TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e PITTALIS Anne-Laure

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02242 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KD7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [N]

né le 17 Décembre 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne-Laure PITTALIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 30 janvier 2024, M. [N] a donné à bail à M. [I] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 520 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1.693,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, le demandeur a fait assigner le défendeur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur à défaut de libération volontaire ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, Condamner le défendeur à payer à titre provisionnel la somme de 3.533, 64 euros ainsi que la somme mensuelle de 570 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif du locataire, ladite indemnité variant conformément aux stipulations du bail, Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant les frais du commandement, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 2 octobre 2025.

Par ordonnance en date du 4 décembre 2025, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats aux fins de recueillir les observations des parties sur la validité de la clause résolutoire et rappelé l’affaire à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a soutenu oralement ses écritures déposées à l’audience aux termes desquelles il indique que :

La clause résolutoire stipulée au bail conclu le 30 janvier 2024 ne prévoit effectivement pas de délai pour régler la dette après la signification du commandement de payer, Le commandement de payer signifié le 29 janvier 2025 prévoit un délai de deux mois pour régler la dette locative,Le bail a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 de sorte que le commandement de payer aurait pu viser un délai de six semaines, L’assignation a été signifiée le 14 avril 2025 de sorte que dans les faits, le défendeur a bénéficié d’un délai de deux mois et demi,Ce dernier ne subit aucun grief du fait de l’absence de délai prévu dans la clause résolutoire, étant rappelé que tous les actes lui ont signifiés à l’étude et qu’il ne s’est pas présenté aux audiences, L’article 24 de loi du 6 juillet 1989 n’impose pas que la clause résolutoire contenue dans le bail fasse expressément mention d’un délai de deux mois ou six semaines pour régler la dette locative.Le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article VIII :

« Le présent contrat sera résilié de plein droit : en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de régularisation annuelle de charge ».

Pour faire droit à la demande tendant à constater, au stade du référé, que la clause résolutoire est acquise, encore faut-il que la validité de cette clause soit établie avec l’évidence qui s’impose en référé.

Or, si le demandeur indique à juste titre que l’obligation légale de mentionner le délai de six semaines ou deux mois ne s’applique qu’au commandement de payer, il n’en demeure pas moins que la clause litigieuse fait état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail sans formalité judiciaire.

Pour autant, la loi exige la délivrance d’un commandement préalable et un délai laissé au locataire pour régulariser sa situation.

Dès lors, ces éléments rendent nécessaire une appréciation de la conformité de la clause aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Par conséquent, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte produit par le demandeur que la dette locative s’élève à la somme de 3.403,45 euros, à la date du 1er avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Pour la somme au principal, le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.403,45 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de M. [K] [N] recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à M. [K] [N], à titre provisionnel, la somme de 3.403,45 euros décompte arrêté au 1er avril 2025 incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à M. [K] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge