MINUTE N° : 25/00048

JUGEMENT

DU 18 Juin 2025

N° RC 24/03412

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 10] METROPOLE HABITAT

ET :

[C] [N]

[P] [N]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 18 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 10] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [B] munie d’un pouvoir en date du 11 décembre 2024

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [N]

née le 07 Septembre 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [P] [N]

né le 11 Décembre 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 03 mars 2020, l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 10] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé [Localité 10] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [I] et Madame [C] [N] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 436,15 euros outre des provisions sur charge.

Invoquant des loyers demeurés impayés, l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, remis à personne, un commandement de payer la somme en principal de 892,44 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 02 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 03 juin 2024, remis à personne, l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Constater acquise ladite clause résoluoire,

— Subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame et Monsieur [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués,

— Dire qu’à défaut par les défendeurs d’avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, ils y seront contraint par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique, si besoin est,

— Condamner les requis solidairement:

— au paiement d’une somme de 1 164,97 euros au titre des loyers impayés

— au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail,

— au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 7] et [Localité 8] le 03 juin 2024.L’affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [V] [B], chargée de recouvrement, dûment munie d’un pouvoir, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 869,77 euros. Elle a indiqué que les défendeurs avaient repris le paiement des loyers et que les parties étaient parvenues à un accord sur la somme de 92 euros mensuels en sus de celui-ci afin d’apurer la dette locative, de sorte que le demandeur n’est pas opposé à des délais de paiement suspensifs. Le bailleur a déposé ses pièces.

Monsieur [I] et Madame [C] [N], bien que régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la décision est susceptible d’appel et les défendeurs ont été cités à personne. Le jugement est donc réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 03 juin 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 7]-ET-[Localité 8] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 6-1 selon laquelle en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer et charges aux termes convenus, la location pourra être résiliée de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 892,44 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, seul un règlement partiel de 420 euros ayant été effectué le 13 janvier 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir, après déduction des frais de commissaire de justice et pénalité d’enquête, la somme de 586,34 euros, au titre des loyers et charges impayés à la date du 06 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Les locataires, qui n’ont pas comparu, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Par conséquent, ils seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité contractuelle (article5-3), à payer à l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 586,34 euros au titre des charges et loyers impayés, arrêtée au 06 janvier 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que les époux perçoivent des ressources mensuelles d’un montant total de 1 278 euros et déclarent des charges fixes mensuelles d’un montant de 353 euros, outre le loyer. Ils ont deux enfants à charge dont l’un est majeur.

Il ressort du décompte produit que le loyer résiduel est d’un montant de 245,79 euros, régulièrement acquitté depuis le mois de septembre 2024.

Compte tenu de la situation de Monsieur et Madame [N], du montant de la dette locative, de l’accord des parties et de la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, Monsieur [I] et Madame [C] [N] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] et Madame [C] [N], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 03 mars 2020, liant l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Monsieur [I] et Madame [C] [N], relatif au logement n°8 situé [Adresse 2] à [Localité 11] est acquise au 15 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] et Madame [C] [N] à verser à l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de CINQ CENT QUATRE-VINGT-SIX EUROS ET TRENTE-QUATRE CENTIMES (586,34 euros) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 06 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus,

AUTORISE Monsieur [I] et Madame [C] [N] à s’acquitter de cette somme, en 14 mensualités de QUARANTE EUROS (40€) chacune et une quinzième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] et Madame [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] et Madame [C] [N] soient condamnés à verser à l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] et Madame [C] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7]-ET-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection