13 Juin 2025

RG N° 25/01406 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJY7

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [B] [E]

Madame [L] [V] [T] épouse [E]

C/

Monsieur [D] [P] [J]

Madame [M] [Y] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [B] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [L] [V] [T] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

assistés par M^e Frédéric SILLAM, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [D] [P] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

assisté par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocat au barreau du VAL D’OISE

Madame [M] [Y] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE L’AUDIENCE

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame CADRAN, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 02 Mai 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 10 mars 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 4] ([Adresse 5]), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 28 octobre 2024 à la requête de M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J].

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 mai 2025.

A l’audience, M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E], assistés de leur avocat, demandent un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, notamment financières, de la précarité du contrat de travail de Madame, de la scolarité de leurs enfants et de leurs recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Ils font valoir qu’il s’agit d’une procédure de saisie immobilière et qu’ils sont prioritaires au titre du DALO depuis août 2024.

M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J], respectivement assisté et représentée par leur conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demandent au juge de l’exécution de :

— constater la mauvaise foi de M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E],

— les débouter de leur demande de délai pour libérer les lieux,

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en vertu de l’article 515 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître SEMERIA, membre de la SELARL 9 JANVIER, Avocat, aux offres de droit selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’ils ont acquis le bien occupé par adjudication le 27 février 2024, que le prix a été intégralement consigné et que les frais ont été réglés en totalité. Ils soulignent que les époux [E] avait déjà saisi par requête du 5 novembre 2024 le juge de l’exécution afin de solliciter des délais et qu’ils ne se sont pas présentés à l’audience, de sorte que le juge a constaté la caducité de la demande. Ils soutiennent que les demandeurs ont bénéficié de larges délais pour organiser leur départ du logement, le commandement valant saisie ayant été délivré en août 2022. Ils allèguent de la mauvaise foi des époux [E] qui occupent le bien sans bourse délier car aucune indemnité d’occupation n’est versée. Ils font état de leur situation financière difficile depuis qu’ils doivent honorer les échéances du prêt immobilier souscrit à la suite de l’acquisition du bien et un loyer pour le logement qu’ils occupent avec leurs enfants. Ils précisent que l’expulsion est prévue pour la mi-juin, a priori le 16 juin 2025.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de délai avant expulsion

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement d’adjudication en réitération des enchères rendu le 27 février 2024 en dernier ressort par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE, qui a notamment :

— déclaré M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J], adjudicataires des biens et droits immobiliers dont s’agit moyennant outre les charges, le prix principal de 228 000 euros, lesquels acceptent cette adjudication et s’engagent à l’exécution des charges, clauses et conditions auxquelles elle a été prononcée,

— fait injonction au précédent propriétaire de laisser au profit de l’adjudicataire la libre possession des biens et droits immobiliers dont s’agit, aussitôt la signification qui sera faite du présent jugement d’adjudication,

— rappelé qu’aux termes de l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le présent jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef, sous réserve des dispositions de l’article R.322-64 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le présent jugement sera notifié par les soins du poursuivant, aux débiteurs, aux créanciers inscrits constitués et aux adjudicataires,

— dit que les frais de poursuite et les droits de mutation seront payés par propriété en sus du prix de vente dans le mois à compter de la date d’adjudication définitive.

Cette décision a été signifiée le 28 octobre 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Le concours de la force publique a été requis le 20 janvier 2025 et accordé à compter du 1er avril 2025.

Les adjudicataires justifient avoir consigné le prix de l’adjudication et réglé les frais dans leur totalité.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contestable. En effet, le jugement d’adjudication susvisé a opéré un transfert du droit de propriété de M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] au profit de M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J], et vaut titre d’expulsion conformément à l’article L322-13 du code des procédures civiles d’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] disposent de revenus mensuels de 1798,07 euros, correspondant au salaire perçu par Mme, à la pension de retraite de M. et aux prestations versées par la CAF, avec trois enfants à charge dont deux mineurs. Leur avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 18 420 euros. Une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire est en cours devant le juge du surendettement du tribunal judiciaire de PONTOISE à l’égard de Mme [L] [V] [T] épouse [E].

Il résulte de la synthèse rédigée par le travailleur social accompagnant la famille que les demandeurs ont accédé à la propriété en octobre 2004 mais ont rencontré des problèmes financiers importants générant diverses dettes puis la saisine de la banque de France. Leur bien a été vendu par adjudication le 27 février 2024 et la banque de France a décidé d’un effacement des dettes avec liquidation judiciaire. Il est indiqué que la famille [E] occupe toujours le logement car elle n’a pas d’endroit où aller. Ils auraient entamé plusieurs démarches en vue de leur relogement, notamment obtenu une priorité au titre du DALO en août 2024 et sollicité la mise en place d’une mesure d’accompagnement vers et dans le logement (AVDL). Monsieur serait retraité, dans l’attente du versement de son allocation ASPA, tandis que Madame aurait retrouvé un emploi de femme de ménage à la mairie pour une durée de trois mois, renouvelable. Le travailleur social précise que la situation de la famille est compliquée et que le couple fait tout ce qu’il peut pour quitter les lieux mais le relogement n’aboutit pas.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 22 août 2022, un premier jugement d’adjudication a été rendu le 7 mars 2023 et la vente sur réitération des enchères s’est déroulée le 27 février 2024. En conséquence, les démarches de relogement sont tardives au regard de la procédure de saisie immobilière, commencée en 2022, dont les demandeurs connaissaient l’issue et qui aurait dû les conduire à rechercher un nouveau logement beaucoup plus en amont. De plus, s’ils disposent d’une reconnaissance prioritaire au titre du DALO, il n’appartient pas aux adjudicataires du bien, d’assumer les conséquences de la carence des organismes qui doivent assurer le relogement prioritaire de la famille [E].

En outre, M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J] mentionnent les difficultés générées par cette situation, notamment sur le plan financier.

En effet, ils justifient avoir dû souscrire un prêt bancaire pour acquérir l’immeuble occupé par les demandeurs dont l’échéance mensuelle du prêt s’élève à 1146,75 euros et sont contraints de louer un logement en attendant la libération du bien acquis par voie d’adjudication dont le loyer charges comprises est de 1640 euros. Ils doivent également supporter diverses charges courantes (électricité, assurance, téléphonie, internet), en sus de l’échéance du prêt et du loyer, soit un total de charges d’un montant de 3 095,48 euros.

Or, selon l’avis de situation déclarative établi en 2024 sur les revenus de 2023, les défendeurs perçoivent environ 3318,66 euros par mois au titre de leurs salaires, outre 1118,70 euros de prestations CAF, soit un total de 4437,36 euros.

Les demandeurs ne peuvent reprocher aux défendeurs de vouloir prendre possession du bien immobilier qu’ils ont acquis suivant une procédure de saisie immobilière, et ce d’autant plus qu’ils sont occupants sans droit ni titre et se maintiennent dans le bien sans bourse délier, aucune indemnité d’occupation n’ayant été fixée.

Dès, lors, la situation personnelle de M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E], si elle est certes difficile, ne saurait justifier leur maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment des propriétaires légitimes. Il ne peut en effet être imposé à M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J] propriétaires particuliers, l’aggravation de leur situation financière du fait de l’impossibilité d’occuper les lieux sans percevoir de contrepartie financière, et les obligeant à louer un autre logement.

Par ailleurs, M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] n’apportent à l’appui de leur demande de délais aucun élément de nature à justifier l’octroi de ceux-ci.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. (…). Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée (…).

Selon l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J] sollicitent une somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral en invoquant le maintien dans les lieux des demandeurs et leur résistance abusive. Ils ajoutent qu’ils doivent s’acquitter de charges conséquentes afférentes au bien adjugé sans pouvoir en avoir la jouissance et que les consorts [E] ne versent aucune indemnité d’occupation, démontrant ainsi leur mauvaise foi. Ils rappellent que les demandeurs ont déjà saisi le juge de l’exécution d’une demande de délai mais qu’ils ne se sont pas présentés à l’audience.

La condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice.

En l’espèce, par déclaration enregistrée au greffe le 5 novembre 2024, les demandeurs ont saisi pour la première fois le juge de l’exécution d’une demande de délais avant expulsion du logement qu’ils occupent. Constatant la non comparution des demandeurs à l’audience, le juge de l’exécution a, par décision en date du 17 janvier 2025, prononcée la caducité de la demande.

Il n’est pas démontré en quoi la saisine successive du juge de l’exécution constituerait une faute. En effet, la loi leur permet de solliciter des délais avant l’exécution de la mesure d’expulsion prononcée à leur encontre. Or, l’exercice de ce droit ne constitue pas en lui-même une faute dégénérant en abus du droit d’ester en justice.

Par ailleurs, les demandeurs font l’objet d’une procédure d’expulsion à la suite de la vente aux enchères publiques de leur bien immobilier constituant leur résidence principale. Or, il ne peut leur être fait grief d’avoir sollicité un délai pour quitter les lieux, qui est légalement prévu par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution alors qu’ils n’ont pas encore trouvé de nouveau logement et se trouvent eux aussi dans une situation financière difficile, avec trois enfants à charge.

Ainsi, les défendeurs ne caractérisent aucun abus commis par M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] dans la saisine du juge de l’exécution, nonobstant les charges conséquentes qu’ils assument, de sorte que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E], partie perdante, supporteront les dépens, étant précisé qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont ils bénéficient.

Les demandeurs également devront participer aux frais de procédure hors dépens exposés par M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] pour le logement qu’ils occupent [Adresse 3] [Localité 8] ;

Déboute M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont ils bénéficient ;

Condamne M. [B] [E] et Mme [L] [V] [T] épouse [E] à payer à M. [D] [P] [J] et Mme [M] [Y] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7], le 13 Juin 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,

Projet de jugement rédigé par [S] [G], attachée de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution