COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [D] c/ Syndicat secondaire « [Adresse 17] », Syndicat pri« SILVA [Localité 9] ALAM EL SUEM » ncipal, S.A.S. RI SYNDIC

N° 25/

Du 17 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/04060 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPYE

Grosse délivrée à

M^e ELLIA

expédition délivrée à

M^e PAGANELLI

M^e VARAPODIO

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame KALO, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 02 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le17 Octobre 2025 après prorogation en date des 02 et 22 septembre 2025 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. [D]

prise en la personne de sa gérante en exercice, domicilié es qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par Maître Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 13]

représenté par son Syndic en exercice,

Résidence sise : [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Ange PAGANELLI de l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 14]

représenté par son Syndic en exercice,

résidence sise : [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-Ange PAGANELLI de l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société RI SYNDIC

RCS [Localité 16] 449 735 182, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

siège social : [Adresse 5]

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [S] [R]

né le 09 Août 1930 à [Localité 15] (TARN),

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [D] est propriétaire de lots de copropriété dans l’ensemble immobilier Silva [Localité 9] Villa El Suem-Villa Alam situé [Adresse 1] à [Localité 11].

Cet ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, est administré par un syndicat principal dénommé « Silva [Localité 9] Alam El Suem » et quatre syndicats secondaires dont le syndicat Silva [Localité 9] qui assure la gestion de l’immeuble V dénommé Silva [Localité 9].

La société RI Syndic exerçait les fonctions de syndic jusqu’au 14 avril 2023, date à laquelle elle a été remplacée dans ses fonctions par la société Cerutti Gestion Immobilière.

La société [D] a fait assigner le syndicat secondaire Silva [Localité 9] et le syndicat principal Silva [Localité 9] Alam Suem devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir le prononcé de la nullité des assemblées générales du 29 juin 2021 par acte délivré le 21 septembre 2021, instance enrôlée sous le numéro de RG 21/3454.

La société [D] a également fait assigner le syndicat secondaire Silva [Localité 9] et le syndicat principal Silva [Localité 9] Alam Suem devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir le prononcé de la nullité des assemblées générales du 21 avril 2022 par acte délivré le 4 juillet 2022, instance enrôlée sous le numéro de RG 22/2945.

* * * * *

L’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire Silva [Localité 9] s’est réunie le 2 août 2022 à 14 heures et l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem s’est réunie le 2 août 2022 à 15 heures 30.

Par acte du 11 octobre 2022, la société [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires secondaire Silva [Localité 9], le syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem et la société RI syndic pour obtenir principalement la nullité des assemblées générales du 2 août 2022, subsidiairement la nullité de décisions prises par ces assemblées et, en tout état de cause, l’indemnisation par le syndic du préjudice causé par ses fautes.

M. [S] [R], copropriétaire, est volontairement intervenu à l’instance aux côtés de la société [D] par conclusions communiquées le 30 novembre 2022.

Par jugement du 20 septembre 2024, le tribunal a sursis à statuer sur cette instance jusqu’aux jugements à intervenir dans les instances enrôlées sous les numéros 21/03454 et 22/02945 susceptibles d’avoir une incidence sur l’issue du litige.

* * * * *

Par jugement du 27 décembre 2024, le tribunal a prononcé la nullité de l’assemblée générale du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem et de l’assemblée générale du syndicat secondaire Silva [Localité 9] du 21 avril 2022.

Par jugement du 15 janvier 2025, le tribunal a également prononcé la nullité de l’assemblée générale du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem et de l’assemblée générale du syndicat secondaire Silva [Localité 9] du 29 juin 2021.

▪ Dans ses dernières conclusions responsives et récapitulatives n°2 communiquées le 21 janvier 2025, la société [D] et M. [S] [R] sollicitent :

— à titre principal, le prononcé de la nullité des assemblées générales du syndicat secondaire Silva [Localité 9] et du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem du 2 août 2022,

— à titre subsidiaire :

le prononcé de la nullité des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8 et 13 de l’assemblée générale du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem du 2 août 2022,le prononcé de la nullité des résolutions n° 4, 5, 6, 7 et 11 de l’assemblée générale du syndicat secondaire Silva [Localité 9] du 2 août 2022,- en tout état de cause :

la condamnation de la société RI Syndic à verser à la société [D] la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts,la condamnation in solidum de la société RI Syndic, du syndicat secondaire Silva [Localité 9] et du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que les assemblées générales des copropriétaires du syndicat principal et du syndicat secondaire des 21 avril 2022 ayant désigné la société RI Syndic en qualité de syndic ont été annulées par le jugement du 27 décembre 2021. Ils font valoir qu’en conséquence, toutes les assemblées générales convoquées ultérieurement par la société RI Syndic sont irrégulières dont les assemblées du 2 août 2022 dont la nullité devra être prononcée.

Ils expliquent que les procès-verbaux des assemblées générales rédigés par le syndic ne reflètent pas la réalité des réunions de sorte qu’ils ont obtenu la désignation d’un huissier et d’un sténotypiste pour constater que les réserves ou protestations émises par les copropriétaires étaient volontairement occultées dans le but d’évincer ceux qui remettraient en cause la gestion de la copropriété. Ils en déduisent que les procès-verbaux sont irréguliers.

Sur l’assemblée générale du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem, ils soulignent que 15 copropriétaires sur 41 n’ont pas été convoqués, ce qui démontre la carence du syndic même si ayant été présents à l’assemblée, ils ne peuvent se prévaloir de ce moyen pour en obtenir la nullité. Ils font valoir en revanche que la résolution n°4 relative à la désignation du conseil syndical sans vote n’est pas conforme au règlement de copropriété qui prévoit leur élection pour trois ans par un vote des membres de l’assemblée générale. Ils ajoutent que le nombre de membres du conseil syndical ainsi désigné est insuffisant de sorte que cette résolution devra en tout état de cause être annulée.

Ils soutiennent que la résolution n°8 accordant une délégation de pouvoir au conseil syndical pour engager des dépenses est nulle car le procès-verbal ne retranscrit pas leurs remarques, ni celles de leur conseil telles que consignées par le commissaire de justice.

Ils exposent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 avril 2022 contenait la mention que la société RI Syndic, désignée jusqu’au 30 juin 2022, ne souhaitait pas être réélue et qu’elle s’engageait à convoquer une assemblée pour élire un nouveau syndic à compter du 1er juillet 2022. Ils rappellent que cette assemblée a été annulée mais soulignent qu’a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée du 2 août 2022 une nouvelle élection du syndic pour un mandat expirant le 2 août 2023. Ils estiment que cette élection n’avait pas lieu d’être puisque son mandat courait jusqu’au 30 juin 2022 et que la société RI syndic avait demandé à être remplacée dans ses fonctions à compter du 1er juillet 2022.

Ils ajoutent que la convocation pour l’assemblée générale du 2 août 2022 a été adressée le 4 juillet 2022 à une date à laquelle la copropriété était dépourvue de syndic, ce qui a été débattue par les copropriétaires lors de l’assemblée alors qu’aucune mention ne figure sur ce point dans le procès-verbal. Ils en déduisent que la résolution n° 13 doit être annulée.

Ils font valoir que les résolutions n° 4 à 7 de l’assemblée sont irrégulières en ce qu’elles ont désigné les membres du conseil syndical pour une durée d’un an alors que leur mandat aurait dû courir jusqu’en 2024, conformément au règlement de copropriété mais que le syndic avait pris le soin de les faire désigner que pour une durée d’un an souhaitant écarter les membres du conseil en raison de leurs critiques de sa gestion.

Ils font observer qu’au terme de la résolution 14, personne n’a été désigné pour signer le contrat de syndic pour les raisons qui figurent dans le procès-verbal du commissaire de justice.

Ils concluent donc subsidiairement au prononcé de la nullité des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8 et 13 de l’assemblée générale du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem du 2 août 2022.

Sur l’assemblée générale du syndicat secondaire Silva [Localité 9] du 2 août 2022, ils exposent que la fiche de présence et les preuves de dépôt de recommandés révèlent que 12 copropriétaires sur 30 n’ont pas été convoqués, ce qui représente 39,58 % de copropriétaires absents lors cette assemblée. M. [S] [R], intervenant volontaire à l’instance, fait observer qu’il n’a pas été convoqué si bien qu’il sollicite la nullité de l’assemblée sur le fondement de l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la société RI syndic était dépourvue de mandat à la date de l’envoi des convocations le 4 juillet 2022, ce qui emporte en tout état de cause la nullité en son entier de cette assemblée.

Ils considèrent subsidiairement que la résolution n°11 ayant porté sur la désignation de la société RI Syndic doit être annulée car elle avait démissionné de ses fonctions lors de l’assemblée du 21 avril 2022 en s’engageant à convoquer une nouvelle assemblée avant le terme de son mandat le 30 juin 2022 et précisant qu’à cette date le syndicat secondaire serait dépourvu de syndic.

Ils indiquent que de nombreuses anomalies ont été rapportées par les copropriétaires dans la gestion de la copropriété et que le syndic n’a pas communiqué leurs lettres relatant les dysfonctionnements, ce qui a privé l’assemblée d’informations indispensables pour lui permettre de réélire le même syndic en toute connaissance de cause. Ils en déduisent que la réélection de ce syndic est contraire à l’intérêt général de la copropriété.

Ils font valoir que les résolutions n° 4 à 7 concernaient la désignation des membres du conseil syndical alors qu’ils avaient été désignés par l’assemblée du 29 juin 2021 et que leur mandat d’une durée de trois ans étaient toujours en cours, si bien qu’irrégulières, elles devront être annulées.

Ils font observer que personne n’a été désigné par la résolution n° 12 pour signer le contrat de syndic pour des motifs que ce dernier, assurant le secrétariat de la séance, n’a pas retranscrit dans le procès-verbal.

Ils soutiennent que la société RI Syndic a commis des fautes en refusant de consigner la teneur des débats dans les procès-verbaux des assemblées générales leur faisant encourir la nullité. Ils rappellent la mission qui lui est dévolue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dont ils estiment qu’il ne l’a pas respectée en ce que :

— les procès-verbaux adressés aux copropriétaires par le Syndic ne sont pas le reflet des débats tenus en assemblée générale,

— les convocations en assemblée générale ont été adressées tardivement après le délai de 21 jours pour certains copropriétaires ou bien n’ont pas été adressées du tout,

— le syndic a délibérément occulté les réserves exprimées par les copropriétaires notamment sur la signature du contrat de syndic et l’élection des membres du conseil syndical,

— le syndic n’a pas mentionné le refus d’un copropriétaire d’être élu en qualité de membre du conseil syndical,

— les dispositions du règlement de copropriété relatives à la durée du mandat des membres du conseil syndical n’ont pas été respectées,

— le syndic a convoqué des assemblées alors qu’il était dépourvu de mandat,

— le syndic a refusé de communiquer l’ensemble des courriers adressés par des copropriétaires relatant l’ensemble des disfonctionnements au sein de la copropriété et de ses manquements,

— le syndic n’a volontairement pas transmis les dates et les comptes rendus de réunion du conseil syndical,

— il n’a été procédé à aucune mise en concurrence lors du choix de prestataires de l’entretien des parties communes,

— le syndic n’a pas communiqué les informations relatives à l’assurance de la copropriété,

— les travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale ne sont ni évoqués, ni ne font l’objet de rappel à l’ordre par le syndic,

— le syndic n’a ni suivi, ni mis en place, les travaux urgents pour la sécurité de la copropriété.

Ils rappellent qu’il est constant qu’un copropriétaire n’est pas tenu de justifier d’un grief pour pouvoir agir en nullité d’une assemblée générale et que le préjudice subi en raison des manquements du syndic s’évince de la qualité de copropriétaire puisque les décisions prises en assemblée générale s’imposent ainsi que leur coût répercuté dans les charges.

La société [D] explique que le syndic a refusé d’inscrire ses réserves dans le procès-verbal des assemblées générales et a refusé de répondre à ses sollicitations, ce qu’elle estime constitutif d’un préjudice personnel causé par ses fautes de gestion qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils rappellent que les recours en nullité contre des assemblée générale de copropriété doivent être dirigés contre le syndicat des copropriétaires de sorte que la procédure introduite à l’encontre des syndicats ne saurait revêtir de caractère abusif.

▪ Dans leurs dernières écritures notifiées le 19 mai 2025, le syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem et le syndicat secondaire Silva [Localité 9] concluent au débouté, ainsi qu’à la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font observer à titre liminaire qu’aucune prétention n’est dirigée à leur encontre et qu’ils ne sont pas concernés par la demande indemnitaire formulée par la société [D]. Ils soutiennent qu’ils ne sont pas responsables du préjudice causé par les fautes de leur syndic professionnel auquel ils ont confié la gestion dont l’organisation des assemblées générales. Ils précisent qu’ils ne sauraient interférer dans l’exécution de ses missions par le syndic, ce qui explique l’absence de prétentions indemnitaires à leur encontre. Ils estiment qu’ils doivent donc être mis hors de cause. Ils font valoir subsidiairement que la société RI Syndic devra être condamnée à les relever et garantir notamment de toute condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique aux écritures de la société RI Syndic, ils soulignent que l’annulation des assemblées du 21 avril 2022 par le jugement du 15 janvier 2025 prive rétroactivement ce syndic de son mandat à la date à laquelle il a convoqué les assemblées du 2 août 2022. Ils considèrent que c’est la raison pour laquelle la société RI Syndic tente de minimiser sa responsabilité en lui reprochant sa propre carence dans l’exécution de sa mission de convocation et de tenue des assemblées générales. Ils estiment que la société RI Syndic, dont les fautes sont à l’origine de la nullité des assemblées générales, devra être condamnée à les relever et garantir comme l’a jugé le tribunal dans son jugement du 15 janvier 2025.

▪ Dans ses conclusions en réplique n°4 communiquées le 19 mai 2025, la société RI Syndic conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel :

la condamnation des syndicats des copropriétaires Silva [Localité 9] El Suem et Silva [Localité 9] à lui verser la somme de 4.700 euros de dommages-intérêts,la condamnation des syndicats des copropriétaires Silva [Localité 9] El Suem et Silva [Localité 9] à le relever et garantir de toute condamnation,la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle qu’il est constant que le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission sur le fondement délictuel mais que cette responsabilité suppose que le copropriétaire demandeur rapporte la preuve d’une faute causale d’un préjudice direct et personnel.

Elle soutient que la société [D] se limite à réclamer une indemnité sans indiquer les éléments factuels ou les fondements juridiques qui permettraient d’engager sa responsabilité.

Elle fait observer que l’assemblée lui a donné quitus pour sa gestion lors de l’assemblée du 29 juin 2021, ce qui emporte décharge de responsabilité pour les actes commis antérieurement à cette date. Elle estime que le défaut de gestion n’est pas démontré par le défaut de prise en considération des lettres qui lui ont été adressées par les copropriétaires ou par des affirmations qui ne sont étayées par aucune pièce.

Elle ajoute qu’à supposer qu’une faute ait été commise, la société [D] ne fait état d’aucun préjudice précis, personnel et direct, qui aurait été causé par cette faute, raison pour laquelle elle a été déboutée de ses demandes indemnitaires par les jugements des 27 décembre 2024 et 15 janvier 2025 dont elle n’a pas interjeté appel. Elle soutient qu’il est constant que le copropriétaire doit démontrer avoir subi un préjudice personnel, distinct de celui subi par tous en raison des aléas de la gestion collective. Elle conclut que la société [D] devra être déboutée de ses demandes et fait observer que les syndicats, représentés par leur nouveau syndic, s’abstient volontairement de répliquer aux moyens de nullité des assemblées alors qu’ils ont, seuls, qualité pour le faire. Or, elle rappelle qu’elle a été condamnée à deux reprises à payer les frais irrépétibles d’un montant total de 4.700 euros, ce qu’elle considère imputable à l’abstention des syndicats nouvellement représentés de se défendre à l’action en justice. Elle soutient que le préjudice causé par cette faute devra être réparé.

La clôture de la procédure est intervenue le 20 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 prorogé au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem du 2 août 2022 en son entier.

Aux termes de l’article de la loi du 10 juillet 1665, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Le copropriétaire défaillant est le copropriétaire absent ou non représenté lors de l’assemblée. Un copropriétaire est qualifié d’opposant s’il a voté dans le sens contraire à celui de la majorité.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l’assemblée générale et de notification des décisions étant d’ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d’un grief quelconque.

En vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Ce texte ajoute que, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Ainsi, pour qu’une assemblée puisse être valablement convoquée, il faut que le mandat de syndic soit en cours de validité à la date de la convocation. Le syndic perd le droit de convoquer l’assemblée générale lorsque ses fonctions ont pris fin notamment à la suite de l’annulation judiciaire de la décision de l’assemblée générale l’ayant désigné, désignation en vertu de laquelle il a convoqué l’assemblée.

Si la nullité de l’assemblée générale ayant désigné le syndic est prononcée, le syndic n’a plus aucune qualité pour intervenir et comme cette nullité a un effet rétroactif, les assemblées successivement convoquées par ce syndic sont annulables si un recours a été exercé à leur encontre dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem du 2 août 2022 que la société [D] était présente et que M. [S] [R] était absent mais représenté par un mandataire.

Toutefois, la société [D] a voté contre toutes les résolutions mises au vote qui ont été adoptées de sorte qu’elle a la qualité d’opposant à l’assemblée générale lui ouvrant droit à un recours pour en obtenir la nullité.

Cette assemblée générale a été convoquée par la société RI Syndic par lettre du 30 juin 2022.

La société RI syndic avait été désignée aux fonctions de syndic par l’assemblée générale du 29 juin 2021 pour une durée d’un an expirant le 30 juin 2022, puis de nouveau par l’assemblée générale du 21 avril 2022 pour un nouveau mandat expirant le 30 juin 2023.

Or, par jugements définitifs des 27 décembre 2024 et 15 janvier 2025, le tribunal a prononcé la nullité en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam El Suem des 29 juin 2021 et 21 avril 2022 qui avaient successivement désigné la société RI Syndic en qualité de syndic.

L’annulation par décisions judiciaires des résolutions l’ayant désigné ayant un effet rétroactif, elle prive la société RI Syndic de son mandat à la date de la convocation de l’assemblée générale du 2 août 2022.

Il s’ensuit que la société RI Syndic a rétroactivement été privée de la qualité requise pour convoquer l’assemblée générale du 2 août 2022 par le jugement rendu le 27 décembre 2024.

L’assemblée générale du 2 août 2022 convoquée par la société RI Syndic n’ayant pas pouvoir de le faire est donc nulle en son entier.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité en son intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam EL Suem du 2 août 2022 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du syndicat secondaire Silva [Localité 9] du 2 août 2022 en son entier

La convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l’assemblée générale en application des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967. Cette disposition est impérative si bien que le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété serait une cause de nullité de l’assemblée.

La convocation doit donc être adressée à tous les copropriétaires appelés à siéger à l’assemblée, sans exception et l’omission d’un seul serait suffisante pour entraîner l’irrégularité de cette assemblée alors même que la prise en compte des voix des personnes non convoquées n’aurait pas changé le sens des votes.

Le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce texte ajoute que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La preuve de la régularité de la convocation d’un copropriétaire à l’assemblée générale ne peut en principe résulter que de la date de l’accusé de réception de la lettre le convoquant ou de la date de l’émargement.

Il incombe au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée du syndicat secondaire Silva [Localité 9] du 2 août 2022 que M. [S] [R] était absent et non représenté.

M. [S] [R], qui s’est associé à l’action de la société [D], fait valoir qu’il n’a pas été convoqué à cette assemblée générale, ce qui est établi par la production de tous les accusés de réception des lettres de convocation à cette réunion dont aucune ne lui était destinée.

Par ailleurs, cette assemblée générale a été convoquée par la société RI Syndic, désignée aux fonctions de syndic par l’assemblée générale du syndicat secondaire du 29 juin 2021 pour une durée d’un an expirant le 30 juin 2022, puis de nouveau par l’assemblée générale du 21 avril 2022 pour un nouveau mandat expirant le 30 juin 2023.

Or, par jugements définitifs des 27 décembre 2024 et 15 janvier 2025, le tribunal a prononcé la nullité en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire Silva [Localité 9] des 29 juin 2021 et 21 avril 2022 qui avaient désigné la société RI Syndic en qualité de syndic.

L’annulation par décisions judiciaires des résolutions l’ayant désigné ayant un effet rétroactif, elle prive la société RI Syndic de son mandat de syndic à la date de la convocation de l’assemblée générale du 2 août 2022.

Il s’ensuit que la société RI Syndic a rétroactivement été privée de la qualité de syndic requise pour convoquer l’assemblée générale du 2 août 2022 par le jugement rendu le 27 décembre 2024.

Il convient par conséquent de prononcer également la nullité en son intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire Silva [Localité 9] du 2 août 2022 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur la responsabilité de la société RI Syndic.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil.

La mise en œuvre de cette responsabilité par un copropriétaire nécessite la preuve d’une faute commise par le syndic, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

Pour justifier l’action engagée contre le syndic, le copropriétaire demandeur doit établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui éprouvé par la collectivité.

Par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic d’accomplir toutes les formalités relatives à la convocation et à la tenue des assemblées générales, ainsi qu’à la notification, aux copropriétaires opposants ou défaillants, des décisions prises.

Le syndic doit dès lors respecter l’ensemble des dispositions applicables à l’organisation et aux délibérations de l’assemblée générale sous peine de commettre une faute, notamment en cas d’absence de convocation de copropriétaires, de convocation tardive sans respecter le délai légal, en ne convoquant pas d’assemblée générale avant l’expiration de son mandat ou lors d’une tenue irrégulière du registre des procès-verbaux.

Les erreurs ou omissions du syndic à propos de la convocation et de la tenue des assemblées générales mettent d’abord en cause sa responsabilité envers le syndicat lui-même, le préjudice étant essentiellement collectif.

Mais un copropriétaire peut se plaindre d’un préjudice personnel imputable à une faute du syndic, notamment en cas de refus d’inscrire une question à l’ordre du jour si l’auteur de la demande est en mesure de justifier du préjudice qui lui a été causé.

Il est également acquis que, même si le copropriétaire ne peut pas demander l’annulation de la résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, il peut toujours rechercher la responsabilité délictuelle du syndic. Il peut ainsi demander réparation pour un préjudice personnel causé par la faute de ce dernier nonobstant le quitus donné par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024).

En l’espèce, la société [D] reproche à la société RI Syndic des manquements dans la convocation et la tenue des assemblées générales mais également des fautes dans la gestion et l’administration de l’immeuble.

La société [D] n’étaye cependant par aucune pièce le défaut de communication d’informations relatives à l’assureur de la copropriété, la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée ou l’absence de suivi de travaux urgents pour la mise en sécurité de l’immeuble si bien qu’elle ne démontre pas la faute qui aurait été commise par la société RI Syndic, pas plus que l’existence d’un préjudice personnel qui en résulterait.

La société [D] fait également valoir des fautes dans la convocation et la tenue des assemblées générales, susceptibles d’entraîner la nullité des décisions prises lors de celles-ci ou d’induire en erreur les copropriétaires pour surprendre leur vote.

Toutefois, elle ne démontre pas que les irrégularités qu’elle invoque, ayant conduit au succès de ses recours en annulation, lui ont causé un préjudice distinct de celui éprouvé par la collectivité des copropriétaires.

Son désaccord avec la gestion de la copropriété par la société RI Syndic ne saurait constituer un préjudice direct et personnel, alors qu’il n’est pas acquis qu’informés comme elle le souhaitait, les autres copropriétaires auraient voté dans un sens différent et qu’elle aurait évité de subir un dommage.

Le coût d’organisation des assemblées générales répercutés sur les charges communes ne constitue pas un préjudice distinct de celui causé à l’ensemble des copropriétaires si bien qu’elle ne démontre pas de lien certain avec un préjudice personnel causé par les fautes qu’elle reproche au syndic dans l’exécution de sa mission de convocation et d’organisation des assemblées générales où elle a été présente pour faire valoir son point de vue.

A défaut de rapporter cette preuve, la société [D] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société RI Syndic.

Sur la demande reconventionnelle de la société RI Syndic à l’encontre des syndicats des copropriétaires.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, la société RI Syndic reproche aux syndicats des copropriétaires dont elle a été le mandataire de ne pas avoir soulevé des moyens de défense en réponse au recours en nullité des assemblées des 29 juin 2021 et 21 avril 2022 ayant conduit à leur annulation aux termes de deux jugements ayant mis à sa charge la somme de 4.700 euros de frais irrépétibles.

Toutefois, ce n’est pas l’absence de défense aux actions introduites qui ont conduit au prononcé de la nullité de ces assemblées générales mais bien les manquements de la société RI Syndic aux règles d’ordre public concernant le délai de convocation et l’établissement des procès-verbaux de ces assemblées.

Or, par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il incombe au syndic, mandataire du syndicat, d’accomplir toutes les formalités relatives à la convocation et à la tenue des assemblées générales.

Dès lors, la société RI Syndic, professionnel mandaté par les syndicats pour accomplir cette mission légale conformément aux règles d’ordre public qui lui sont applicables, ne sauraient imputer à ses mandataires la sanction de leur méconnaissance et les condamnations prononcées de ce fait.

Elle ne pourra, par conséquent, qu’être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, le syndicat secondaire Silva [Localité 9] et le syndicat principal Silva [Localité 9] Alam Suem, défendeurs au recours en nullité des assemblées générales du 2 août 2022, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser à la société [D] et à M. [S] [R] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Néanmoins, les syndicats des copropriétaires disposant d’une action à l’encontre de leur mandataire en raison des fautes commises dans l’exercice de son mandat et génératrices d’un préjudice qui lui est propre, la société RI Syndic qui a commis les manquements à l’origine de la nullité des assemblées générales du 2 août 2022 sera condamné à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre du chef des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité en son intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam EL Suem situé [Adresse 4] à [Localité 10] du 2 août 2022 ;

PRONONCE la nullité en son intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire Silva [Localité 9] situé [Adresse 4] à [Localité 10] du 2 août 2022 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires principal Silva [Localité 9] Alam El Suem et le syndicat des copropriétaires secondaire Silva [Localité 9] situés [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à la société [D] et à M. [S] [R] la somme globale de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [D] de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société RI Syndic ;

DEBOUTE la société RI Syndic de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre du syndicat principal Silva [Localité 9] Alam EL Suem et du syndicat secondaire Silva [Localité 9] ;

DEBOUTE la société RI Syndic de toutes ses demandes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires principal Silva [Localité 9] Alam El Suem et le syndicat des copropriétaires secondaire Silva [Localité 9] situés [Adresse 4] à [Localité 10] aux dépens ;

CONDAMNE la société RI Syndic à relever et garantir le syndicat des copropriétaires principal Silva [Localité 9] Alam El Suem et le syndicat des copropriétaires secondaire Silva [Localité 9] de ces condamnations ;

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président