Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 5 septembre 2025, n° 23/03524

TJ Nice 5 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Violation du règlement de copropriété
La cour a estimé que la résolution n°15 ne viole pas le règlement de copropriété, car elle vise à protéger la destination d'habitation de l'immeuble et à prévenir les nuisances causées par des locations touristiques.
Accepté
Trouble anormal de voisinage
La cour a constaté que les nuisances causées par l'activité de location des époux [M] dépassaient les inconvénients normaux de la vie en copropriété, justifiant l'indemnisation pour préjudice moral.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que le syndicat, en tant que partie perdante, a droit à un remboursement des frais de justice sur le fondement de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'Appel de Nice, M. et Mme [M] demandent l'annulation de la résolution n°15 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, interdisant les locations touristiques de courte durée. Les questions juridiques posées concernent la conformité de cette résolution avec le règlement de copropriété et les droits des copropriétaires. La juridiction conclut que la résolution est légale, car elle vise à protéger la destination d'habitation de l'immeuble et à prévenir des nuisances excessives causées par les locations. En conséquence, elle déboute les époux [M] de leur demande et les condamne à verser 8 000 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, ainsi qu'à payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 5 sept. 2025, n° 23/03524
Numéro(s) :	23/03524
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric VANZOSylvia STALTERI

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [M], [G] [M] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

N° 25/

Du 5 septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03524 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PFKI

Grosse délivrée à

M^e Sylvia STALTERI

expédition délivrée à

M^e Frédéric VANZO

le 05 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Mai 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 5 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 5 Septembre 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [X] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7] (NOUVELLE CALÉDONIE)

représenté par M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [G] [S] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 7] (NOUVELLE CALÉDONIE)

représentée par M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]”, pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Sylvia STALTERI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [M] et Mme [H] [S] épouse [M] sont propriétaires d’un appartement et d’un garage au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 5 juillet 2023 et a adopté notamment une résolution n°15 relative à l’interdiction des locations touristiques de courtes durées.

Par assignation du 14 septembre 2023, les époux [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par conclusions en réplique notifiées le 15 avril 2025, M. [B] [M] et Mme [H] [S] épouse [M] sollicitent :

l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 juillet 2023,le débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes,la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que la résolution n°15 relative à l’interdiction des locations touristiques de courtes durées viole le règlement de copropriété autorisant les locations meublées et porte une atteinte excessive à leur droit de propriété.

Ils exposent que la résolution est illégale puisqu’elle contient une interdiction générale et imprécise concernant notamment la durée de location interdite et supprime de fait toute possibilité de location meublée. Ils soulignent que le règlement de copropriété autorise la location meublée d’un appartement.

En réplique aux conclusions adverses, ils observent que les troubles causés par l’activité de prostitution alléguée par le syndicat des copropriétaires n’auraient pu exister plus de quelques jours dans un immeuble résidentiel du centre-ville, habité et avec un syndic.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] demande au tribunal de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°15 et de condamner les époux [M] à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que l’activité de location de type AirBnB exercée par les époux [M] dans leur appartement est par nature contraire au règlement de copropriété interdisant la location de chambres meublées et contraire à la destination d’habitation de l’immeuble. Il note que le règlement de copropriété interdit la location de chambres meublées et d’hôtels meublés se définissant comme la location par un particulier d’un logement meublé pour une courte période.

Il soutient que les conditions de location de l’appartement litigieux sont en inadéquation avec

la destination principale d’habitation de l’immeuble et portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il observe que le droit de propriété invoqué par les époux [M] a des limites et que son usage abusif est fautif. Il estime qu’ils sont susceptibles d’engager leur responsabilité à l’égard des autres copropriétaires pour les faits graves et répétés des locataires vacanciers de leur appartement causant des troubles anormaux de voisinage dont souffre la copropriété.

Il sollicite l’indemnisation du préjudice moral subi par l’ensemble des copropriétaires lésés sur le fondement du trouble anormal de voisinage et pour violation du règlement de copropriété imposant le respect des bonnes mœurs.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 juillet 2023

L’article 2, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 8 de la même loi indique qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 de la même loi fixe certaines restrictions au droit d’usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 10], section II intitulée « usage des parties privatives », point 2° intitulé « destination – occupation » prévoit :

« L’immeuble est destiné à titre principal à l’habitation.

De plus, les appartements pourront toujours être affectés à usage professionnel (professions libérales même sous la forme de sociétés commerciales) ou de bureaux.

Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs.

La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire

d’une pièce d’un appartement et des garages.

En aucun cas ne pourront s’installer dans l’immeuble des établissements immoraux, insalubres, bruyants, ni d’hôtel meublés. […] »

La résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale du 5 juillet 2023 est formulée comme suit :

« L’assemblée générale décide d’interdire, à compter de la notification du PV, la location de type AirBnB, touristique de courtes durées et cela conformément au règlement de copropriété qui stipule que l’usage est destiné uniquement à titre principal d’habitation et non commercial. L’assemblée générale décide de demander aux personnes exploitant ce type d’activités de régulariser la situation dès réception du présent procès-verbal. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’appartement loué par les époux [M] a conduit à l’installation pendant un certain temps d’un réseau de prostitution dans celui-ci, que des files d’attente de jeunes hommes rendant ‘visite’ à l’appartement se formaient sur le trottoir devant la copropriété et qu’un passage incessant d’hommes restant peu de temps dans l’appartement s’opérait au vu des habitants de l’immeuble constitués par des familles avec des enfants et des personnes âgées. Il dénonce l’immoralité caractérisant certaines locations de l’appartement et une insécurité permanente accompagnée d’acte de violence verbale.

Quinze témoignages de copropriétaires sont versés aux débats qui font état de nuisances régulières et répétées occasionnées par la location de l’appartement des époux [M], des nuisances sonores occasionnés par des « groupes d’hommes sous l’emprise de l’alcool », des tapages nocturnes au sein de l’appartement et sur sa terrasse, de jour comme de nuit, d’un sentiment d’insécurité en raison de la divulgation du code d’entrée de la résidence à de nombreuses personnes étrangères à celle-ci, de la prostitution entraînant un « défilé de clients pendant la période de Covid toute la journée », des dégradations dans les parties communes, des appels à l’interphone des différents habitants de jour comme de nuit pour demander l’ouverture de la porte d’entrée.

Ces témoignages observent que la moyenne d’âge des habitants de la copropriété « est supérieure à 70 ans », qu’ils ont été « brutalisés » par les évènements alors qu’ils aspirent à vivre dans un immeuble serein et sécurisé.

Il ressort de ces éléments que l’activité de location touristique de courte durée de l’appartement des époux [M] occasionnent de nuisances graves et répétées pour les autres habitants et ne correspond pas à l’usage d’habitation de l’immeuble prévu par le règlement de copropriété.

Ce type de location ne permet en outre pas de s’assurer que les locaux sont occupés par des personnes de bonne vie et mœurs.

Enfin, l’interdiction de locations touristiques de courte durée n’est pas générale et imprécise, comme le soutiennent les époux [M], dès lors qu’elle se rapporte à des locations de l’appartement de courte durée à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile et en

l’absence de signature d’un contrat de bail relatif à occupation stable et bourgeoise du logement.

Il convient par conséquent de débouter les époux [M] de leur demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 juillet 2023.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose en outre que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif, en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Au regard des faits décrits dans les nombreux témoignages versés aux débats et examinés ci-dessus, il convient de constater que les locations de courtes durées effectuées dans l’appartement des époux [M] ont occasionné des nuisances excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif.

Les époux [M] seront condamnés à indemniser le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] pour le préjudice moral subi par l’ensemble des copropriétaires lésés à hauteur de 8 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, les époux [M] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [B] [M] et Mme [H] [S] épouse [M] de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé Villa Palmerose situé [Adresse 6] [Localité 1] du 5 juillet 2023 ;

CONDAMNE M. [B] [M] et Mme [H] [S] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [M] et Mme [H] [S] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [M] et Mme [H] [S] épouse [M] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [B] [M] et Mme [H] [S] épouse [M] du surplus de leurs demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT