TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03955 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNYB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[V] [J] [C] épouse [O]

[T] [F], [U] [O]

C/

[P] [Z], [I] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e ESPAGNO

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [V] [J] [C] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

M. [T] [F], [U] [O], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [Z], [I] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Anaïs CHERY, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 09 décembre 2022, Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [P] [K] par le biais de leur mandataire la SARL CRIS IMMO un appartement à usage d’habitation (N°4) et un parking (N°4D) situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 365 € et 35 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 mai 2024.

Par acte du 08 octobre 2024, Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O], représentés par leur conseil, indiquent que malgré la reprise des loyers courants de novembre et décembre 2024, ils s’opposent aux délais de paiement et reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur créance pour demander de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du contrat de location,

— constater que Monsieur [P] [K] est sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique,

— condamner ce dernier au paiement :

— à titre provisionnel de la somme actualisée de 1.380,22 €, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges jusqu’à son départ effectif des lieux, avec indexation,

— de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [P] [K], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— juger que le contrat se poursuivra à charge pour lui d’en régler le loyer mensuellement,

— juger qu’il lui est accordé un délai de 36 mois pour le paiement de sa dette, le premier règlement devant intervenir au plus tard le mois suivant la signification de la décision,

— juger que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— débouter les demandeurs de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, précisant qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle.

Au soutien de sa défense, il fait valoir qu’il ne conteste pas la dette mais qu’il a rencontré des difficultés financières du fait de la fermeture de l’entreprise qui l’employait et permettait de percevoir une rémunération en plus de sa pension de retraite. Il précise avoir un revenu mensuel d’environ 921 € outre 170 € d’APL, un total de charges de 100 € outre le loyer et peut régler au maximum 80 € en sus du loyer. Il ajoute avoir déposé une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

Par note en délibéré autorisée, le conseil des demandeurs a fait parvenir un décompte actualisé à la somme de 838,16 euros et a indiqué que Monsieur [P] [K] avait bien procédé au paiement de la somme de 280 € le jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 09 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mai 2024 pour la somme en principal de 816,90 €.

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en faisant un versement de 296,87 € le 17 juin 2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [P] [K] reste devoir la somme de 838,16 € à la date du

14 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [P] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 838,16 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 08 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, au regard du fait que Monsieur [P] [K] a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de novembre 2024 et qu’il a même fait des versements supplémentaires de 57,25 € en novembre 2024, de 637,25 € en décembre 2024 et de 37,25 € en janvier 2025 pour apurer sa dette, des justificatifs versés sur ses ressources et du montant de la dette, il apparaît en capacité de régler sa dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, conformément à la demande de Monsieur [P] [K] de suspension des effets de la clause résolutoire, et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, depuis le mois de novembre 2024, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [P] [K] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O], Monsieur [P] [K] sera condamné à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le

09 décembre 2022 entre d’une part Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O] et d’autre part Monsieur [P] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation (N°4) et un parking (N°4D) situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à verser à Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 838,16 € (décompte arrêté au 14 janvier 2025 mensualité de janvier 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 08 octobre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [P] PERRINà s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 €, la 17ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [P] [K] soit condamné à verser à Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à verser à Monsieur [T] [O] et Madame [V] [C] épouse [O] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente