Minute n° 25/56

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 24 Janvier 2025

__________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Demandeur comparant en personne

Madame [X] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Demanderesse non comparante, non représentée

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Défenderesse représentée par

M^e Sébastien CANTAROVICH, avocat au barreau de NANTES – 71

Monsieur [R] [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Défendeur non comparant, non représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 29 Novembre 2024

date des débats : 29 Novembre 2024

délibéré au : 24 Janvier 2025

RG N° RG 24/02257 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NERQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J]

CCC M^e Sébastien CANTAROVICH

CCC Monsieur [R] [D]

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 26 août 2019, Monsieur [N] [C] a donné à bail à Madame [B] [D] un logement situé [Adresse 2].

Suivant acte sous seing privé du 20 août 2019, Monsieur [R] [D] s’est porté caution solidaire des dettes de Madame [B] [D] trouvant leur origine dans le contrat de bail.

Par avenant en date du 6 janvier 2022, à effet du 1er septembre 2022, le contrat de bail a été modifié pour devenir un contrat de bail meublé.

Par acte notarié en date du 6 avril 2022, Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J] sont devenus propriétaire de l’appartement objet du contrat de bail.

Le 9 avril 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 935 euros au titre des loyers échus et impayés au 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2024, Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J] ont fait assigner Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 21 mai 2024 la résiliation du bail signé le 26 août 2019 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [B] [D], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner solidairement Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] à leur payer la somme de 941 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024 (au prorata jusqu’au 21 mai 2024) ;

— Condamner solidairement Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 460 euros, et ce à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil, ainsi les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, le coût de la signification du commandement à la caution et de la dénonce à la CCAPEX ;

A l’audience du 29 novembre 2024, Monsieur [U] [K], comparant, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Il a indiqué qu’une partie de la dette avait été réglée, après versement des trois derniers loyers, le solde actuel étant de 200 euros. Il n’a toutefois produit aucun décompte actualisé. Il s’est opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire en affirmant vouloir changer de locataire.

Madame [B] [D], représentée par son conseil, a actualisé sa situation financière. Elle a reconnu tant le principe que le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail.

Monsieur [R] [D], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

Dans le temps du délibéré, Monsieur [U] [K] a transmis un décompte actualisé de la dette mentionnant un solde de 157 euros au 18 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demandeAux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (…).

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9] Atlantique le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la date de l’audience.

Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J] justifient par ailleurs de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la [Localité 9]-Atlantique d’une signification du commandement de payer en date du 10 avril 2024.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [B] [D], le 9 avril 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 935 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 26 août 2019.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 157 euros au 18 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse.

En conséquence, Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] seront donc condamnés à payer à la somme de 157 euros au titre des loyers échus et impayés au 18 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [B] [D] a bien repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [B] [D] perçoit le RSA ainsi que des allocations logement, pour un total de 860 euros (150 euros de loyer résiduel à verser). Il précise qu’elle est sans emploi depuis avril 2023, qu’elle a une formation de développeur Web et qu’elle est en recherche d’emploi.

Lors des débats, Madame [B] [D] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail.

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 9]-Atlantique a rendu le 4 juillet 2024 au profit de Madame [B] [D] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [B] [D] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 30 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [B] [D] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Madame [B] [D] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de sa signification à la caution et à la CCAPEX.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Madame [B] [D] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J], qui ont dû recourir à la justice, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J] la somme de 157 euros au titre des loyers échus et impayés au 18 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [B] [D] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 30 euros en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation à son profit, la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 9]-Atlantique imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [B] [D] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 10 juin 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé situé [Adresse 2] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 10 juin 2024 ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [B] [D] et de tous occupants de son chef du logement susvisé, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et ce jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNE in solidum Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [X] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [D] et Monsieur [R] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la caution et à la CCAPEX ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Pierre DUPIRE