COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10], sis [Adresse 7] c/ [U] [L]

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/04510 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKMP

Grosse délivrée à

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

M^e Angélique TOUATI

expédition délivrée à

le 16 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 juin 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 19 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [U] [L]

[Adresse 9],

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Angélique TOUATI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [L] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 10], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5].

Les charges de copropriété afférentes aux lots 6, 16 et 23 constitutifs d’un appartement, d’une cave et d’un garage ainsi que des lots 12, 19 et 21 également constitutifs d’un appartement, d’une cave et d’un garage sont demeurées impayées.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer les charges de copropriété dues.

Par conclusions notifiées le 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] demande au tribunal de :

prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture,condamner M. [L] au paiement des sommes suivantes outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,10 034,38 euros arrêtée au 1er avril 2025 au titre des lots 6,16 et 23,10 491,81 euros arrêtée au 1er avril 2025 au titre des lots 12, 19 et 21,le condamner à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,le condamner à prendre en charge le droit proportionnel dégressif du créancier prévu par l’article A444-32 du code de commerce, et ce dans l’éventualité d’un recouvrement forcé,le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice, le droit de recouvrement dans le cas de mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il expose que M. [L] est débiteur depuis des années des charges de copropriété concernant les deux appartements au sein de la résidence, que le montant des charges réclamées est incontestable et qu’il est fondé à réclamer leur paiement.

Il précise que par jugement du 3 septembre 2018, le tribunal d’instance de Nice a déjà condamné M. [L] à régler pour les lots 6, 16 et 23 la somme de 4 524,85 euros au titre des charges échues impayées et des frais nécessaires dus au 1er juin 2018 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2016 sur la somme de 1 856,11 euros, et au titre du jugement sur le surplus.

Il précise que quelques règlements sont intervenus, sans éteindre les causes de ce jugement et que de nombreuses charges sont échues depuis le 1er juin 2018 pour un total de 6 916,17 euros.

Par conclusions notifiées le 4 juin 2025, M. [U] [L] demande au tribunal de :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,juger que l’arriéré de charges de copropriété dont il est débiteur s’élève à la somme de 10 232,22 euros,lui accorder un échelonnement de paiement de 24 mois pour apurer son arriéré de charges de copropriété,débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens.

Il explique qu’il éprouve de grandes difficultés à payer ses charges de copropriété en raison d’une augmentation exponentielle de celles-ci et de problèmes de santé touchant son épouse.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au terme de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Ce texte ajoute que sont cependant recevables notamment les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Il résulte de ce texte qu’en principe, des conclusions déposées avant la clôture sont recevables.

En application de l’article 15 du même code toutefois les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code rappelle que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Enfin, au terme de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état soit, après l’ouverture des débats, par une décision motivée du tribunal.

En l’espèce, M. [L] a fait notifier des conclusions en réponse le 4 juin 2025, à la veille de la clôture fixée au 5 juin 2025. Le respect du principe de la contradiction impose de permettre au syndicat des copropriétaires d’y répondre et d’accueillir ses conclusions notifiées le 12 juin 2025.

Il convient par conséquent de révoquer la clôture de l’instruction et de fixer la date de clôture au 19 juin 2025 avant l’ouverture des débats.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, M. [L] indique dans ses écritures que la dette de charges s’élève à la somme de 10 232,22 euros selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, sans préciser les lots concernés et sans fournir des précisions sur ce montant.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] produit :

un extrait cadastral daté du 23 novembre 2023 qui démontre que M. [L] est propriétaire des lots 6, 12, 16, 19, 21 et 23,les procès-verbaux des assemblées générales des 21 novembre 2017, 12 novembre 2018, 18 décembre 2019, 2 décembre 2020, 6 décembre 2021 et 20 juin 2023, l’état des dépenses pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, les extraits de compte de copropriété de M. [L] des 23 novembre 2017, 13 novembre 2018, 19 décembre 2019, 8 décembre 2020, 9 décembre 2021 et 21 juin 2023,un décompte arrêté au 1er avril 2025 pour les lots 12, 19 et 21 qui fait état d’un solde débiteur de 10 491,81 euros,un décompte arrêté au 1er avril 2025 pour les lots 6, 16 et 23 qui fait état d’un solde débiteur de 10 034,38 euros.

Ces pièces permettent de rapporter la preuve du principe et du montant de la créance du syndicat des copropriétaires pour les lots concernés.

Le décompte produit pour les lots 6, 16 et 23 comprend des charges et des frais déjà pris en compte dans le cadre du jugement rendu le 3 septembre 2018 par le tribunal d’instance de Nice. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas ce jugement et précise dans ces écritures que M. [L] a été condamné à régler pour ces trois lots la somme de 4 524,85 euros au titre des charges échues impayées et des frais nécessaires dus au 1er juin 2018 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2016 sur la somme de 1 856,11 euros, et au titre du jugement pour le surplus ainsi que les dépens.

Le syndicat des copropriétaires précise également que quelques règlements sont intervenus, sans éteindre les causes de ce jugement. Il ne produit pas de décompte qui commence à zéro

au 1er juin 2018 mais indique que les charges échues à compter du 1er juin 2018 sont d’un montant de 6 916,17 euros.

Il convient par conséquent de retenir ce montant de 6 916,17 euros de dette locative pour les lots 6, 16 et 23 puisque le jugement rendu le 3 septembre 2018 constitue un titre exécutoire pour les charges et les frais dues avant le 1er juin 2018.

En outre, le solde débiteur figurant sur les deux décomptes n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend :

Pour les lots 6, 16 et 23 :

des frais de transmission du dossier à avocat d’un montant de 128,05 euros le 23 novembre 2023,des frais de procédure d’un montant de 103,50 euros le 1er janvier 2024,soit un total de 231,55 euros.

Pour les lots 12, 19 et 21 :

des frais de transmission du dossier à avocat d’un montant de 128,05 euros le 23 novembre 2023,des frais de procédure d’un montant de 115,50 euros le 1er janvier 2024,soit un total de 243,55 euros.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre de « transmission du dossier à avocat », de « transmission du dossier à l’huissier » ou de « frais de relance » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Les frais mentionnés ci-dessus seront déduits de la dette de charges.

Par conséquent, M. [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] les sommes suivantes :

Pour les lots 6, 16 et 23 :

la somme de 6 916,17 euros pour les charges échues à compter du 1er juin 2018 – 231,55 euros de frais = 6 684,62 euros

Pour les lots 12, 19 et 21 :

le décompte fait état d’un solde débiteur de 10 491,81 euros – 243,55 euros de frais = 10 248,26 euros.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [L] fait valoir que sa situation familiale difficile et sa situation financière obérée ne lui ont pas permis de régler les charges de copropriété. Il ne produit toutefois qu’un certificat médical de 2023 précisant qu’il est l’aidant principal de son épouse. Aucune autre pièce ne justifie des difficultés financières alléguées.

Un jugement a déjà été rendu le 3 septembre 2018 par le tribunal d’instance pour une dette de charges et cette dette ne fait que progresser depuis sept ans en imposant à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes.

M. [L] a ainsi causé à la copropriété un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement des charges justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués au regard du montant de la dette et de son ancienneté à la somme de 500 euros.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les dispositions de l’article 1343-5 du code civil permettant l’octroi de délais n’ont pas pour finalité de différer le paiement de la dette, mais de permettre un apurement par le moyen d’un supplément de temps, ce qui suppose de faire la preuve qu’un tel apurement peut être sérieusement espéré au bénéfice d’un délai dont la durée est limitée par la loi.

En l’espèce, M. [L] sollicite un échelonnement de l’arriéré de charges sur une durée de vingt-quatre mois afin d’apurer la dette au regard de ses revenus et charges mensuelles.

Le seul certificat médical daté du 21 décembre 2023 qui précise que M. [L] est l’aidant principal de son épouse ne permet toutefois pas de considérer l’octroi de délais de paiement. Aucun justificatif versé aux débats ne permet de connaître les revenus et charges et de s’assurer de la capacité financière de M. [L] à apurer la dette locative dans le délai de vingt-quatre mois.

M. [L] sera par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement faute de justificatifs relatifs à sa situation financière.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [L] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de condamner M. [L] à prendre en charge le droit proportionnel dégressif du créancier prévu par l’article A444-32 du code de commerce relatif aux tarifs des commissaires de justice, le droit de recouvrement dans le cas de mise à exécution de la décision à intervenir ou d’encaissement puisque ces frais n’ont pas été exposés à ce jour. Ils ne sont en outre supportés par le débiteur qu’à certaines conditions dont le respect est apprécié par le juge de l’exécution.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REVOQUE la clôture de l’instruction intervenue le 5 juin 2025 et fixe la nouvelle date de clôture de l’instruction au 19 juin 2025 avant l’ouverture des débats ;

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Lotus situé [Adresse 4]) la somme de :

6.684,62 euros, comptes arrêtés au 1er avril 2025, au titre des charges de copropriété dues pour les lots 6, 16 et 23 ;10.248,26 euros comptes arrêtés au 1er avril 2025, au titre des charges de copropriété dues pour les lots 12, 19 et 21 ;

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [L] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [U] [L] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT