TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/02103

N° Portalis DBX4-W-B7J-UGXD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 15 Janvier 2026

[G] [Y]

C/

[B] [D]

[Z] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier lors des débats et Aurélie BLANC Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [Y],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [D],

demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître Clémence DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Z] [H],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 21 juillet 2020, Monsieur [G] [Y] a donné en location à Monsieur [B] [D] un immeuble à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 7][Adresse 10] [Adresse 4] à [Localité 13], moyennant un loyer actuel de 677,25€ provision sur charges comprise.

Le 22 juillet 2020, Madame [Z] [H] se portait caution solidaire des engagements de Monsieur [B] [D] dans la limite de douze années.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré le 25 mars 2025 dénoncé à la caution le 7 avril 2025, en vain.

Par acte des 12 et 13 juin 2025, dénoncé le 16 juin 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [G] [Y] a fait assigner en référé Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion du locataire,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 3.011,97€ représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 3 juin 2025,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge actualisés

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation solidaire du locataire et de la caution aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 14 novembre 2025.

Monsieur [G] [Y], valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 2.796,76€ arrêtée au 12 novembre 2025 et maintient ses demandes.

Monsieur [B] [D], valablement représenté, sollicite des délais de paiements et conteste les sommes dues en ce que les frais de trois commandement de payer sont comptabilisés dans le décompte ce qui est contesté et propose de payer la somme de 70€ par mois et le solde à la 36ème échéance. A titre subsidiaire, il sollicite des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Madame [Z] [H], assignée selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile , n’a pas comparu.

La décision est mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 16 juin 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 26 mars 2025 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [G] [Y] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 21 juillet 2020, l’engagement de caution du 22 juillet 2020, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 mars 2025 dénoncé à la caution le 7 avril 2025 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 25 mai 2025.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction actuelle relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des pièces versées au débat que le locataire a repris le paiement des échéances courantes depuis plusieurs mois et propose d’apurer sa dette sur 36 mois.

Il y a donc lieu de leur accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par les locataires :

Le décompte produit par le bailleur comptabilise trois commandements de payer et les frais d’assignation. Or les commandements de payer délivrés et comptabilisés en juillet 2024 à hauteur de 224,76€ et du 15 octobre 2024 à hauteur de 225,48€ n’ont été suivis d’aucune procédure alors mêmes que les sommes réclamées n’avaient pas été payées dans leur intégralité. Ces deux commandements seront exclus des dépens. Le commandement de payer du 25 mars et l’assignation, également comptabilisés pour des montants de 236,10€ et 190,37€ seront pris en compte dans le cadre des dépens.

Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.920,07€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision .

Il convient de leur accorder des délais de paiement à raison de 28 mensualités de 70€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [Y] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de ce texte. Ils bénéficieront des mêmes délais de paiement pour s’en acquitter.

Sur les dépens :

Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution, succombants au principal, supporteront les dépens solidairement, comprenant les frais de commandement de payer du 25 mars 2025 dénoncé à la caution le 7 avril et les frais d’assignation.

DÉCISION :

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution à payer à Monsieur [G] [Y] la somme provisionnelle de 1920,07€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution à s’acquitter de leur dette en 28 mensualités de 70€ , la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution, d’une seule mensualité d’apurement de la dette ou de loyer ou charge à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire , 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 25 mai 2025,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution devront solidairement verser à Monsieur [G] [Y] et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [B] [D] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et la cave situés [Adresse 6][Adresse 11] à [Localité 13] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution à payer à Monsieur [G] [Y] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, du 25 mars 2025 et d’assignation,

Autorise Monsieur [B] [D] et Madame [Z] [H] en qualité de caution à bénéficier des délais de paiement pour les frais accessoires à raison de 70€ par mois une fois acquittée les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Le Juge