MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00817 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6S6

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. [F] IMMOBILIERE, dont le siège social est sis 5 rue Saint Pierre – 76194 YVETOT CEDEX

représentée par la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [T] [Z]

née le 22 Novembre 1958 à , demeurant 42 Rue d’Amiot – Rez-de-Chaussée – Logment A – 76640 TERRES-DE-CAUX

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2023 à effet au 19 juin 2023, la société anonyme d’HLM [F] IMMOBILIERE (ci-après [F]) a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [Z] portant sur un logement A situé rue d’Amiot – Fauville en Caux à TERRES DE CAUX (76640) moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 404,10 euros payable à terme échu le 5 du mois suivant, outre une provision sur charges de 41,30 euros.

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2023 à effet au 19 juin 2023, [F] a en outre consenti un bail à Madame [Z] portant sur un garage situé 42 rue d’Amiot – Fauville en Caux à TERRES DE CAUX (76640) moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 39,82 euros payable à terme échu le 5 du mois suivant.

Le 11 juin 2024, un plan d’apurement a été conclu entre les parties, [F] permettant à Madame [Z] de s’acquitter de sa dette s’élevant alors à 3 134,92 euros en 62 mensualités de 50 euros à compter du 1er juin 2024 en sus du versement de la mensualité résiduelle courante, soit un versement mensuel total de 571,64 euros à effectuer, sous réserve de l’actualisation légale du loyer ou de l’indemnité d’occupation, des charges et de l’APL. Cet accord stipule qu’en cas de non respect de l’échéancier, la totalité de la dette redeviendra exigible.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à Madame [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 769,85 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 14 février 2025 pour le logement, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du même jour, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer dans un délai de huit jours la somme principale de 597,30 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 14 février 2025 pour le garage, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [Z] le 9 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, [F] a fait assigner Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail portant sur le logement ;

— ordonner enconséquence l’expulsion de Madame [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner Madame [Z] à lui payer une somme de 3 303,90 euros au titre de l’arriéré dû au 29 juillet 2025, avec intérêts a taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2025 ;

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à libération des lieux ;

— la condamner à lui payer une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens y inclus le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 août 2025.

Cette instance a été enrôlée sous le n° de RG 25-00817.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, [F] a fait assigner Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail portant sur le garage ;

— ordonner enconséquence l’expulsion de Madame [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner Madame [Z] à lui payer une somme de 869,24 euros au titre de l’arriéré dû jusqu’à l’échance de juin 2025 incluse ;

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à libération des lieux ;

— la condamner à lui payer une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens y inclus le coût du commandement de payer.

Cette instance a été enrôlée sous le n° de RG 25-00818.

Les affaires ont été plaidées à l’audience du 13 octobre 2025 lors de laquelle les deux instances ont été jointes sous le n° de RG 25-00817.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, [F], représentée par son conseil, a repris les termes de ses assignations. Elle fait valoir que Madame [Z] n’a pas apuré les causes des commandements dans les délai impartis.

S’agissant du logement, elle précise que la dette locative s’établit à désormais à 3 613,91 euros selon décompte arrêté au 11 septembre 2025. Elle indique que Madame [Z] a repris le paiement du loyer courant avec des versements complémentaires pour commencer à apurer sa dette. Elle fait part de son accord pour l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire si Madame [Z] apure sa dette concernant le logement par mensualités de 50 euros en sus du paiement du loyer courant. Elle indique que Madame [Z] a déjà demandé l’obtention d’un logement social plus petit.

S’agissant du garage, elle produit un décompte arrêté au 31 août 2025 mentionnant un arriéré en principal de 876,04 euros. Elle indique que le règlement du loyer courant n’a pas été repris et s’oppose à l’octroi de délais de paiement, Madame [Z] ayant annoncé restituer le garage.

Madame [Z], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette au titre du logement et du garage. Elle indique disposer d’un revenu mensuel de l’ordre de 1 162 euros. Elle expose avoir dû assumer des frais d’obsèque à la suite du décès de son mari, ce qui l’a placé en difficulté. Elle produit un descriptif de son budget pour revendiquer sa capacité à payer le loyer courant pour le logement et une somme de 50 euros en sus. Elle confirme avoir demandé un logement social plus adapté et souhaiter restituer le garage.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [Z] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, lequel a été prorogé à ce jour.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation des baux

Sur la recevabilité de la demande

[F] justifie avoir notifié l’assignation concernant le bail d’habitation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de cette assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation des baux

Selon les dispositions de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du titre I de cette loi sont d’ordre public. Ce titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, article inclus dans le titre I de cette loi, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

S’agissant du bail portant sur le logement

Le bail conclu entre les parties concernant le logement contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Si un plan d’apurement a été conclu entre les parties le 11 juin 2024, il ressort du décompte produit que Madame [Z] ne l’a pas respecté, rendant ainsi la dette exigible.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a dès lors été signifié à la locataire le 24 février 2025. D’après l’historique des versements, la somme de 3 769,85 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire insérée au bail portant sur le logement, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2025.

S’agissant du bail portant sur le garage

Il y a lieu de retenir que le contrat de bail portant sur le garage est l’accessoire du contrat de bail portant sur le logement puisque tous ces lieux sont loués par le même bailleur dans la même rue avec la même date d’effet. Ce caractère accessoire n’a d’ailleurs pas été contesté par les parties.

Le bail conclu entre les parties concernant le garage contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers et huit jours après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Or, en vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail portant sur le garage doit suivre le même régime que le bail d’habitation dès lors qu’il en est l’accessoire.

C’est donc à tort que le second commandement de payer du 24 février 2025 mentionne un délai de huit jours pour apurer la dette au titre du garage. Il convient de vérifier si les causes de ce commandement ont été apurées dans le délai de deux mois applicable au logement.

D’après l’historique des versements, la somme de 597,30 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement.

La bailleresse peut donc se prévaloir de l’acquisition au 25 avril 2025 de la clause résolutoire insérée au bail portant sur le garage.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce [F] verse aux débats des décomptes sur la base desquels elle revendique une somme due à hauteur de 3 613,91 euros au 11 septembre 2025 pour le logement et une somme due à hauteur de 876,04 euros au 31 août 2025 pour le garage.

Madame [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, elle sera condamnée à payer à [F] avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, la somme de 3 613,91 euros au titre de l’arriéré dû au 11 septembre 2025 pour le logement et la somme de 876,04 euros au titre de l’arriéré dû au 31 août 2025 pour le garage

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile : l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Selon les dispositions de l’article 21 du même code : les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Ainsi, les parties restent toujours libres de s’accorder sur des délais de paiement allant au-delà du délai maximal de trois ans prévu par l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

S’agissant du bail portant sur le logement

En l’espèce, [F] a fait part de son accord pour que Madame [Z] puisse se libérer de sa dette concernant le logement par mensualités de 50 euros en sus du paiement du loyer courant, conformément à la demande celle-ci.

Compte tenu de l’accord intervenu entre les parties, il convient d’autoriser Madame [Z] à s’acquitter de sa dette de 3 613,91 euros au moyen de 72 mensualités de 50 euros et d’une 73ème mensualité devant apurer le solde dû, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par la bailleresse et la locataire sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant du bail portant sur le garage

Madame [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant pour le garage. Elle n’a par ailleurs sollicité que des délais de paiement pour l’arriéré dû au titre du logement afin de pouvoir s’y maintenir.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette au titre du garage.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter le garage, et, pour le cas où ces lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, il convient de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail concernant le garage s’était poursuivi et de condamner Madame [Z] à son paiement à compter du 25 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens y inclus notamment le coût des deux commandements de payer du 24 février 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

S’agissant du logement

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 7 juin 2023 entre la société anonyme d’HLM [F] IMMOBILIERE d’une part, et Madame [T] [Z] d’autre part, portant sur le logement A situé rue d’Amiot – Fauville en Caux à TERRES DE CAUX (76640) est résilié depuis le 25 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM [F] IMMOBILIERE la somme de 3 613,91 euros au titre de l’arriéré dû au 11 septembre 2025 ;

AUTORISE Madame [T] [Z] à se libérer de sa dette en 73 mois, en procédant à 72 versements de 50 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [T] [Z] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute procédure d’exécution concernant l’arriéré dû au titre du logement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail portant sur le logement A situé rue d’Amiot – Fauville en Caux à TERRES DE CAUX (76640) sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 avril 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [T] [Z] sera condamnée à payer à la société anonyme d’HLM [F] IMMOBILIERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

S’agissant du garage

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois devant s’appliquer ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 14 juin 2023 entre la société anonyme d’HLM [F] IMMOBILIERE d’une part, et Madame [T] [Z] d’autre part, portant sur un garage situé 42 rue d’Amiot – Fauville en Caux à TERRES DE CAUX (76640) est résilié depuis le 25 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM [F] IMMOBILIERE la somme de 876,04 euros au titre de l’arriéré dû au 31 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement Madame [T] [Z] pour apurer cette dette ;

ORDONNE à Madame [T] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le garage situé 42 rue d’Amiot – Fauville en Caux à TERRES DE CAUX (76640) ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire du garage situé 42 rue d’Amiot – Fauville en Caux à TERRES DE CAUX (76640), il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail portant sur le garage situé 42 rue d’Amiot – Fauville en Caux à TERRES DE CAUX (76640) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

Sur les demandes accessoires

CONDAMNE Madame [T] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des deux commandements de payer du 24 février 2025, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM [F] IMMOBILIERE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 DECEMBRE 2025, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO