Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 11] Civil

N° RG 24/01531

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGHE

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e WEYL

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e BOISRAMESous-préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST, Société [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [G] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Laurent BOISRAME, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 315

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 05 Mars 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 14 Mai 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 656 du code de procédure civile le 12 novembre 2024 à madame [G] [T], la société 3F GRAND EST expose que :

— suivant acte sous seings privés du 19 décembre 2016, elle a donné à bail à madame [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

— le loyer convenu actuel est de 288,92 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 4 juillet 2024, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 25 juin 2024 à la somme de 4 170,51 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société 3F GRAND EST a, le 12 novembre 2024, fait assigner madame [T] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ la condamner madame [T] au paiement de la somme de 4 995,66 euros due au titre des loyers impayés au jour de l’assignation avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸la condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience aux audiences des 29 janvier puis du 5 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société 3F GRAND EST, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 5 589,74 euros ; qu’elle ne s’est par ailleurs pas opposée à d’éventuels délais de paiement ;

Que madame [T] reconnait le montant de la dette ; qu’elle expose avoir quitté la Tchétchénie après avoir perdu son mari, et être venue en France avec sa fille avec laquelle elle vit ; qu’elle sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 14 mai 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société 3F GRAND EST justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 30 juillet 2019 et la CCAPEX le 20 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 13 novembre 2024 et l’audience s’est tenue le 5 mars 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [T] n’a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 16 août 2024, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste due la somme de 5 589,74 euros outre les frais ;

Que la locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement provisionnel de la somme de 5 589,74 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 16 août 2024 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par la locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que la société 3F GRAND EST ne s’oppose pas à l’octroi de délai ; que selon elle, les revenus de madame [T] devraient lui permettre le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; qu’en outre il y a lieu de noter les efforts consentis par madame [T] ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société 3F GRAND EST dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si madame [T] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,

— il pourra être procédé à l’expulsion de madame [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Attendu qu’il y a également lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 16 août 2024, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [T] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS madame [G] [T] à payer à la société 3F GRAND EST la somme provisionnelle de 5 589,74 euros (cinq mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-quatorze cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés à la date de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS madame [T] à s’acquitter de cette dette auprès de la société 3F GRAND EST en 24 mois, par 23 premières mensualités de 150 euros (cent cinquante euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame [T] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de mensualité restée impayée, qu’elle soit due au titre du loyer, des charges courants ou de l’arriéré, dans les 15 jours (quinze jours) qui suivent l’envoi de la mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Dans l’hypothèse où la locataire n’a pas respecté les délais accordés et jusqu’à la libération effective des lieux CONDAMNONS madame [T] à payer à la société 3F GRAND EST et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter du 16 août 2024 ;

En conséquence et dans une telle hypothèse DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société 3F GRAND EST sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 16 août 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DEBOUTONS la société 3F GRAND EST de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [G] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 12] le 14 mai 2025,

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY