunal de :

« Dire infondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS D’AZUR à l’encontre de Madame [B] [F] et Monsieur [N] [M] ;

L’en débouter ;

Juger que la dette de Madame [B] [F] et Monsieur [N] [M] à l’égard du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS D’AZUR est de 12 882,75 euros au 31 décembre 2023 sous déduction des sommes saisies ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS D’AZUR à payer et porter à Madame [B] [F] et Monsieur [N] [M] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le même aux entiers dépens de la procédure autorisant Maître Stéphanie MOUTET Avocat au Barreau de GRASSE à recouvrer ceux dont il a fait l’avance. »

*****

La clôture a été prononcée le 5 décembre 2024 par le juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 16 juin 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 22 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

*****

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Sur le bien-fondé de la demande au vu de l’information donnée aux copropriétaires des appels de fonds

Les défendeurs s’opposent à la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR au motif qu’ils n’ont jamais été destinataires de convocation aux assemblées générales de la copropriété ni d’appels de fonds au titre des charges de copropriété.

Ils se fondent sur les dispositions des articles 1103 et suivants du Code civil et reprochent au syndic d’avoir commis une faute dans l’exercice de ses fonctions, invitant ainsi le syndicat des copropriétaires demandeur à engager la responsabilité contractuelle du cabinet FONCIA.

Ils précisent résider tous deux en Belgique à Haachtsesteeweg 391 bus 10 Kampenhout, adresse communiquée aux vendeurs des lots et à toutes les personnes intervenues dans le cadre de cette opération immobilière, dont ils n’ont jamais changé et à laquelle l’administration fiscale française leur envoie les avis de taxes.

Selon eux, le syndic FONCIA AD aurait dû recueillir en amont les adresses des copropriétaires et, à cette fin, se rapprocher de Maître [L], notaire à Dunkerque (59), qui a établi le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires expose, quant à lui, qu’il appartient aux copropriétaires de fournir au syndic les informations nécessaires pour lui permettre de leur notifier les appels de fonds, décomptes de charges, convocations aux assemblées générales et procès-verbaux à l’adresse qu’ils souhaitent, et un changement d’adresse doit être notifié au syndic par courrier recommandé avec avis de réception.

Il précise que le syndic FONCIA AD dispose des adresses des copropriétaires qui étaient dans les fichiers de son prédécesseur.

Enfin, selon lui, s’il était retenu que le syndic avait commis une erreur, cela ne saurait être opposable au syndicat des copropriétaires.

Sur ce :

Aux termes de l’article 32, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, « Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord. »

En application de l’article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret, sont valablement faites au dernier domicile indiqué au syndic.

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il en ressort qu’il appartient au copropriétaire de tenir avisé le syndic de ses éventuels changements d’adresse ou de l’adresse à laquelle il souhaite se voir notifier les notifications relatives à la copropriété.

En l’espèce, les défendeurs ne justifient pas avoir porté à la connaissance du syndic, une autre adresse que celle valablement utilisée.

En outre, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AZUR verse aux débats les appels de fonds du 01/10/2021 au 31/03/2025 ayant pour destinataires les défendeurs.

Le Tribunal relève que l’adresse indiquée est la suivante : « Haachtsesteenweg 391 Bus 10, 2820 BONHEIDEN ». Cette adresse est différente de celle revendiquée par Monsieur [M] et Madame [F].

Comme rappelé plus haut, il appartenait à Monsieur [M] et Madame [F] d’initier la démarche de communication de leur adresse, ce dont ils ne justifient pas dans le cadre de la présente instance.

En tout état de cause, le Tribunal rappelle que l’erreur d’adresse et, ainsi, le retour du recommandé à l’expéditeur n’a pas d’incidence sur l’exigibilité des charges de copropriété, laquelle est relative seulement à la propriété du lot.

Il est régulièrement jugé que l’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication des appels de fond ou de l’envoi d’une mise en demeure et que les charges de copropriété sont exigibles à la date indiquée dans le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes du syndicat des copropriétaires.

En effet, l’exigibilité des charges est sous-tendue à leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et à compter de l’établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété.

Dès lors, l’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments des parties, les moyens de défense soulevés par Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] seront écartés.

Sur le quantum de la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

*****

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR produit, au soutien de sa demande de condamnation, notamment les pièces suivantes :

— un décompte débiteur, arrêté au 29 septembre 2023,

— un relevé de propriété,

— une mise en demeure en RAR du 17/09/2020,

— une mise en demeure du 06/11/2020,

— une mise en demeure en RAR du 05/11/2021,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié le 31/05/2020,

— une mise en demeure en RAR du 31/01/2023,

— des appels de fonds du 01/10/2021 au 31/03/2025,

— des décomptes de charges de copropriété du 01/01/2020 au 24/01/2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2019, ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 10/05/2019 au 31/12/2019, de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2020, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, et le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 décembre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— un contrat de syndic,

— des relevés généraux des dépenses des exercices 2020 et 2021,

— une facture d’huissier du 01/06/2021,

— une facture d’huissier du 17/06/2022,

— une situation de compte du 01/04/2020 au 18/06/2024.

Il appert ainsi que Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] restent devoir la somme de 18.108,11 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025 inclus.

*****

En outre, des frais ont été imputés sur le compte de la copropriétaire débitrice, à savoir :

-11/06/2020 – RELANCE : 18,00 € ;

-17/09/2020 – MISE EN DEMEURE : 30,00 € ;

-06/11/2020 – MISE EN DEMEURE : 30,00 € ;

-16/12/2020 – SOMMATION DE PAYER : 250,00 € ;

-17/03/2021 – RELANCE : 25,00 € ;

-06/06/2021 – COMMANDEMENT DE PAYER : 149,35 € ;

-05/11/2021 – MISE EN DEMEURE : 50,00 € ;

-05/11/2021 – FRAIS DE 2EME RELANCE : 35,00 € ;

-25/11/2021 – INTERETS DE RETARD : 10,20 € ;

-15/06/2022 – CONST DR HUISSIER : 200,00 € ;

-29/07/2022 – SOMMATION : 357,87 € ;

-08/12/2022 – CONST DR AVOCAT : 398,52 € ;

-15/06/2023 – SUIVI DOSS TRANSMIS AVOCAT : 130,00 ;

-15/06/2023 – SUIVI DOSS TRANSMIS AVOCAT : 260,00 ;

-07/09/2023 – SUIVI DOSS TRANSMIS AVOCAT : 130,00 ;

-29/09/2023 – CONSTITUTION D’HYPOTHEQUE : 300,00 € ;

-24/11/2023 – FRAIS SIGNIF DENONCE SAISIE ET ASSIGN : 3.066,52 € ;

-01/12/2023 – DOSS TRANSMIS AVOCAT : 260,00 € ;

-06/02/2024 – SIGNIF ETRANGER : 545,40 € ;

-16/02/2024 – HONO HYPOTHEQUE : 300,00 € ;

-12/03/2024 – SUIVI DOSS TRANSMIS AVOCAT : 169,00 € ;

-04/06/2024 – SUIVI DOSS TRANSMIS AVOCAT : 169,00 € ;

-15/09/2024 – SUIVI DOSS TRANSMIS AVOCAT : 169,00 € ;

-06/12/2024 – SUIVI DOSS TRANSMIS AVOCAT : 169,00 €.

Et ce pour un montant total de 7.221,86 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le Tribunal retiendra une mise en demeure ou commandement de payer par année civile.

S’agissant de l’année 2020, la sommation de payer du 16 décembre 2020 n’est pas produite aux débats, de sorte que seul le coût d’une mise en demeure à 30 euros sera pris en compte.

S’agissant de l’année 2021, le commandement de payer les charges de copropriété d’un coût de 149,35 euros sera retenu.

S’agissant de l’année 2022, la sommation de payer d’un coût de 357,87 euros sera également retenue.

Les actes d’hypothèque et de dénonce de saisie ne sont pas produits aux débats, de sorte que le Tribunal ne pourra les retenir, ne pouvant en vérifier la réalité.

Les frais d’assignation sont compris dans les dépens visés par l’article 696 du code de procédure civile et non dans les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ne seront donc pas comptabilisés.

Il est ainsi établi que la créance de la copropriété sera expurgée d’une somme de 6.684,64 euros (7.221,86 – 537,22) correspondant à des frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité.

*****

En l’espèce, le Tribunal relève que l’assignation signifiée le 8 novembre 2023 porte sur la somme de 15.256,69 euros en principal.

En conséquence, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal se décomposent selon les sommes dues de la manière suivante :

—  15.256,69 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 novembre 2023 ;

— Pour le surplus, soit la somme de 2.851,42 euros (18.108,11 – 15.256,69) assortie des intérêts au taux légal à compter de la notification des dernières conclusions le 30 janvier 2025.

*****

En conséquence, Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AZUR :

— la somme de 18.108,11 euros au titre des charges de copropriété et provisions dues au 1er janvier 2025 inclus, dont la somme de 15.256,69 euros assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation du 8 novembre 2023 et pour le surplus, soit la somme de 2.851,42 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions, le 30 janvier 2025 ;

— la somme de 537,22 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation du 8 novembre 2023.

Sur la solidarité

En vertu de l’article 1310 du Code civil : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En application de ce texte, l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AZUR produit son état descriptif et règlement de copropriété en date 5 avril 2017.

En page 104, à l’article 108 intitulé « INDIVISIBILITE – SOLIDARITE », il est stipulé que « Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. »

En conséquence, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues portant sur les charges de propriété impayées, rappel étant fait que la solidarité ne s’applique pas aux frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR sera débouté ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel, direct et certain qui soit attaché aux retards de paiement des sommes dues par la défenderesse. Un tel préjudice, autant que la mauvaise foi de la débitrice, ne sauraient se déduire de la seule et simple nature du litige, pas davantage qu’ils ne sauraient se déduire automatiquement des précédents judiciaires qui ont été élevés entre les parties.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR sera débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10 -1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du code de commerce, ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc y faire droit.

En conséquence, Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] seront condamnés in solidum à supporter les dépens, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, avocat.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] de leur demande de dire infondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR à leur encontre ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR la somme de 18.108,11 euros au titre des charges de copropriété et provisions dues au 1er janvier 2025 inclus, dont la somme de 15.256,69 euros assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation du 8 novembre 2023 et le surplus, soit la somme de 2.851,42 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions le 30 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR la somme de 537,22 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation du 8 novembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] aux entiers dépens, exclusion faite du coût des émoluments prévus à l’article A. 444-32 du code de commerce, distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, avocat ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [N] [M] et Madame [B] [F] de leur demande de condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE