TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/09315

N° Portalis 352J-W-B7E-CS3HT

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Septembre 2020

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDERESSE

HOTEL ASTOR

(société en commandite par actions)

dont le siège social est situé en l’étude du liquidateur amiable sise [Adresse 4], prise en la personne de son liquidateur amiable, Maître [Z] [K],

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #G0129,

et par Maître Marie ANGLADE de ONE Société d’avocats, avocat au Barreau de Marseille, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

SOCIETE DE PARTICIPATIONS HOTELIERE [Localité 8] ASTOR

( société par actions simplifiée)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Henri-Ludovic DE CARNE DE CARNAVALET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0839,

et par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE – POZZO di BORGO – ROMETTI & Associés – Cabinet Alliance Avocats, avocat au barreau de Nice, avocat plaidant,

Décision du 12 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09315 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS3HT

PARTIE INTERVENANTE

Société COLSUN HISTO FRANCE

(société par actions simplifiée)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice PATRIZIO de ARCHERS AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0436,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience, publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 12 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014, la société par actions simplifiées [Localité 8] Astor, désormais dénommée la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor, a donné à bail à la société en commandite par actions Hôtel Astor (ci-après la société Hôtel Astor) des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 9], pour l’exploitation d’un fonds de commerce hôtelier, moyennant un loyer annuel en principal de 2.920.500 euros, s’élevant actuellement à la somme de 3.110.205,84 euros.

Par jugement du 25 octobre 2017, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Hôtel Astor dans le cadre de procédures collectives ouvertes à l’égard du conglomérat Maranatha.

Aux termes d’un jugement rendu le 17 octobre 2018, le tribunal de commerce de Marseille a ordonné la cession des participations de Maranatha SAS (en ce compris les titres de l’Hôtel Astor) au profit de Colony Capital Acquisitions LLC, qui se susbtitue, pour les besoins de la reprise, la société par action simplifiées ColSun Histo France (ci-après la société ColSun Histo France).

Par jugement du tribunal de commerce de Marseille du 15 mai 2019, la société Hôtel Astor a bénéficié d’un plan de redressement judiciaire.

Le 25 juin 2019, deux garanties bancaires d’un montant total de 1.516.973,10 euros correspondant à six mois de loyers HT ont été émises en faveur du bailleur.

Le 12 novembre 2019, le bailleur et le preneur ont signé un avenant au bail afin que ces garanties en fassent partie intégrante.

La société locataire ayant cessé de régler les loyers au cours de la crise sanitaire de la Covid-19, la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a appelé la garantie à hauteur de la somme totale de 1.552.273,50 euros (931 364,10 euros et 279 406,80 euros le 11 juin 2020, 310 454,70 euros le 4 août 2020), correspondant à six mois de loyer.

Par ordonnance du 30 juillet 2020, une procédure de conciliation a été ouverte au bénéfice de la société Hôtel Astor et le tribunal de commerce de Paris a désigné la SCP [O] Partners, prise en la personne de Maître [L] [O], en qualité de conciliateur, pour une durée initiale de quatre mois, soit jusqu’au 30 novembre 2020, avec notamment pour mission de l’assister dans la négociation avec la bailleresse afin de trouver les solutions pouvant assurer la pérennité de la société locataire.

Par acte extrajudiciaire du 25 août 2020, la bailleresse a fait délivrer à la société locataire un commandement aux fins de lui remettre une garantie à première demande destinée à garantir le paiement de toutes sommes dues d’un montant de 1.552.273,50 euros, visant la clause résolutoire.

A la suite, la société Hôtel Astor a, par lettre du 7 septembre 2020, mis en demeure le bailleur d’exécuter de bonne foi le contrat de bail et, en conséquence, de :

— rembourser les sommes abusivement appelées en garantie des loyers, soit un montant de 1.552.273,50 euros, l’Hôtel Astor précisant s’engager à payer lesdits loyers, sur la base d’un montant de loyer annuel révisé et conformément à un échéancier linéaire sur 24 mois ;

— accepter de ramener le loyer annuel à hauteur de la somme de 1.500.000 euros HT à compter du 1er avril 2020, contre celle de 3.033.946,20 € HT en vigueur, assortie d’un montant additionnel variable en fonction du chiffre d’affaires HT annuel, sans que le loyer total ne dépasse 15% du chiffre d’affaires.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2020, la société Hôtel Astor a fait assigner la société de Participations Hotelière Paris Astor devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 25 août 2020.

Par acte d’huissier du même jour, la société Hôtel Astor a assigné la société de Participations Hotelière Paris Astor devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de demander la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 1.552.273,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du tirage abusif de la garantie à première demande et de la somme de 800.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de son refus abusif de renégocier le contrat de bail.

Le 3 décembre 2020, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux procédures.

C’est l’objet de la présente procédure, enregistrée sous le n°RG 20/09315).

Par ordonnance du 16 octobre 2020, le président du tribunal de commerce de Paris a ordonné la suspension de l’exigibilité des sommes dues à la société de Participations Hotelière Paris Astor par la société Hôtel Astor et a prononcé l’interdiction d’engager toute action visant à la condamnation de la société Hôtel Astor au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, et ce jusqu’au terme de la mission de Maître [O], ès-qualités de conciliateur, en application de l’article 2, II, de l’ordonnance n° 2020-596 du 20 mai 2020.

Par ordonnance du 26 novembre 2020, le président du tribunal de commerce de Paris a étendu la mission du conciliateur à l’assistance dans le processus de recherche d’un acquéreur du fonds de commerce, a prorogé la conciliation pour un mois supplémentaire, jusqu’au 30 décembre 2020, et a constaté que la procédure était en tout état de cause automatiquement prorogée pour 5 mois à compter du 30 décembre 2020, jusqu’au 30 mai 2021.

Suivant jugement prononcé selon la procédure accélérée au fond le 8 décembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a ordonné le report de l’obligation de reconstitution de la garantie au terme d’une durée de 9 mois.

A la demande de la société Hôtel Astor, M. [S] [J], expert près la cour d’appel de [Localité 8], a établi, le 19 février 2021 un avis non contradictoire sur la valeur locative des locaux litigieux, aux termes duquel il retient une valeur locative à 1.007.000 euros, ainsi qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Par jugement prononcé selon la procédure accélérée au fond le 25 mai 2021, le président du tribunal de commerce de Paris a octroyé un délai de grâce à la société Hôtel Astor et a reporté le paiement des loyers échus en cours de conciliation, d’un montant de 2.920.649,10 euros, jusqu’au 31 décembre 2022, avec un apurement progressif à compter de janvier 2023.

La société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a interjeté appel de ce jugement, et, par décision du 4 janvier 2022, la cour d’appel de [Localité 8] a déclaré irrecevable cet appel.

La procédure de conciliation a pris fin le 30 mai 2021.

Par acte d’huissier du 1er juin 2021, la société Hôtel Astor a fait assigner la société de Participations Hotelière Paris Astor devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de révision judiciaire du loyer sur le fondement de l’article L.145-38 du code de commerce à hauteur du montant déterminé par M. [S] [J], expert, soit 1,07 million d’euros HT et HC.

Dans le cadre de cette procédure, aux termes d’un jugement rendu le 27 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a désigné un expert pour déterminer la valeur locative de l’Hôtel Astor et fixé le loyer provisionnel à 1,8 million d’euros HT pour la durée de l’instance, c’est-à-dire à compter du 5 mars 2021.

Le 10 juin 2021, la bailleresse a fait procéder une saisie-attribution pour avoir paiement de la somme de 312.279,07 euros, correspondant au loyer non révisé du mois de juin 2021.

Les 6 juillet et 9 août 2021, la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a tenté de pratiquer de nouvelles saisies-attribution à hauteur du même montant de 312.279,07 euros, et a saisi le solde disponible sur le compte bancaire de la société Hôtel Astor, soit 1.165,92 euros et 5.543,51 euros.

Concomitamment, par acte d’huissier du 4 août 2021, la société de Participations Hotelière Paris Astor a assigné la société Hôtel Astor devant le tribunal de commerce de Marseillle en résolution de plan et en liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 26 août 2021, le président du tribunal de commerce de Paris a désigné la SCP [O] Partners, prise en la personne de Maître [O], en qualité de mandataire ad hoc de la société Hôtel Astor, pour une période de six mois, éventuellement renouvelable, avec pour mission de veiller au respect des termes du jugement du 25 mai 2021 ayant octroyé un délai de grâce à la société Hôtel Astor et a reporté le paiement des loyers échus en cours de conciliation.

Le 9 septembre 2021, une nouvelle tentative de saisie a été réalisée et deux nouvelles saisies ont été pratiquées les 27 septembre et 30 novembre 2021 à hauteur de 45.085,79 euros et 78.255,17 euros.

Dans le cadre de la procédure introduite par la société de Participations Hotelière Paris Astor le 4 août 2021 aux fins de résolution du plan de redressement et d’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Hôtel Astor, par jugement du 23 mars 2022, le tribunal de commerce de Marseille a débouté le bailleur de l’ensemble de ses demandes, après avoir constaté qu’il n’était titulaire d’aucune créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la société Hôtel Astor et que cette dernière n’était pas en état de cessation des paiements.

Par actes extrajudiciaires des 7 et 30 septembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la société Hôtel Astor deux commandements de payer aux fins de saisie-vente, en réclamant le paiement du reliquat contesté des loyers de juillet, août et septembre 2021 et, le 15 octobre 2021, la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a fait procéder à la saisie-vente du mobilier de la société Hôtel Astor, via un inventaire établi en présence de la clientèle.

Par jugement du 10 janvier 2022, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Paris a déclaré nul le commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 7 septembre 2021 et a octroyé à la société Hôtel Astor un délai de 24 mois pour apurer les loyers échus entre la fin de la conciliation et le 30 septembre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2021, le bailleur a fait signifier à la socité Hôtel Astor un commandement de payer la garantie à première demande visant la clause résolutoire, et par acte extrajudiciaire du 13 octobre 2021, il a fait délivrer un commandement de reconstituer la garantie bancaire à première demande, visant la reconstitution de la garantie.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2021, la société Hôtel Astor a assigné la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor devant la présente juridiction aux fins essentielles de voir constater que le commandement de payer délivré le 30 septembre 2021 par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor n’est pas un commandement de reconstituer la garantie à première demande, de voir constater que la clause résolutoire prévue par le bail du 31 juillet 2014 ne sanctionne pas l’obligation de reconstituer la garantie à première demande, ainsi que de voir juger que les commandements des 30 septembre 2021 et 13 octobre 2021 sont nuls et de nul effet.

Il s’agit de l’instance enrôlée sous le numéro 21/13502, laquelle a donné lieu à un désistement les parties s’étant accordés pour dire que les commandements des 30 septembre 2021, 13 octobre 2021 et 1er décembre 2021 étaient désormais sans objet.

Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2021, le bailleur a signifié à la société Hôtel Astor un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1.301.034,74 euros, correspondant à des loyers et charges demeurés impayés de septembre 2020 à novembre 2021.

Par ordonnance du 14 décembre 2021, le président du tribunal de commerce de Marseille a désigné Maître [P] [R] en qualité de conciliateur, pour une durée initiale de 4 mois.

Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2021, le bailleur a assigné en référé la société Hôtel Astor devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société Hôtel Astor au motif de la non-reconstitution de la garantie bancaire à première demande.

Par ordonnance du 23 décembre 2021, le président du tribunal de commerce de Marseille a «[ordonné] l’interruption et l’interdiction de toute action en justice de la part de la SOCIETE DE PARTICIPATIONS HOTELIERE Paris Astor à l’encontre de la société Hôtel Astor tendant à la condamnation de la société Hôtel Astor au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (…) ».

Par ordonnance rendue le 19 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, pour l’essentiel, déclaré recevable l’intervention accessoire de la société ColSun Histo France et dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales fondées sur le commandement de payer en date du 13 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 avant cloture notifiées par RPVA le 3 novembre 2021, la société Hôtel Astor demande au tribunal de :

Sur le commandement du 25 août 2020

— Dire et juger que le commandement délivré le 25 août 2020 par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor est affecté d’une irrégularité de fond dès lors qu’il n’a pas été signifié au liquidateur amiable de la société Hôtel Astor ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est nul et nul effet ;

Au surplus,

— Constater que la clause résolutoire prévue par le bail du 31 juillet 2014 ne sanctionne pas l’obligation de reconstituer la garantie à première demande ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 ne pouvait valablement viser la clause résolutoire ;

— Dire et juger que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est de nul effet;

En tout état de cause,

— Prendre acte du délai de grâce de 9 mois octroyé par ordonnance du 8 décembre 2020 de Monsieur le Président du Tribunal de commerce de Paris, en application des articles L. 611-7 du code de commerce et 1343-5 du code civil ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est sans objet et sans effet ;

Subsidiairement,

— Octroyer un délai de grâce de 24 mois à compter de la date de signification du jugement à intervenir, s’agissant de la reconstitution de la garantie prévue par l’article 15 bis du bail ;

Sur les manquements du bailleur à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor n’a pas exécuté de bonne foi ses engagements contractuels vis-à-vis de l’Hôtel Astor ;

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a abusivement appelé la garantie à première demande mise en place dans le cadre du contrat de bail du 31 juillet 2014 ;

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a refusé de manière abusive de renégocier le contrat de bail du 31 juillet 2014 et le loyer afférent ;

En conséquence,

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui payer la somme de 1.552.273,50 euros (sauf à parfaire) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’appel abusif de la garantie à première demande mise en place dans le cadre du bail du 31 juillet 2014 ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui payer la somme de 2.040.205,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait son refus de renégocier le contrat de bail du 31 juillet 2014 ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui payer la somme de 200.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Sur les autres demandes

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui verser la somme de 50.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse n°3 notifiées avant la clôture par RPVA le 28 octobre 2021, la société de Participations Hotelières Paris Astor demande au tribunal de :

— juger que le commandement délivré le 25 août 2020 par ses soins est parfaitement valable,

— juger qu’elle était parfaitement fondée à appeler la garantie à première demande le 11 juin 2020 pour le non-paiement des loyers des mois de mars, avril et mai 2020,

— juger que la dette de loyers de la société Hôtel Astor s’élève à la somme de 4.017.568,53 € au 27 octobre 2021 (hors dette antérieure à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire);

En conséquence :

— débouter la société Hôtel Astor de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société Hôtel Astor à la somme 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2021.

Après la clôture, par conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2022, la société Colsun Histo France a demandé au tribunal de :

In limine litis,

— recevoir son intervention volontaire accessoire au soutien des prétentions de la société Hôtel Astor dans le cadre de la procédure qui l’oppose à la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor ;

Au fond,

— Dire et juger la société Hôtel Astor recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

Sur le commandement du 25 août 2020

— Dire et juger que le commandement délivré le 25 août 2020 par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor est affecté d’une irrégularité de fond dès lors qu’il n’a pas été signifié au liquidateur amiable de la société Hôtel Astor ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est nul et nul effet ;

Au surplus,

— Constater que la clause résolutoire prévue par le bail du 31 juillet 2014 ne sanctionne pas l’obligation de reconstituer la garantie à première demande et, en conséquence, dire et juger que le commandement du 25 août 2020 ne pouvait valablement viser la clause résolutoire ;

— Dire et juger que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est de nul effet;

En tout état de cause,

— Prendre acte du délai de grâce de 9 mois octroyé par jugement du 8 décembre 2020 du Président du Tribunal de commerce de Paris et du délai de grâce de 12 mois octroyé par jugement du tribunal de commerce de Marseille, en application des articles L. 611-7 du code de commerce et 1343-5 du code civil ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est sans objet et sans effet,

Sur les manquements du bailleur à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor n’a pas exécuté de bonne foi ses engagements contractuels vis-à-vis de l’Hôtel Astor ;

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a abusivement appelé la garantie à première demande mise en place dans le cadre du contrat de bail du 31 juillet 2014 ;

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a refusé de manière abusive de renégocier le contrat de bail du 31 juillet 2014 et le loyer afférent ;

En conséquence,

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à la société Hôtel Astor la somme de 1.552.273,50 euros (sauf à parfaire) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’appel abusif de la garantie à première demande mise en place dans le cadre du bail du 31 juillet 2014 ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à la société Hôtel Astor la somme de 2.040.205,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait son refus de renégocier le contrat de bail du 31 juillet 2014 ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à l’Hôtel Astor la somme de 200.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor au paiement des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2022, la société Hôtel Astor a également demandé au tribunal d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 4 novembre 2021.

Suivant ordonnance rendue le 13 septembre 2022, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 4 novembre 2021, reçu l’intervention volontaire de la société ColSun Histo France et renvoyé l’affaire à la mise en état;

Le juge de la mise en état a ainsi statué, estimant que “le jugement avant-dire droit du 27 janvier 2022 aux fins de désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative de l’Hôtel ASTOR, par lequel le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer provisionnel à 1,8 million d’euros pour la durée de l’instance, le jugement du 10 janvier 2022 par lequel le juge de l’exécution a octroyé un délai de grâce à l’Hôtel ASTOR pour apurer les loyers échus entre la phase de conciliation et le 30 septembre 2021, le jugement du 23 mars 2022 par lequel le tribunal de commerce de Marseille a débouté le bailleur de ses demandes aux fins de résolution du plan de redressement de la société Hôtel ASTOR et d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, motifs pris qu’il n’était titulaire d’aucune créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la preneuse et que celle-ci n’était pas en état de cessation des paiements, le jugement en date du 13 mai 2022 par lequel le président du tribunal de commerce de Marseille a accordé au preneur à bail un délai de grâce de 12 mois pour reconstituer la garantie bancaire à première demande, l’introduction par l’Hôtel ASTOR d’une nouvelle instance au fond devant le présent tribunal en opposition aux commandements de payer des 30 septembre 2021 et 13 octobre 2021 visant la clause résolutoire, enregistrée sous le n°RG 21/13502, constituent autant de procédures dont l’issue est susceptible d’avoir des conséquences sur la présente instance qui n’apparaît pas, dès lors, être en état et caractérisent suffisamment une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 4 novembre 2021 et le renvoi de l’affaire à la mise en état du 13 octobre 2022.”

L’affaire a ensuite été clôturée le 12 septembre 2023, en l’absence de nouvelles conclusions des parties, et fixée à l’audience de plaidoiries du 14 janvier 2025.

Par conclusions n°5 notifiées le 6 janvier 2025, la société de Participations Hotelière Paris Astor a demandé au tribunal de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 4 novembre 2021,

En tout état de cause sur le fond :

— juger que le commandement délivré le 25 août 2020 par la Société de Participations Hôtelière Hôtel Astor est parfaitement valable,

— juger que la Société de Participations Hôtelière Hôtel Astor était parfaitement fondée à appeler la garantie à première demande le 11 juin 2020 pour le non-paiement des loyers des mois de mars, avril et mai 2020,

En conséquence :

— débouter la société Hôtel Astor de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société Hôtel Astor à payer la somme 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, la société Colsun France a demandé au tribunal de :

In limine litis,

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 12 septembre 2023 :

A titre principal,

— Rejeter la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 12 septembre 2023 ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 12 septembre 2023 ;

Sur l’intervention volontaire accessoire de la société ColSun Histo France :

— Recevoir l’intervention volontaire accessoire de la société ColSun Histo France au soutien des prétentions de la société Hôtel Astor dans le cadre de la procédure qui l’oppose à la Société de Participations Hôtelière [Localité 8] Astor ;

Au fond,

— Dire et juger la société Hôtel Astor recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

Sur le commandement du 25 août 2020

— Dire et juger que le commandement délivré le 25 août 2020 par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor est affecté d’une irrégularité de fond dès lors qu’il n’a pas été signifié au liquidateur amiable de la société Hôtel Astor ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est nul et nul effet ;

Au surplus,

— Constater que la clause résolutoire prévue par le bail du 31 juillet 2014 ne sanctionne pas l’obligation de reconstituer la garantie à première demande et, en conséquence, dire et juger que le commandement du 25 août 2020 ne pouvait pas valablement viser la clause résolutoire ;

— dire et juger que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est de nul effet;

En tout état de cause,

— Prendre acte du délai de grâce de 9 mois octroyé par jugement du 8 décembre 2021 du Président du tribunal de commerce de Paris et du délai de grâce de 12 mois octroyé par jugement du 13 mai 2022 du Président du tribunal de commerce de Marseille, en application des articles L. 611-7 du Code de commerce et 1343-5 du code civil ;

— Prendre acte de la reconstitution de la garantie prévue par le bail le 8 octobre 2024 ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est sans objet et sans effet ;

Sur les manquements du bailleur à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor n’a pas exécuté de bonne foi ses engagements contractuels vis-à-vis de l’Hôtel Astor ;

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a abusivement appelé la garantie à première demande mise en place dans le cadre du contrat de bail du 31 juillet 2014 ;

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a refusé de manière abusive de renégocier le contrat de bail du 31 juillet 2014 et le loyer afférent ;

En conséquence,

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à la société Hôtel Astor la somme de 1.552.273,50 euros (sauf à parfaire) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’appel abusif de la garantie à première demande mise en place dans le cadre du bail du 31 juillet 2014 ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à la société Hôtel Astor la somme de 2.040.205,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait son refus de renégocier le contrat de bail du 31 juillet 2014;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à la société Hôtel Astor la somme de 200.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor au paiement des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, la société Hôtel Astor demande au tribunal de :

In limine litis,

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 12 septembre 2023 :

A titre principal,

— Rejeter la demande de rabat de l’ordonnance de cloture du 12 septembre 2023;

A titre subsidiaire,

— Révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 12 septembre 2023 ;

— Ordonner la réouverture des débats ;

— Ordonner le renvoi de l’affaire à une prochaine audience de mise en état ;

— Fixer, le cas échéant, toute nouvelle date de clôture qu’il plaira;

Sur l’intervention volontaire accessoire de la société ColSun Histo France

— Recevoir l’intervention volontaire accessoire de la société ColSun Histo France au soutien

des prétentions de la société Hôtel Astor dans le cadre de la procédure qui l’oppose à la Société de Participations Hôtelière [Localité 8] Astor ;

Au fond,

— Dire et juger la société Hôtel Astor recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

Sur le commandement du 25 août 2020

— Dire et juger que le commandement délivré le 25 août 2020 par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor est affecté d’une irrégularité de fond dès lors qu’il n’a pas été signifié au liquidateur amiable de la société Hôtel Astor ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est nul et nul effet ;

Au surplus,

— Constater que la clause résolutoire prévue par le bail du 31 juillet 2014 ne sanctionne pas l’obligation de reconstituer la garantie à première demande ;

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 ne pouvait valablement viser la clause résolutoire ;

— Dire et juger que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor,

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est de nul effet;

En tout état de cause,

— Prendre acte du délai de grâce de 9 mois octroyé par jugement du 8 décembre 2020 du Président du Tribunal de commerce de Paris et du délai de grâce de 12 mois octroyé par le Président du Tribunal de commerce de Marseille par jugement du 13 mai 2022, rendus en application des articles L. 611-7 du Code de commerce et 1343-5 du code civil ;

— Prendre acte de la reconstitution de la garantie prévue par le bail le 8 octobre 2024,

— Dire et juger, en conséquence, que le commandement du 25 août 2020 est sans objet et sans effet ;

Sur les manquements du bailleur à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor n’a pas exécuté de bonne foi ses engagements contractuels vis-à-vis de l’Hôtel Astor ;

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a abusivement appelé la garantie à première demande mise en place dans le cadre du contrat de bail du 31 juillet 2014 ;

— Dire et juger que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a refusé de manière abusive de renégocier le contrat de bail du 31 juillet 2014 et le loyer afférent ;

En conséquence,

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à la société Hôtel Astor la somme de 1.552.273,50 euros (sauf à parfaire) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’appel abusif de la garantie à première demande mise en place dans le cadre du bail du 31 juillet 2014 ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui payer la somme de 2.040.205,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait son refus de renégocier le contrat de bail du 31 juillet 2014 ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui payer la somme de 200.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui verser la somme de 50.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile énonce :

“L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal (…)”

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor fait valoir que depuis la clôture le 12 septembre 2023 sont intervenus des éléments nouveaux à savoir :

— le pré-rapport déposé par l’expert judiciaire dans le cadre de la procédure en révision du loyer, qui tend à indiquer qu’il est, selon elle, très probable que la société Hôtel Astor va être déboutée de sa demande de révision à la baisse du loyer fondée sur une prétendue modification des facteurs locaux de commercialité,

— le délai de grâce de douze mois pour reconstituer la garantie, qui a été octroyé par le Président du tribunal de commerce de Marseille par jugement du 13 mai 2022,

— l’infirmation, par arrêt du 11septembre 2024 de l’ordonnance de référé du 22 juin 2023 ordonnant la mise sous séquestre des sommes nécessaires à la reconstitution de la garantie,

— la reconstitution de la garantie intervenue le 8 octobre 2024,

— les opérations de restructuration à venir en exécution du plan de redressement de l’Hôtel Astor.

La société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor soutient que la survenance de l’ensemble de ces éléments justifie le rabat de l’ordonnance de clôture en ce qu’il démontre clairement que la crise de la COVID 19 est et était bien sans rapport avec les difficultés rencontrées par la société Hôtel Astor dans le cadre du paiement des loyers mais qu’en réalité la société Hôtel Astor a été pendant plus de quatre années dans l’incapacité de faire face au règlement de ses loyers tels que contractuellement prévus et d’honorer la garantie bancaire à première demande qui est une garantie autonome au contrat de bail et ce, nonobstant la procédure de redressement judiciaire dont elle bénéficie et notamment le plan de cession et les engagements pris par le repreneur à ce titre. Elle en conclut que le fait qu’elle ait appelée la garantie bancaire à première demande en date du 11 juin 2020 et qu’elle ait par ailleurs délivré un commandement de payer le 25 août 2020 était parfaitement légitime et justifié.

C’est à bon droit cependant que la société Hôtel Astor et la société ColSun Histo France font valoir en réplique que les éléments susévoqués ne sont pas nécessaire à la résolution du présent litige qui concerne le commandement du 25 août 2020 et le tirage de la garantie qui serait ou non intervenu abusivement à l’été 2020, ainsi que l’appréciation d’éventuels manquements imputables à la bailleresse.

Décision du 12 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09315 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS3HT

Aucuns des éléments factuels mis en avant par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor n’est nécessairement déterminant de la solution du présent litige et la société défenderesse échoue à rapporter la preuve d’un motif grave justifiant sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Etant entendu au surplus que faire droit à cette demande conduirait à retarder encore inutilement et de façon non opportune la présente procédure, déjà ancienne.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée.

Sur l’intervention volontaire de la société ColSun Histo France

L’article 330 du code de procédure civile énonce que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, par jugement rendu le 17 octobre 2018, le tribunal de commerce de Marseille a ordonné la cession des participations de Maranatha SAS (en ce compris les titres de l’Hôtel Astor) au profit de Colony Capital Acquisitions LLC, qui se substitue, pour les besoins de la reprise, la société ColSun Histo France.

Cette dernière a donc intérêt à soutenir les prétentions de la société Hôtel Astor, en vue de préserver ses droits, de sorte que son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur les effets du commandement signifié le 25 août 2020

Aux termes du commandement signifié le 25 août 2020, la société Hôtel Astor a été sommée par la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor de “Remettre directement entre les mains du bailleur une garantie à première demande destinée à garantir le paiement de toutes sommes dues par le preneur au bailleur d’un montant correspondant à six mois de loyer hors taxes soit de UN MILLION CINQ CENT CINQUANTE DEUX MILLE ET DEUX CENT SOIXANTE TREIZE euros et CINQUANTE centimes (1.552.273,50 €) en vertu de l’article 15 bis du bail qui prévoit que cette garantie pouvait être appelée par le bailleur pour le paiement de toute somme due, ce qui a été le cas, tout en précisant que « en ce cas, elle devra être immédiatement reconstituée par le preneur au profit du bailleur, sur la base d’un montant actualisé, de manière à toujours correspondre à six mois de loyers hors taxes, le tout sans préjudice du jeu de la clause résolutoire si bon semble à ce dernier ».

Il était précisé dans l’acte qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois, la clause résolutoire serait acquise.

Nonobstant le débat portant sur la régularité formelle de l’acte, il est établi et non contesté que par jugement prononcé selon la procédure accélérée au fond le 8 décembre 2020, le Président du tribunal de commerce de Paris a ordonné le report de l’obligation de reconstitution de la garantie bancaire au terme d’une durée de 9 mois à compter de la signification de la décision.

L’acte en litige est donc devenu sans objet et privé de tout effet, étant entendu en tout état de cause que la bailleresse, qui a délivré par la suite plusieurs autres commandements visant la clause résolutoire, n’a pas entendu s’en prévaloir dans le cadre de la présente instance, notamment pour solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les manquements de la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi et la demande de dommages et intérêts de la société Hôtel Astor

En application des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa version ancienne applicable au contrat liant les parties, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi».

En l’espèce la société Hôtel Astor reproche deux manquements à la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor concernant la mobilisation de la garantie à première demande d’une part et le refus de renégocier les termes du bail pendant la crise sanitaire d’autre part.

Sur l’appel de la garantie par la bailleresse

La société Hôtel Astor et la société ColSun Histo France font valoir qu’en tirant sur la garantie à première demande sans avoir engagé la moindre discussion sur les conditions économiques du bail devenues insoutenables du fait de la crise sanitaire, la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a agi de manière déloyale et a commis une faute contractuelle, qu’il convient de sanctionner par l’octroi de dommages et intérêts pour un montant de 1.552.273,50 euros, soit un montant équivalent à la somme abusivement tirée sur la garantie. Elles reprochent également à la bailleresse d’être par la suite restée sourde à ses demandes de restitution des sommes appelées en garantie, multipliant les mesures de recouvrement et tentant même d’obtenir judiciairement la résolution du plan de l’Hôtel Astor et l’ouverture d’une liquidation judiciaire, dans l’objectif de récupérer gratuitement les locaux vides.

La société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor réplique pour l’essentiel que les difficultés de la société Hôtel Astor sont bien antérieures à la crise sanitaire, les premiers impayés datant du mois de novembre 2016 et la société Hôtel Astor n’ayant cessé depuis l’année 2017 de contester les commandements portant sur la reconstitution de la garantie qui lui ont été délivrés en 2017 et 2018. Elle précise que deux procédures diligentées au cours de ces années ont abouti à un désistement d’instance et d’action de la société Hôtel Astor conditionné à la constitution des deux de garanties à première demande correspondant à six mois de loyers HT et à la signature de l’avenant du 12 novembre 2019 afin que ces garanties fassent partie intégrante du contrat de bail.

Il est établi et non contesté que la société locataire ayant cessé de régler les loyers au cours de la crise sanitaire de la Covid-19, la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor a appelé la garantie à hauteur de la somme totale de 1.552.273,50 euros correspondant à six mois de loyer, soit 931.364,10 euros et 279.406,80 euros le 11 juin 2020, puis 310 454,70 euros le 4 août 2020.

Si, comme le fait valoir la société de Participations Hotelière Paris Astor, il résulte des pièces produites et notamment de l’avenant susvisé et du courrier électronique de l’avocat de la preneuse adressé à l’avocat de la bailleresse le 17 octobre 2019 que la société locataire s’était engagée de manière expresse à constituer la garantie à première demande, cet engagement ne fait pas obstacle à l’examen par le tribunal des circonstances dans lesquelles cette garantie a par la suite été actionnée.

Or suite à la crise sanitaire liée à la Covid 19, la société Hôtel Astor a été contrainte de fermer son fonds du 17 mars 2020 au 3 juillet 2020, puis du 15 octobre 2020 au 4 juin 2021, ce que la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor ne pouvait ignorer.

En dépit de cette situation exceptionnelle, la bailleresse a pourtant fait le choix de procéder à la saisie de la garantie en juin et août 2020. La mobilisation de la garantie en août 2020 est même intervenue alors qu’il résulte de la chronologie des faits rappelée supra que par ordonnance du 30 juillet 2020, une procédure de conciliation avait été ouverte au bénéfice de la société Hôtel Astor pour une durée initiale de quatre mois, soit jusqu’au 30 novembre 2020, dans le but d’assister la preneuse dans la négociation avec la bailleresse afin de trouver les solutions pouvant assurer la pérennité du fonds.

A la suite, il est établi par l’exposé des faits ci dessus rappelé que la bailleresse a multiplié les procédures à l’encontre de la société locataire, en lien avec une demande de reconstitution de la garantie à première demande.

Outre la délivrance de divers commandements, elle a notamment fait assigner en référé la société Hôtel Astor par acte du 17 décembre 2021, aux fins de fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion au motif de la non-reconstitution de la garantie bancaire à première demande. A la suite de cette assignation, et alors que par ordonnance du 23 décembre 2021, le Président du tribunal de commerce de Marseille avait ordonné l’interruption et l’interdiction de toutes action en justice de la part de bailleresse à l’encontre de la société Hôtel Astor tendant à la condamnation de cette dernière au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, ainsi que celle de toute procédure d’exécution, jusqu’au terme de la mission de conciliation ordonnée le 14 décembre 2021(soit le 14 avril 2022), la bailleresse a maintenu ses demandes.

Elle a en outre, dans le cadre de l’instance enrôlée sous le n°RG 21/13502 devant le Président du tribunal judiciaire de Paris le 31 janvier 2022, saisi le juge de la mise en état par conclusions notifiées le 26 janvier 2022 d’une demande de condamnation à reconstituer par provision la somme de 1.595.388,48 euros au titre de la garantie à première demande.

La société de Participations Hotelière Paris Astor a par ailleurs également maintenu ses demandes dans le cadre de la procédure par elle initiée devant le tribunal de commerce aux fins de résolution du plan de redressement en se prévalant de la non-reconstitution de la garantie à première demande.

Il se déduit du comportement procédural de la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor que celle-ci n’a pas usé de ses prérogatives contractuelles de bonne foi concernant la mobilisation de la garantie à première demande, et a dès lors commis une faute à l’égard de son cocontractant, la société Hôtel Astor.

Cette faute a incontestablement causé un préjudice à la société preneuse, compte tenu de la privation de trésorerie qui s’en est suivie et des contraintes liées aux multiples procédures auxquelles elle a dû faire face alors qu’elle était déjà fragilisée, bénéficiant d’un plan de redressement dans le cadre de la procédure collective ouverte à son égard.

La société Hôtel Astor réclame à ce titre la somme de 1.552.273,50 euros, soit, selon ses dires “un montant équivalent à la somme abusivement tirée sur la garantie”, sans s’expliquer autrement sur le quantum réclamé étant entendu que la mobilisation de la garantie a servi à régler une dette de loyers liquide et exigible.

Sous le bénéfice de ces observations, il sera alloué à ce titre à la société Hôtel Astor à titre de dommages et intérêts une somme qui sera souverainement fixée à 50.000 euros.

Sur le refus de la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor de renégocier le contrat de bail

La société Hôtel Astor et la société ColSun Histo France font exposer qu’en refusant de renégocier les termes du bail et le montant du loyer, le bailleur a manqué à ses obligations de bonne foi et commis une faute contractuelle ; elle sollicite à ce titre l’allocation de la somme de 2.040.205,84 euros, soit la différence, pour la période de mars 2020 à février 2021 entre le montant du loyer actuel selon leurs dires “abusivement maintenu par le bailleur” (3.110.205,85 euros HT) et le montant du loyer révisé qu’elle sollicite de 1.070.00 euros HT, étant précisé que la période courant à compter du 5 mars 2021 fait l’objet de la procédure en révision du loyer actuellement pendante devant le juge des loyers commerciaux. Elles indiquent notamment que pendant les 10 mois de conciliation, la bailleresse a refusé toutes les demandes de rendez-vous et toutes les propositions amiables qui ont été faites alors même que le rapport d’expertise de M. [J] du 19 février 2021 a mis en évidence que la valeur locative du fonds est de 1,07 million d’euros, soit trois fois moins que le loyer actuel, et que le rapport diligenté à la demande de la bailleresse conclut à une valeur de 2,03 millions d’euros par an, d’où un loyer contractuel actuel déconnecté du marché.

En réplique, la société Hôtel Astor fait valoir que la renégociation du contrat évoquée par les demanderesses ne pourrait s’imposer à elle qu’en raison d’une imprévision telle que définie au sens de l’article 1195 du code civil, non applicable au contrat liant les parties.

Elle ajoute que depuis mars 2020 la société Hôtel Astor ni même le conciliateur n’ont jamais formulé aucune proposition a minima acceptable, les seules propositions consistant en un abandon pur et simple de l’arriéré locatif.

A titre liminaire, le tribunal relève que l’article 1195 du code civil issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 n’est pas applicable au contrat liant les parties, conclu antérieurement à son entrée en vigueur ; qu’en tout état de cause, le tribunal n’est pas saisi d’une demande de révision du contrat pour imprévision mais d’une demande de dommages et intérêts; qu’à ce titre, la société locataire doit rapporter la preuve d’une faute contractuelle et du préjudice en découlant.

Or en l’espèce, il ne peut être fait grief à la bailleresse son refus d’accorder une franchise ou une baisse de loyers, alors que le loyer a été fixé contractuellement entre les parties, qu’il est constant que les loyers échus pendant la crise sanitaire demeurent exigibles et que la bailleresse ne fait qu’user de ses droits dans l’attente la décision du juge des loyers commerciaux saisi d’une éventuelle révision du loyer à la baisse.

La demande de dommages et intérêts formée par la société Hôtel Astor de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

La société Hôtel Astor sollicite la condamnation de la société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à lui payer la somme de 200.000 euros à titre d’indemnité due pour réparer le préjudice moral qu’elle indique avoir subi par la faute de la bailleresse, qui selon ses dires s’applique à tout mettre en oeuvre pour la fragiliser et “obtenir la résiliation du bail de manière à récupérer, libres, les locaux du [Adresse 3].” Elle précise que ce comportement est d’autant plus abusif qu’elle a investi des sommes considérables dans ces locaux, représentant 13,2 millions d’euros HT depuis octobre 2016, que la bailleresse a conscience et connaissance des difficultés rencontrées par la société preneuse de la procédure collective qu’elle a traversée et du plan de continuation arrêté par le tribunal de commerce de Marseille par jugement du 15 mai 2019 ; qu’elle crée enfin un fort aléa sur la possibilité de poursuivre la mise en œuvre du plan de continuation arrêté par le tribunal de commerce de Marseille et agit au mépris de plus de 70 personnes employées au sein de l’Hôtel Astor et du demi-millier d’investisseurs privés qui ont investi leur épargne dans cette exploitation.

La société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor s’oppose à cette demande, faisant valoir notamment que la société Hôtel Astor s’est abstenue de régler les loyers pendant un an, a bénéficié de larges délais dans le cadre des procédures de conciliation, n’a jamais proposé d’échelonnement de la dette et s’est, du 1er juin 2021 au 27 janvier 2022, auto-appliquée un loyer révisé d’un montant trois fois inférieur au montant du loyer tel que contractuellement prévu.

La société Hôtel Astor, sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne caractérise pas en quoi le préjudice moral qu’elle invoque ne serait pas déjà réparé par l’octroi de la somme de 50.000 euros en lien avec le comportement abusif de la bailleresse quant aux différentes procédures diligentées à son encontre.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor qui succombe supportera la charge des dépens.

Elles sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regarde de l’équité à payer à la société Hôtel Astor la somme de 10.000 euros.

En revanche, la société ColSun Histo France, qui a fait le choix d’intervenir volontairement à titre accessoire sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société ColSun Histo France,

Déclare sans objet et de nul effet le commandement signifié le 25 août 2020 par la SAS Société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à la S.C.A. Hôtel Astor,

Condamne la SAS Société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à la S.C.A. Hôtel Astor la somme de cinquante mille (50.000) euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette les demandes complémentaires en paiement de dommages et intérêts de la S.C.A.Hôtel Astor,

Condamne la SAS de Participations Hotelière [Localité 8] Astor à payer à la S.C.A. Hôtel Astor la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société ColSun Histo France formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Société de Participations Hotelière [Localité 8] Astor aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires

Fait et jugé à [Localité 8] le 12 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME