COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [P] [M], [J] [T] c/ Syndicat Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 8]

N° 25/

Du 18 février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01813 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O42C

Grosse délivrée à

la SELARL EXL AVOCATS

M^e Antoine RYCKEBOER

expédition délivrée à

le 18 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 18 février 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 février 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Mme [P] [M]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Antoine RYCKEBOER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

M. [J] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Antoine RYCKEBOER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la société AZUREFI

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET de la SELARL EXL AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [M] et M. [J] [T] sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] [Adresse 9]).

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 9 mars 2023.

Par acte du 10 mai 2023, Mme [M] et M. [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n° 20 de cette assemblée générale.

Par conclusions n° 1 notifiées le 13 février 2023, Mme [P] [M] et M. [J] [T] sollicitent :

l’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 9 mars 2023,le rejet de la demande de communication de pièces du syndicat des copropriétaires,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [M] et M. [T] soutiennent, au titre de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, que la résolution litigieuse porte sur deux objets distincts, à savoir la communication de documents par les copropriétaires et le mandat d’ester en justice.

Ils estiment en outre qu’elle est imprécise car elle ne précise pas l’objet du mandat d’ester en justice, ni les lots et copropriétaires concernés par l’action en justice.

Ils ajoutent, sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que cette résolution méconnaît l’article C du règlement de copropriété relatif à l’usage des parties communes.

Ils affirment que la résolution litigieuse, adoptée à la majorité simple de l’article 24, modifie le règlement de copropriété en imposant la communication de documents qui n’étaient pas requis jusqu’alors.

Ils indiquent qu’il ne peut être exigé des copropriétaires ayant déjà réalisé des travaux permis par le règlement de copropriété de communiquer des documents dont ils n’avaient pas connaissance au moment de la réalisation de ces travaux.

Ils s’opposent à la demande de communication de pièces du syndicat, observent qu’aucun fondement juridique n’est précisé au soutien de cette demande et qu’elle n’est pas justifiée par un commencement de preuve de la réalisation des travaux.

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] conclut au débouté de Mme [M] et de M. [T] de leurs demandes et sollicite à titre reconventionnel leur condamnation solidaire à :

lui communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir :

tout document permettant d’appréhender la consistance des travaux réalisés au droit du patrimoine commun (suppression ou percement de murs, dévoiement de conduits communs ou de canalisations), le cas échéant, l’étude qui a dû être réalisée par un BET structure, lui payer la somme de 5.000 euros à parfaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, distraits au profit de Maître Alexis Crovetto Chastanet.

Le syndicat des copropriétaires affirme que suite à leur acquisition de trois lots contigus, Mme [M] et de M. [T] ont réalisé d’importants travaux de réaménagement pour les réunir.

Il fait valoir que c’est l’article B du règlement de copropriété relatif à l’usage des parties privatives qui trouve à s’appliquer, lequel prévoit que toute modification des locaux doit être notifiée au syndic qui pourra exiger que ces travaux soient exécutés sous la surveillance d’un architecte.

Il fait valoir que l’identité des personnes visées par l’autorisation d’ester en justice doit être déterminable ce qui est le cas en l’espèce, à savoir les personnes ayant entrepris des travaux portant atteinte aux murs porteurs.

Il estime que le principe d’unicité des votes est tempéré lorsque la résolution présente plusieurs objets indissociables et il souligne qu’il est reproché aux demandeurs l’abattement d’un mur porteur, travaux susceptibles de nuire à la solidité de tout ou partie de l’immeuble.

Il expose, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que la demande d’annulation de la résolution litigieuse est sans objet puisqu’il ne pourrait de toute façon pas intenter d’action visant à une remise en état des lieux qui se heurterait à la prescription, s’agissant d’une action personnelle se prescrivant par cinq ans.

Reconventionnellement, il sollicite la communication des documents techniques afin d’être en mesure de déterminer si un mur porteur a été modifié voire supprimé.

La clôture de l’affaire est intervenue le 24 octobre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 20

Sur le vote unique de plusieurs questionsEn application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour et un seul vote bloqué sur plusieurs questions distinctes est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Toutefois, certaines questions connexes ou complémentaires relevant de la même majorité peuvent être regroupées en vue de faire l’objet d’un vote unique.

En l’espèce, par une même résolution, les copropriétaires étaient appelés à se prononcer sur le mandat donné au syndic de réclamer des documents obligatoires en cas d’ouverture d’un mur porteur (accord de l’assemblée générale, étude d’un ingénieur béton, rapport de l’entreprise ayant réalisé l’ouverture) ainsi que sur le mandat donné au syndic d’ester en justice contre le ou les copropriétaires qui ne fourniraient pas ces documents.

Les copropriétaires ont ainsi voté par un même vote sur deux mandats donnés au syndic, l’un lui permettant de réclamer des documents et l’autre de poursuivre les copropriétaires qui ne seraient pas en mesure de les fournir.

Il s’agit de deux questions complémentaires qui relèvent de la même majorité et qui peuvent donc être regroupées pour donner lieu à un vote unique.

Sur le mandat d’ester en justice

En vertu de l’article 18 de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Pour la validité de la procédure engagée par le syndic au nom du syndicat, il est indispensable que l’autorisation fasse l’objet d’une décision explicite de l’assemblée générale rapportée dans le procès-verbal de la réunion.

Elle doit préciser les pouvoirs conférés au syndic pour agir en justice et l’objet de la demande à présenter au tribunal. Elle doit exprimer sans ambiguïté la volonté d’engager une procédure déterminée pour laquelle elle entend habiliter le syndic.

Elle doit en même temps indiquer l’étendue du pouvoir donné au syndic, les éléments constitutifs d’une infraction au règlement de copropriété, l’objet de l’action à engager par le syndicat et le but poursuivi.

En l’espèce, la résolution litigieuse vise à donner au syndic l’autorisation d’ester en justice contre « le ou les copropriétaire(s) qui n’aurai(en)t pas eu l’accord de l’assemblée générale, ou bien qui n’aurai(en)t pas fait l’étude technique par un ingénieur béton, ou encore dont les travaux réalisés ne respecteraient pas les demandes de l’ingénieur béton. »

Indépendamment du bien-fondé de l’action envisagée et des éléments sur lesquels elle se fonde, cette décision ne précise pas le but poursuivi ni les copropriétaires visés.

Cette autorisation n’est donc pas suffisamment claire sur l’action en justice, que l’assemblée générale a autorisé le syndic à entreprendre.

Le moyen soulevé par le syndicat selon lequel la demande d’annulation de la résolution n° 20 est sans objet car une remise en état se heurterait à la prescription est inopérant puisqu’il s’agit de l’évocation d’une action hypothétique qui serait fondée sur une demande de remise en état du bien, qui n’est pas l’objet de la présente instance.

Il y a lieu par conséquent d’annuler la résolution n° 20 adoptée par l’assemblée générale du 9 mars 2023 en raison de l’irrégularité du mandat d’ester en justice donné au syndic, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande de communication de pièces

Selon les articles 10 et 138 à 142 du code de procédure civile, au cours d’une instance, une partie peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner à une autre partie de produire des éléments de preuve en sa possession, au besoin sous astreinte.

Il résulte de ces dispositions que la pièce ou l’élément de preuve dont la communication est sollicitée doit être précisément identifiée, détenue avec certitude par la partie à laquelle elle est réclamée et avoir un intérêt certain, ou du moins présumé, dans l’établissement des faits allégués par la partie demanderesse. Elle doit en outre être utile à celui qui la demande pour faire valoir ses droits.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la communication de tout document permettant « d’appréhender la consistance des travaux réalisés au droit du patrimoine commun (suppression ou percement de murs, dévoiement de conduits communs ou de canalisations) » et, « le cas échéant, l’étude qui a dû être réalisée par un BET Structure ».

Le syndicat affirme sans le démontrer que Mme [M] et M. [T] ont réalisé des travaux consistant en la démolition d’un mur porteur ou, à tout le moins, en la création d’une ouverture dans celui-ci.

Il tire cette conséquence du « bruit assourdissant et des vibrations qui se sont propagées dans le bâtiment » suite à leur acquisition en 2010, allégation qui n’est étayée par aucune pièce.

Il soutient que ces travaux sont contraires au règlement de copropriété, lequel prévoit dans son paragraphe B portant sur l’usage des parties privatives :

« Chaque copropriétaire pourra modifier la disposition intérieure de ses locaux sous réserve, cependant, de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie de l’immeuble. Il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux.

Le copropriétaire devra aviser préalablement le syndic de ces travaux.

Celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte choisi par le syndicat. (…). »

C’est en effet cette mention qui trouve à s’appliquer et non le paragraphe C consacré aux parties communes visée par les demandeurs.

Toutefois, elle impose seulement aux copropriétaires d’aviser le syndic préalablement à des travaux.

Ainsi, quand bien même Mme [M] et M. [T] auraient réalisé des travaux, ce qui n’est au demeurant pas démontré, ils ne seront pas nécessairement en possession des documents demandés par le syndicat, que le règlement de copropriété ne leur imposait pas d’obtenir.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de communication de pièces.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sera condamné aux dépens et à payer à Mme [M] et M. [T], ensemble, la somme totale de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 20 adoptée par l’assemblée générale de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 7] à la station de ski [Localité 10] 2000 ([Localité 1]) du 9 mars 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à payer à Mme [P] [M] et M. [J] [T], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Ryckeboer ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT