COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. val d’azur c/ [E] [P] [X]

N° 25/

Du 26 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03178 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDQR

Grosse délivrée à

M^e Jean-Marc COHEN

expédition délivrée à

M^e Valérie SADOUSTY

le 26 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mars 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des copropriétaires « VAL D’AZUR», représenté par son Syndic en exercice le cabinet SO [Localité 9], ayant son siège social sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité en ladite Agence.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [E] [P] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [P] [X] est propriétaire des lots n° 79 et 137 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Val d’Azur » situé [Adresse 6].

Par jugement du tribunal d’instance de Nice du 1er octobre 2019, Mme [E] [P] [X] a été condamnée à régler la somme principale de 5.171,70 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 28 mai 2019.

Ces sommes n’ayant pas été acquittées spontanément, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur » a saisi le juge de l’exécution et a fait procédé le 29 octobre 2020 à une saisie-attribution à exécution successive des loyers versés par la locataire de Mme [E] [P] [X].

Mme [E] [P] [X] a saisi le juge de l’exécution qui, par jugement du 1er février 2021, a l’a déboutée de sa demande de mainlevée de la saisie attribution à exécution successive et d’octroi de délais de paiement après avoir constaté que l’arriéré de charges s’était aggravé depuis le jugement de condamnation.

Par lettre recommandée du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Val d’Azur » a mis en demeure Mme [E] [P] [X] de lui régler la somme de 12.307,54 euros de charges courantes et travaux dues hors les condamnations prononcées par le jugement du 1er octobre 2019.

Par acte du 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur » a fait assigner Mme [E] [P] [X] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges de 13.587,42 euros, comptes arrêtés au 12 juin 2023, ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur » situé [Adresse 5] à [Localité 9] s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement et sollicite la condamnation de Mme [E] [P] [X] à lui payer, sous bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  21.232,16 euros de charges échues au 24 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 et jusqu’à parfait paiement,

—  5.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que depuis qu’elle a acquis ses lots de copropriété il y a plus de six ans, Mme [E] [P] [X] ne règle pas ses charges à moins d’y être condamnée, ce qui le contraint à multiplier les procédures.

Il explique que Mme [E] [P] [X] ne conteste pas sa dette mais réclame un délai de paiement alors qu’elle ne lui a fait parvenir qu’un chèque de 3.000 euros via le compte Carpa le 2 juillet 2024 après n’avoir versé spontanément que la somme de 1.520 euros entre les années 2020 à 2023 incluse. Il souligne que la copropriétaire défenderesse dispose pourtant de revenus mensuels de 4.670 euros par mois mais qu’il lui a fallu près de trois années de procédure pour recouvrer la somme mise à sa charge par le jugement du 1er octobre 2019 dont le montant était trois fois inférieur à la dette actuelle.

Il explique produire tous les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes, rappelant que les appels de fonds doivent être payés quelles que soient les contestations, s’agissant d’avances de trésorerie permanentes dues en vertu de la loi. Il indique que les charges de copropriété telles qu’elles résultent des comptes approuvés sont immédiatement exigibles et produisent intérêts à compter de la mise en demeure. Il soutient que, déduction faite de la somme de 3.000 euros, Mme [E] [P] [X] reste devoir la somme de 21.232,16 euros de charges au 24 septembre 2024 qu’elle devra être condamnée à lui payer. Il ajoute que cette somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, capitalisés annuellement. Il ajoute être fondé à réclamer les frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient également que la carence de Mme [E] [P] [X] à régler ses charges lui cause un préjudice de trésorerie au regard du montant conséquent de la dette, distinct de celui causé par le retard de paiement, qui devra être indemnisé à hauteur de 5.000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Dans ses dernières écritures notifiées le 11 juin 2024, Mme [E] [P] [X] sollicite un délai de paiement de 10 mois et conclut au rejet de toutes les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur ».

Elle indique ne pas contester les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires mais sollicite un délai pour les régler en raison des difficultés qu’elle a rencontrées à la suite d’un licenciement en 2020. Elle expose disposer d’un revenu mensuel de 4.678 euros pour 3.261,35 euros de charges si bien qu’elle s’engagement à régler la somme de 1.000 euros par mois, outre les charges courantes, jusqu’à épuisement de la dette.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 prorogée au 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de paiement des charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur » produit :

l’avis de mutation et le relevé de propriété démontrant que Mme [E] [P] [X] est propriétaire des lots de copropriété n°79 et 137,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2020 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 mars 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

les comptes de gestion pour l’année 2022,

les appels de fonds adressés à Mme [E] [P] [X] pour toute la période,

les budgets prévisionnels des années 2022 et 2023,

la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 9 mai 2023 à Mme [E] [P] [X] pour la somme de 12.307,54 euros de charges courantes et travaux,

un relevé de compte débiteur de la somme de 17.934,87 euros au 1er octobre 2024, déduction faire du paiement de 3.000 euros intervenu en cours de procédure.

Ce décompte est expurgé des précédentes condamnations et inclut les appels de fonds du dernier trimestre de l’année 2024 exigibles mais il n’atteint pas la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières écritures incompatible avec les pièces justificatives.

Le solde débiteur justifié de 17.934,87 euros n’est pas constitué exclusivement de charges car il comprend :

des frais de suivi contentieux trimestriels de 180 euros le 23/03/2023, le 07/06/2023 et le 03/09/2024 pour un total de 540 euros,

des frais d’assignation de 143,12 euros le 05/03/2024,

des honoraires d’avocat de 300 euros le 08/04/2024,

le tout pour la somme de 983,12 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de procédure de recouvrement, de frais de relance ou de frais d’huissier ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Sur le fondement de ces principes, les frais de suivi contentieux ne seront pas retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance, les frais d’assignation seront inclus dans les dépens et les honoraires du conseil du syndicat seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur » rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance de charges courantes, de charges de travaux, de constitution du fond de travaux d’un montant de 16.951,75 euros au 1er octobre 2024.

Par conséquent, Mme [E] [P] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur » la somme de 16.951,75 euros, comptes arrêtés au 1er octobre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera, jusqu’à parfait règlement, assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 12.307,54 à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 qui seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [E] [P] [X], déjà condamnée à régler ses charges par une précédente décision de justice, ne verse pas spontanément sa contribution aux charges depuis qu’elle a acquis l’appartement.

Or, en s’abstenant de régler régulièrement sa contribution aux charges depuis plusieurs années, Mme [E] [P] [X] impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et au financement des travaux votés.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 1.000 euros.

Mme [E] [P] [X] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur » la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Au terme de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [E] [P] [X] indique bénéficier de revenus mensuels d’un total de 4.678 euros pour 3.261,35 euros de charges fixes et propose d’apurer sa dette par des versements mensuels de 1.000 euros, en sus des charges courantes qui vont être appelées par le syndic.

Toutefois, cette proposition n’apparaît pas réaliste en ce qu’elle ne permettrait pas à Mme [E] [P] [X] de disposer d’un reste à vivre suffisant pour faire face aux besoins de la vie courante.

Par ailleurs, Mme [E] [P] [X] a déjà bénéficié d’un large délai de fait durant lequel elle a procédé à un versement unique de 3.000 euros pour s’acquitter partiellement de sa dette nonobstant lequel elle a atteint un montant considérable. Rien n’indique qu’un délai supplémentaire pourrait lui permettre de régler les sommes dont elle est redevable tout en s’acquittant régulièrement des charges courantes.

L’octroi d’un délai de grâce apparaît ainsi illusoire en ce que Mme [E] [P] [X] ne démontre pas qu’elle dispose de chances sérieuses d’apurer sa dette dans un délai raisonnable et n’aboutirait dès lors qu’à retarder davantage le paiement des sommes dues.

Par conséquent, sa demande de délais de grâce sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [E] [P] [X] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [E] [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur », situé [Adresse 6], la somme de 16.951,75 euros (seize mille neuf cent cinquante et un euros et soixante quinze centimes) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 12.307,54 à compter du 9 mai 2023 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE Mme [E] [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur », situé [Adresse 6], la somme de 1.000 euros (mille euros) de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [E] [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur », situé [Adresse 6], la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Val d’Azur », situé [Adresse 6], du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Mme [E] [P] [X] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [P] [X] aux dépens ;