COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. DEBORAH c/ [Z], [C], [M] [U], [R] [I] épouse [U]

MINUTE N°

Du 13 Novembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/00300 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PMNZ

Grosse délivrée à

M^e Anaïs OLIVARI

expédition délivrée à

M^e Laurent CINELLI

le 13 Novembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

treize Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. DEBORAH

c/o Maître Anaïs OLIVARI

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Anaïs OLIVARI, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDEURS:

Monsieur [Z], [C], [M] [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [R] [I] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 10 janvier 2024, par lequel la SCI DEBORAH prise en la personne de son représentant légal a fait assigner monsieur [Z] [U] et madame [R] [I] épouse [U] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de la SCI DEBORAH (rpva 14 octobre 2024) qui sollicite de voir :

Vu l’article 1304-3 du code civil,

Vu la promesse de vente du 28 avril 2023,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— CONDAMNER Monsieur [Z] [U] et Madame [R] [I] épouse [U] à verser à la SCI DEBORAH, la somme de 85 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 28 avril 2023 assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2023, date de la mise en demeure ;

En conséquence :

— AUTORISER l’Office notarial SCP Henri Denarié et Candice Ayzac-Deloye ou le cas échant la Caisse des dépôts et consignations à remettre à la SCI DEBORAH la somme de 42 500 € séquestrée entre leurs mains ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [U] et Madame [R] [I] épouse [U] à verser directement à la SCI DEBORAH le solde de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 28 avril 2023 d’un montant de 42 500 € outre les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2023, date de la mise en demeure à valoir sur la totalité de l’indemnité d’éviction ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [U] et Madame [R] [I] épouse [U] à verser à la SCI DEBORAH la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [U] et Madame [R] [I] épouse [U] à verser à la SCI DEBORAH une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTER les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER les époux [U] aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de monsieur et madame [U] (rpva 19 juin 2025) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

— Juger que M [U] n’a pas été défaillant dans la réalisation des conditions suspensives et dans le cadre de la réalisation de la promesse,

— Débouter la SCI DEBORAH de ses demandes, fins et conclusions,

— Juger que c’est la SCI DEBORAH qui n’a pas agit de bonne foi dans l’exécution de la promesse

A titre reconventionnel,

— Condamner la société DEBORAH au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 85.000 € depuis le 28 avril 2023,

— La condamner au paiement d’une somme de 10.000 € au titre de l’impossibilité d’acquérir un autre bien,

— La condamner au paiement d’une somme de 7.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 9 janvier 2025, fixant la clôture différée au 1er août 2025 ;

A l’audience du 8 septembre 2025, le tribunal a rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture présentée par monsieur et madame [U] pour admission de leurs dernières conclusions signifiées après clôture.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

La SCI DEBORAH est propriétaire d’une parcelle cadastrée AV [Cadastre 4] à [Localité 5], sur laquelle figurent un immeuble et une véranda indépendante.

Monsieur et madame [U] se sont portés acquéreurs du bien, selon promesse unilatérale de vente signée le 28 avril 2023, consentie pour une durée expirant le 25 juillet 2023 à 18 heures accordée aux bénéficiaires pour la levée de l’option, avec condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier.

Par SMS en date du 18 septembre 2023, Monsieur [U] a informé le gérant de la SCI DEBORAH qu’il n’entendait pas donner suite au projet.

La SCI DEBORAH soutient que la demande de prêt des époux [U] en date du 7 juillet 2023 n’est pas conforme aux stipulations prévues dans la promesse de vente du 28 avril 2023, et conclut à la caducité de la promesse de vente.

Elle fait valoir qu’aucun justificatif n’a été produit par les bénéficiaires ni par leur notaire, qu’en application des stipulations de la promesse unilatérale de vente du 28 avril 2023, cette dernière est caduque de plein droit, ce que ne contestent pas les défendeurs.

Elle précise que la promesse de vente stipule clairement que le montant maximum du prêt est fixé à 400.000 euros, pour une durée de 240 mois, à un taux de 3,5 % hors assurance

Elle fait valoir qu’il appartient à l’emprunteur, de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et qu’à défaut, la condition suspensive est réputée accomplie, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les époux [U] ont sollicité un prêt de 870.000 euros à un taux de 3,85 % sur 24 mois.

Elle sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente en cas de caducité, soit la somme totale de 85.000 euros, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive, arguant que les époux [U] ont essayé de se soustraire à la signature de l’acte définitif tout en essayant d’éviter de s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation, qu’ils sont restés silencieux et n’ont pas justifié des demandes de prêts effectuées.

Elle conclut que le restaurant LA VERANDA exploité dans les lieux, que jusqu’en octobre 2023, le locataire s’acquittait des loyers et exploitait le fonds de commerce sans aucune difficulté quelconque, que la société a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 12 décembre 2023 pour une cessation de paiement à compter du 30 novembre 2023, qu’une plainte a été déposée contre le preneur postérieurement au 17 septembre 2023.

Elle soutient qu’à considérer que les faits évoqués par les époux [U] aient pu être déterminants de leur consentement, ce qui n’est pas établi selon elle, ils ont incontestablement été découverts par elle comme par les époux [U] à partir du mois de septembre 2023 comme l’indiquent les époux [U] eux-mêmes, alors que la promesse de vente a été signée le 28 avril 2023, qu’elle était consentie jusqu’au 25 juillet 2023, que les demandes de prêt devaient être adressées avant le 15 mai 2023.

En réponse, les époux [U] exposent avoir transmis immédiatement la promesse à leur banque, mais qu’ils n’ont pas obtenu le crédit sollicité dans les délais et forme prévus par la condition visée à la promesse, qu’ils ont tenté d’obtenir un prêt relais dans l’attente de la vente d’un bien immobilier leur appartenant, en juin et juillet 2023.

Ils font valoir qu’ils ont appris la fermeture du restaurant exploité au sein du bien qu’ils souhaitaient acheter et qu’une plainte pénale avait été déposée contre le preneur à bail, qu’ils ont donc renoncé à acquérir ce bien.

Ils ajoutent que la SCI DEBORAH est libre de commercialiser son bien et que la présente procédure ne représente qu’une espérance de gain de sa part.

Ils reconnaissent que la promesse de vente est caduque.

Ils ajoutent que M. [U] a bien sollicité sa banque pour l’accompagner dans ce projet et le financer bien avant la régularisation de la promesse, que cela résulte d’un échange écrit avec sa conseillère bancaire Mme [F] en date du 4 avril 2023, qu’il avait obtenu un accord de principe de la banque, qui a ensuite fait volte-face sans explication.

Ils indiquent avoir tenté un deuxième montage financier, avec un prêt relais dans l’attente de la vente d’un bien immobilier, avec un prêt d’un montant plus important, instruit au cours de l’été 2023.

Ils invoquent leur bonne foi dans la mise en œuvre de la condition suspensive de financement.

Ils indiquent avoir appris les déboires du restaurant exploité dans les lieux, qui lui ferait perdre 1.500 € par mois (soit une rentabilité de l’opération très significativement amputée) et ainsi avoir décidé de ne pas poursuivre le projet et l’avoir indiqué par mail du 21 septembre 2023.

Ils indiquent être privés de cette indemnité depuis fin avril 2023, et sollicitent la condamnation de la SCI DEBORAH au paiement des intérêts au taux légal sur la somme bloquée depuis le 28 avril 2023.

Ils sollicitent également sa condamnation à leur payer des dommages et intérêts, invoquant un préjudice distinct relatif à l’impossibilité de réaliser un autre projet immobilier.

Sur la caducité de la promesse de vente :

En l’espèce, la condition suspensive prévue dans la promesse de vente signée entre les parties prévoit sans ambigüité la caducité de plein droit de cette promesse si le BENEFICIAIRE ne justifie pas sous huitaine, après mise en demeure par le PROMETTANT, de la réalisation de la condition suspensive.

Les parties s’accordent sur la caducité de la promesse de vente signée entre elles le 28 avril 2023.

La caducité de la promesse de vente en cause sera donc constatée.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les termes de l’acte signé entre les parties concernant les obligations des bénéficiaires de la promesse au titre du dépôt d’une ou plusieurs demandes de prêt dans les délais prévus à l’acte, ne sont pas contestés.

En l’espèce, les bénéficiaires se sont abstenus contrairement à leur obligation contractuelle, de justifier avant le 15 mai 2023 au promettant, du dépôt d’une ou plusieurs demandes de prêts et de justifier avant le 24 juin 2023 de l’obtention ou la non-obtention du prêt.

La SCI DEBORAH a mis en demeure les époux [U] le 7 novembre 2023 de justifier du dépôt des demandes de prêts et des réponses des établissements bancaires (pièce 6), en vain.

La demande des époux [U] de pouvoir bénéficier d’un prêt de 870.000 euros au taux de 3.85 % sur une durée de 24 mois n’a manifestement été formulée que début juillet 2023 soit après la date prévue dans la promesse de vente.

L’accord de principe du Crédit Agricole (pièce 3) sollicité avant la signature de la promesse de vente en cause, ne peut permettre de retenir que les bénéficiaires de la promesse en ont respecté les termes concernant le dépôt « officiel » d’une ou plusieurs demandes de prêt, d’autant plus que cet accord précise en fin de page que l’attention est attirée « sur le fait que le présent courrier ne peut être produit pour lever la condition suspensive d’obtention du crédit susceptible d’avoir été énoncée dans le compromis de vente que vous aurez éventuellement signé ».

La pièce 2 produite par les défendeurs (email) ne saurait davantage être retenue pour justifier du respect des obligations des bénéficiaires de la promesse de vente au titre du dépôt de demandes de prêt.

Cet email, dont l’authenticité n’est pas établie, ne permet pas de retenir que Monsieur [U]

a effectué une demande de prêt conforme à la promesse de vente.

La condition suspensive a donc défailli par la négligence fautive des défendeurs.

Leur argumentation concernant le restaurant exploité dans l’immeuble en cause, sera donc écartée, rien n’ayant été prévu dans la promesse de vente à ce sujet.

L’indemnité d’immobilisation prévue au contrat doit donc rester acquise au promettant, comme prévu dans la promesse de vente.

Les époux [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la lettre recommandée de mise en demeure d’avoir à payer cette somme, du 25 novembre 2023.

Le Notaire séquestre devra remettre à la SCI DEBORAH, la somme de 42 500 euros qui est séquestrée en son étude le cas échant, sur présentation de la présente décision.

Les défendeurs devront donc payer à la SCI DEBORAH le surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 42 500 euros.

Sur la résistance abusive des époux [U] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Eu égard à la solution du litige, et à la somme conséquence qu’ils sont condamnés à payer à la demanderesse, il convient de rejeter cette demande, l’abus de droit n’étant pas établi.

Sur la demande reconventionnelle des époux [U] :

Eu égard à la solution du litige, les demandes des époux [U] seront rejetées, y compris leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DEBORAH ses frais irrépétibles.

Les défendeurs seront condamnés à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité de la promesse de vente signée entre les parties le 28 avril 2023,

DIT que la condition suspensive concernant l’obtention d’un prêt prévue dans la promesse de vente a défailli par la négligence fautive de monsieur [Z] [U] et madame [R] [U],

CONDAMNE monsieur [Z] [U] et madame [R] [U] sont redevables à l’égard de la SCI DEBORAH de la somme totale de 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2023,

DIT que le Notaire séquestre devra remettre à la SCI DEBORAH, la somme de 42 500 euros qui est séquestrée en son étude le cas échant, sur présentation de la présente décision,

DIT que monsieur [Z] [U] et madame [R] [U] devront payer le solde de l’indemnité d’immobilisation à la SCI DEBORAH, soit la somme de 42 500 euros (quarante deux mille cinq cents euros),

DEBOUTE la SCI DEBORAH de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE monsieur [Z] [U] et madame [R] [U] de l’ensemble de leurs demandes, y compris de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE monsieur [Z] [U] et madame [R] [U] à payer à la SCI DEBORAH la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [Z] [U] et madame [R] [U] aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT