COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01284 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2P5

du 07 Octobre 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 10], S.N.C. [Adresse 6]

c/ S.A.R.L. MCB inscrite au Registre National des Entreprises sous le n° 484 839 055

Grosse délivrée à

M^e Marie-christine MOUCHAN

Expédition délivrée à

M^e Julien SALOMON

le

l’an deux mil vingt cinq et le sept Octobre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Juillet 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 10]

Représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DU [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Julien SALOMON, avocat au barreau de NICE

S.N.C. [Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Julien SALOMON, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.A.R.L. MCB inscrite au Registre National des Entreprises sous le n° 484 839 055

Cabinet MCB

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 02 Septembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la SNC [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ont fait assigner la SARL CABINET MCB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile aux fins de:

— condamner sous astreinte, la SARL CABINET MCB à communiquer à la SNC [Adresse 6] les documents suivants ;

* le dossier banque des archives de la copropriété incluant tous les relevés bancaires de la copropriété ;

* les dossiers de mutation et les oppositions sur vente qui ont pu être établies.

— fournir toutes explications et pièces justificatives au sujet :

* de l’écart de 1077,58 euros constaté dans le solde des copropriétaires au 10 mai 2023 par rapport à la page 4 des comptes 450 du grand livre des comptes 2023 édité le 20 avril 2023 ;

* du solde antérieur créditeur de 2700,87 euros apparaissant sur le compte 471 régularisation de charges ;

* du solde débiteur de 7760,24 euros du compte 471 ancien syndic ;

* des soldes débiteurs des copropriétaires [F] [D] (360,48 euros) et [M] [L] (1123,66 euros) qui apparaissent dans les comptes alors que ces personnes ont cédé leur lot.

— condamner la SARL CABINET MCB à leur payer la somme de 1500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL CABINET MCB aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 14 juin 2024, cette affaire a fait l’objet d’une radiation.

Par courrier reçu le 9 juillet 2024, la SNC [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ont sollicité la remise au rôle de cette affaire.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 24 septembre 2024 et visées par le greffe, la SNC AGENCE DU [Localité 12] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ont sollicité:

— la condamnation sous astreinte de la SARL CABINET MCB à :

— communiquer à la SNC [Adresse 6] les documents suivants ;

* le dossier banque des archives de la copropriété incluant tous les relevés bancaires de la copropriété ;

* les dossiers de mutation et les oppositions sur vente qui ont pu être établies.

— fournir au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] toutes explications et pièces justificatives au sujet;

* de l’écart de 1077,58 euros constaté dans le solde des copropriétaires au 10 mai 2023 par rapport à la page 4 des comptes 450 du grand livre des comptes 2023 édité le 20 avril 2023 ;

* du solde antérieur créditeur de 2700,87 euros apparaissant sur le compte 471 régularisation de charges ;

* du solde débiteur de 7760,24 euros du compte 471 ancien syndic ;

* des soldes débiteurs des copropriétaires [F] [D] (360,48 euros) et [M] [L] (1123,66 euros) qui apparaissent dans les comptes alors que ces personnes ont cédé leur lot.

— condamner la SARL CABINET MCB à leur payer la somme de 1500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL CABINET MCB aux entiers dépens.

Par écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la SARL CABINET MCB a sollicité:

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] n’a aucun intérêt à exercer à son encontre une action réservée à son syndic et le débouter de toutes des demandes,

— dire que l’urgence alléguée n’est pas démontrée,

— débouter la SNC [Adresse 6] de ses demandes de condamnation sous astreinte et de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer sur les dépens ce qu’il appartiendra.

Par une ordonnance du 8 novembre 2024, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

À l’audience du 2 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée suite à l’échec de la médiation, la SNC AGENCE DU [Localité 12] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ont maintenu leurs demandes dans leurs conclusions récapitulatives.

La SARL MCB a maintenu ses demandes dans ses conclusions récapitulatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, bien que la SARL MCB expose que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] est dépourvu d’intérêt à agir en sollicitant le rejet des demandes formées par ce dernier et non pas leur irrecevabilité, force est de relever que ses prétentions sont distinctes de celles formulées par la SNC [Adresse 8] en ce qu’elles visent l’obtention d’explications et de pièces justificatives relatives au compte de la copropriété qui ne sont pas fondées sur les dispositions de l’article 18 -2 de la loi du 10 juillet 1965 mais sur l’article 834 du code de procédure civile.

Dès lors, force est de considérer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] dispose bien d’un intérêt à agir à l’encontre de la SARL MCB.

Sur la demande de de communication de pièces sous astreinte de la SNC [Adresse 6]:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Selon l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Il ressort des dispositions susvisées que pèse sur l’ancien syndic une obligation de transmission de l’intégralité des documents et des fonds intéressant le syndicat, ces documents étant portables par l’ancien syndic et non quérable par le nouveau. Il est prévu afin que le nouveau syndic sache exactement quelles pièces doivent être remises, que la transmission de ces documents et archives doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces et que la transmission de ces éléments se décompose en trois temps à savoir:

— dans les 15 jours suivant la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat des coordonnées de la banque afin de permettre au syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat,

— dans le mois suivant la cessation de ses fonctions : l’ensemble des documents du syndicat et l’ensemble des archives,

— dans les trois mois qui suivent la fin de ses fonctions : l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.

Selon l’article 6 du décret du 14 mars 2005 relatif au compte du syndicat des copropriétaires, les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable doivent être des originaux et comporter les références du syndicat. Elles doivent être datées et conservése par le syndic pendant 10 ans sauf dispositions expresses contraires. En cas de changement de syndic, ces documents comptables et les originaux des pièces justificatives doivent être transmis au successeur.

Il est établi qu’à défaut pour l’ancien syndic d’adresser les documents réclamés dans les huit jours suivant une mise en demeure, le nouveau syndic peut saisir le tribunal statuant en référé aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à lui remettre les documents nécessaires.

Il ressort des pièces versées aux débats que lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2025, la SNC L’AGENCE DU [Localité 12] a été désignée en qualité de syndic, suite à la SARL MCB.

Il est constant qu’une rencontre entre les syndics s’est tenue le 28 février 2023 au cours de laquelle certains documents ont été remis à la SNC [Adresse 8].

Le 6 avril 2023, la SNC L’AGENCE DU [Localité 12] a adressé une mise en demeure à la [13] MCB aux fins de transmission du grand livre et de la balance pour l’année 2023 ainsi que les documents bancaires des cinq dernières années.

Le 20 avril 2023 la SARL MCB lui a communiqué le grand livre, une balance des comptes 2023 et le dernier relevé bancaire en lui répondant que les documents bancaires avaient déjà été remis pour chaque année dans les dossiers « comptabilité ».

Le 28 avril 2023, une nouvelle mise en demeure a été adressée à la défenderesse qui par courrier du 10 mai 2023 a transmis, le grand livre des copropriétaires en soutenant que les relevés bancaires avaient déjà été remis.

Le 19 juin 2023, une nouvelle mise en demeure a été adressée à la SARL MCB aux fins de remise du dossier banque des archives de la copropriété incluant tous les relevés bancaires ainsi que les dossiers de mutation et des oppositions sur ventes qui ont pu être établies. En outre, il a été sollicité des explications et pièces justificatives sur les produits.

Le 29 juin 2023, la SARL MPB a adressé à nouveau les courriers et les documents remis.

Il est constant que la procédure de médiation a échoué.

Bien que la SNC [Adresse 6] expose que les archives bancaires de la copropriété ne lui ont pas été remises et qu’elle a constaté a posteriori l’absence du dossier de la banque, force est de relever qu’il ressort du bordereau de remise contradictoire du 28 février 2023 signé par elle et la SARL MBP, qu’il est mentionné que la remise des éléments de comptabilité depuis 2013 a été effectuée, en listant pour chaque exercice les documents remis et que cette dernière n’a effectué aucune réserve sur leur absence de communication alors qu’elle a mentionné à l’inverse, qu’il manquait l’attestation d’immatriculation, le grand livre et la balance 2023.

Il ressort en outre d’un mail du conseil de la demanderesse du 3 août 2023 que ce dernier indique qu’en dépit de l’indication que les documents bancaires sont placés pour chaque année dans les dossiers comptabilité, "la SNC [Adresse 6] n’est pas parvenue à reconstituer le compte de trésorerie après avoir étudié et approfondi ceux ci "ce qui tend à démontrer que des éléments de comptabilité lui ont bien été remis.

De plus, la défenderesse qui justifie avoir adressé le 27 février 2023, une lettre recommandée avec accusé de réception à l’établissement bancaire le crédit mutuel afin de l’informer qu’après enregistrement du chèque de 1569 euros il était nécessaire de clore le compte car ses fonctions de gestionnaire avaient pris fin, fait valoir qu’elle n’est plus en possession des documents bancaires et qu’elle est dans l’incapacité d’en obtenir le duplicata au nom du syndicat des copropriétaires dans la mesure où elle n’a plus qualité pour ce faire tout en faisant valoir que le nouveau syndic est en mesure d’obtenir la communication des relevés de l’ancien compte qui lui feraient défaut.

Enfin, s’agissant des dossiers mutations et des oppositions sur ventes, il ressort du bordereau de remise du 28 février 2023 que les dossiers de vente ont été remis au nouveau syndic avec indication des dossiers afférents pour l’exercice 2015, 2017 et 2021. Bien que la SNC [Adresse 6], expose que le défendeur ne lui a pas communiqué les dossiers vente pour les autres années, force est de relever que ce dernier expose lui avoir transmis les documents afférents aux seules ventes qui ont eu lieu et qu’il n’est pas en possession d’autres documents.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments que des contestations sérieuses font obstacle à la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la SNC AGENCE DU [Localité 12], qui sera en conséquence rejetée.

Sur la demande d’explications sur les comptes :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires fait valoir que les explications qui lui ont été données par le cabinet MCB suite à ses interrogations portant sur les comptes de la copropriété ne sont pas satisfaisantes en l’absence de justificatifs.

S’agissant de l’écart de 1180.76 euros constaté dans le solde des copropriétaires au 10 mai 2023 par rapport à la page 4 du décompte du grand livre 2023, la SARL MCB expose avoir déjà répondu que la différence constatée correspond à celle entre le solde des charges au 31 décembre 2021 et les régularisations opérées à l’issue de l’assemblée générale de 2022 sans être en mesure d’apporter davantage d’explications ni de justificatifs.

Concernant le solde créditeur de 2700,87 euros apparaissant sur le compte 471 régularisation de charges du grand livre de l’exercice 2022, la défenderesse a répondu que ce solde correspondait à une régularisation de charges des exercices précédents sans être en mesure d’apporter davantage d’explications ni de justificatifs.

S’agissant du solde débiteur de 7760,24 euros qui apparaît au compte 471 du grand livre de l’exercice 2022, la défenderesse a répondu que le solde débiteur correspondait à des écritures passées par son prédécesseur TORDO CITYA dont elle a transmis la comptabilité ainsi que le démontre le bordereau de remise de documents du 28 février 2023 sur lesquels elle n’avait jamais obtenu d’explications et fait valoir que les copropriétaires ont approuvé depuis sa prise de fonction à l’issue de l’assemblée générale du 11 octobre 2013 et jusqu’à son éviction lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2023, l’ensemble des comptes de la copropriété.

Enfin s’agissant des solde débiteur des copropriétaires [F] de 360,48 euros et [M] de 1123,66 euros alors que ces personnes ont cédé leur lot, la SARL MCB, fait valoir que Monsieur [F] n’a jamais été copropriétaire et paraît être l’héritier des anciens propriétaires de la villa Rochebelle et que la somme semble correspondre à des travaux de voirie qui auraient été exécutés en 2014. Concernant Monsieur [M], elle fait valoir qu’elle a délivré le 13 janvier 2020 l’état daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 au notaire et qu’elle n’est pas en mesure de produire l’opposition qui aurait été signifiée à ce dernier à la suite de la notification de la vente en justifiant lui avoir adressé le 5 août 2025 un courrier en ce sens.

En conséquence, bien que le syndicat des copropriétaires considère que les explications qui lui ont été fournies sont insuffisantes, force est de relever que la SARL MCB a déjà répondu à ses interrogations et qu’elle expose ne plus détenir de pièces à lui communiquer.

Dès lors, au vu de ces éléments et en l’état de l’existence de contestations sérieuses la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les demandeurs qui succombent à l’instance supporteront les dépens et seront déboutés de leurs demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’yavoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la SNC [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à l’encontre de la SARL MCB et les rejetons;

CONDAMNONS la SNC [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux dépens de l’instance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT