COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE CAP D’AZUR – VOLUME 8 c/ [G] [H]

N° 25/

Du 14 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00989 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSAS

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

la SCP MB JUSTITIA

expédition délivrée à

le 14 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2024.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [11] 8 / PARKINGS représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Maître Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [G] [H]

[Adresse 9]

[Localité 7] (ESPAGNE)

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [H] est propriétaire des lots n 7034 et 8121 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » situé [Adresse 6] [Localité 1].

Par lettre du 9 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » a mis en demeure M. [G] [H] de payer la somme de 569,51 euros de charges de copropriété dues au 9 août 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » a fait délivrer à M. [G] [H] le 29 décembre 2023 une sommation de payer la somme de 1.024,02 euros de charges de copropriété dues au 22 décembre 2023.

Par acte du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » situé [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 10] [Localité 13] a fait assigner M. [G] [H] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

705,57 euros de charges de copropriété arrêtées au 21 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023,373,50 euros en remboursement des frais de recouvrement engagés à la date du 21 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023,9.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, distraits au profit de Maitre Cécile Biguenet-Maurel, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer, et les droits et émoluments des actes d’huissier, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n 2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10/07/1965.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il précise que le compte du défendeur est débiteur depuis le 31 décembre 2021. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 373,50 euros. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 9 août 2023. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné à son domicile en Espagne, l’entité requise ayant justifiée des diligences entreprises le 20 mai 2024 sans pouvoir lui remettre l’acte, M. [G] [H] n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024 prorogé au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [G] [H] est propriétaire des lots de copropriété n 7034 et 8121,le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 août 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 septembre 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [G] [H],une mise en demeure de payer la somme de 569,51 euros de charges de copropriété dues au 9 août 2023 adressée à M. [G] [H] par lettre du 9 août 2023,une sommation de payer les charges de copropriété délivré le 29 décembre 2023 à M. [G] [H] pour la somme principale de 1.024,02 euros de charges,un relevé de compte débiteur de la somme de 1.078 euros au 21 février 2024.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 21 février 2024 à la somme de 705,57 euros.

Par conséquent, M. [G] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » la somme de 705,57 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 21 février 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 décembre 2023, date à laquelle elle était due en totalité.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » sollicite le remboursement de la somme de 373,50 euros correspondant aux frais suivants :

— lettre de rappel du 26 juin 2023 d’un montant de 13,50 euros,

— Mise en demeure du 9 août 2023 d’un montant de 60 euros,

— Mise en demeure du 27 septembre 2023 d’un montant de 60 euros

— Frais contentieux d’un montant de 240 euros facturés le 22 décembre 2023.

Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure à hauteur de 60 euros.

Par conséquent, M. [G] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 21 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [G] [H] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 300 euros.

Par conséquent, M. [G] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [G] [H] sera condamné aux dépens, distraits au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » situé [Adresse 5] [Localité 15] la somme de 705,57 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 21 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023, et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » situé [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 10] [Localité 13] la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 21 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » situé [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 12] la somme de 300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » situé [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 10] [Localité 13] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap d’Azur – Volume 8/Parkings » situé [Adresse 5] [Localité 15] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [G] [H] aux dépens, distraits au profit de Maître Cécile Biguenet-Maurel, Avocat au Barreau de Nice, sur son affirmation de droit dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT