TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Décembre 2025

N° RG 23/08271 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YYSW

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] » DU [Adresse 1]

C/

S.C.I. LA MONTAGNE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] » DU [Adresse 1]

SARL CABINET SOUPIZET IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

DEFENDERESSE

S.C.I. LA MONTAGNE

M. [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant faute d’avoir constitué avocat

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA MONTAGNE, est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier du " [Adresse 1] " du [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI LA MONTAGNE dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet SOUPIZET IMMOBILIER, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 14 septembre 2023, et sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10, 10-1 et 14 , de l’article 44 du décret du 17 mars 1967, de l’article 8 du décret du 14 mars 2005 et de l’article 1231-6 du Code civil de :

« DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble » [Adresse 1] " sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonctions, la société CABINET SOUPIZET IMMOBILIER ;

CONSTATER le non-paiement par la SCI LA MONTAGNE des charges de copropriété et l’échec des diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société CABINET SOUPIZET IMMOBILIER, en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ;

CONDAMNER la SCI LA MONTAGNE à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société CABINET SOUPIZET IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  28.316,80 euros relatifs aux charges de copropriétés et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 11 septembre 2018, date de la première mise en demeure ;

—  1.349 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2.000 euros à titre des dommages et intérêts ;

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer à hauteur de 138,64 euros.

Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

Ne pas écarter l’exécution provisoire. "

La SCI LA MONTAGNE, assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 28.316,80 euros relatifs aux charges de copropriétés et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2023, 2ème trimestres inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 11 septembre 2018, date de la première mise en demeure, outre celle de 1.349 euros au titre des frais de recouvrement (ou contentieux).

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI LA MONTAGNE est propriétaire des lots n°307 et 409 dans cette copropriété.

A l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

—  17 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2020 et pour l’exercice 2021,

—  14 décembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, élu un nouveau syndic, voté divers travaux, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— les attestations de non-recours s’y afférents

— les appels de provisions et charges des années 2020, 2021 et 2022

— les appels de provisions et charges du 1er trimestre et 2ème trimestre 2023

— le relevé de compte de la SCI LA MONTAGNE sur la période du 01 janvier 2020 au 01 avril 2023 (2ème trimestre inclus), faisant apparaître un solde débiteur de 28.316,80 euros au titre des charges de copropriété, hors frais nécessaires au recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires demande à ce que les intérêts légaux courent à compter de la première mise en demeure du 11 septembre 2018. Or, il ne produit aucun élément aux débats relatif à cette mise en demeure. Les intérêts vont donc courir à compter à compter de l’assignation du 14 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 28.316,80 euros au titre des charges appelées pour la période du 1er trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023 inclus.

S’agissant de la somme de de 1.349 euros au titre des frais de recouvrement, il ressort du relevé produit qu’elle concerne les sommes suivantes :

—  445 euros facturés le 30 juin 2020 au titre de « suivi procédure impayés du 1er semestre 2020 »

—  61 euros facturés le 20 mai 2022 au titre d'« honoraires de mise en demeure »

—  18 euros facturés le 14 juin 2022 au titre d'« honoraires de relance après de mise en demeure »

—  185 euros facturés le 01 septembre 2022 au titre d'« honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice »

-185 euros facturés le 02 décembre 2022 au titre d'« honoraire de constitution d’hypothèque »

-455 euros facturé le 02 décembre 2022 au titre d'« honoraires transmissions dossier avocat ».

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclus pour la période du 13 décembre 2022 au 13 décembre 2023 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu avant sa conclusion.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement.

Par conséquent, la SCI LA MONTAGNE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.316,80 euros au titre des charges appelées pour la période du 1er trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 septembre 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en réparation de son préjudice matériel, expliquant que la SCI la Montagne en manquant à son obligation de paiement de charges, met en difficulté la gestion de la copropriété et sa trésorerie du fait de l’importance de sa dette. Que la carence répétée de la SCI La Montagne dans le paiement des charges oblige le syndicat des copropriétaires à compenser par des appels de fonds plus important au risque d’être privé de prestations essentielles à la vie de la copropriété

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI La Montagne dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI La Montagne, qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI La Montagne est condamnée à lui verser.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LA MONTAGNE à payer, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET SOUPIZET IMMOBILIER, la somme de 28.316,80 euros relatifs aux charges de copropriétés et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 septembre 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI La Montagne au paiement des dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI La Montagne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET SOUPIZET IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT