COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société RIADE c/ Syndic. de copro. FRANCOIS [Localité 14] II

N° 25/

Du 22 janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01252 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O2BR

Grosse délivrée à

M^e Olivier TAFANELLI

expédition délivrée à

M^e Audrey BRUN

la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT

le 22 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 janvier 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Société société civile particulière de droit monégasque RIADE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], prise en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Lucien Crouzet et Sydney [Localité 10],

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, M^e Audrey BRUN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile particulière de droit monégasque Riade est propriétaire du lot n° 303 constitutif d’un appartement au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 11] situé [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 25 janvier 2023.

Par acte du 22 mars 2023, la société Riade a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] aux fins notamment d’obtenir le prononcé de la nullité de la résolution n° 26 adoptée lors de cette assemblée générale.

Par conclusions notifiées le 23 janvier 2024, la société Riade demande au tribunal de :

prononcer la nullité de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 25 janvier 2023,condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] aux dépens.

Elle soutient que la résolution n° 26 lui impose la prise en charge de frais de réparation des parties communes alors qu’ils devraient être supportés par l’ensemble des copropriétaires.

Elle estime qu’il s’agit d’un abus de majorité puisque la résolution n’est pas motivée et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la responsabilité de son locataire dans les dégradations constatées sur le marbre de l’entrée de l’immeuble.

Elle ajoute qu’à supposer cette preuve rapportée, le syndicat aurait dû donner mandat à son syndic pour ester en justice au lieu de se faire justice par la mise au vote de la résolution litigieuse.

Par conclusions en réponse n° 2 communiquées le 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] conclut au débouté de la société Riade de ses demandes et sollicite à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 3.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il explique que les dégradations ont été commises par la locataire du demandeur comme en attestent les images issues de la vidéosurveillance de l’immeuble ainsi que des attestations établies par des membres du conseil syndical.

Il conteste tout abus de majorité, estime que la résolution litigieuse sert l’intérêt collectif de la copropriété en assurant l’entretien de l’immeuble et note que l’auteur des dégradations a été identifié.

Il soutient avoir régulièrement sollicité l’autorisation d’imputer le montant des réparations directement sur le compte de la société Riade.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 25 janvier 2023

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires supporte ainsi la charge des dépenses liées à l’entretien des parties communes, à moins de rapporter la preuve que les dégradations de ces dernières sont imputables à l’un des copropriétaires.

Dans l’exercice de cette mission définie par la loi, il doit veiller à ne pas favoriser indûment certains copropriétaires. Ainsi, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle constitue un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Une décision de l’assemblée générale peut dès lors être annulée pour un abus qui consiste à utiliser la majorité, soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans l’intérêt personnel d’un copropriétaire, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement de tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique que le demandeur fournisse la preuve, sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque propriétaire est tenu de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le copropriétaire-bailleur est de plein droit responsable envers le syndicat des copropriétaires des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire à charge pour lui d’exercer toute action récursoire à l’encontre du preneur.

En l’espèce, l’extrait du règlement de copropriété produit aux débats confirme que l’entrée de l’immeuble constitue une partie commune.

Il n’est pas contesté que la facture n° FE3583 d’un montant total de 2.000 euros correspond à la remise en état du sol en marbre de l’entrée de l’immeuble suite à des dégradations dont la réalité est démontrée et consistant en des rayures importantes du sol.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres occasionnés par la locataire de la société Riade dans l’entrée de l’immeuble sont établis, que le coût des travaux de reprise lui est imputable et verse pour le démontrer :

des images tirées de la vidéosurveillance de l’immeuble montrant les dégradations du sol, une image prise de nuit d’une personne aux cheveux longs qui pousse un fauteuil ainsi qu’une image prise de jour montrant une personne aux cheveux longs de profil ouvrir une boîte aux lettres,

un courrier adressé par le syndic à la société Riade le 21 avril 2022, dans lequel il l’informe de la dégradation des parties communes par son locataire en déménageant des fauteuils de salon et de ce que la facture de remise en état sera imputée sur son compte particulier,

une attestation de M. [M] [T], membre du conseil syndical, qui explique avoir constaté grâce au visionnage des images de vidéosurveillance que le 14 avril 2022 vers 01h15, une jeune femme traînant un fauteuil a pénétré dans l’entrée de l’immeuble et a pris l’ascenseur. Il indique que l’étage a été enregistré mais ne le précise pas. Il mentionne « les heures passées devant la vidéosurveillance ne se comptent plus, 2 heures, 4 heures etc… J’ai été aidé par [W] [J] pour refaire, et encore répéter les déplacements, les gestes devant la caméra, avec un téléphone portable, on travaillera ensemble, l’un, dans cette entrée saccagée et l’autre, devant l’écran de vidéosurveillance, nous inverserons les rôles plusieurs fois, il faut être précis, notre travail est alors absolument sûr, personne ne doit douter de nos constatations, de nos remarques ! La personne est bien cette jeune femme qui prélève fréquemment le courrier dans la boîte aux lettres numéro 44 « Zemli [D] ». Elle en a la clé. Elle a déposé le fauteuil récupéré dans l’appartement numéro [Cadastre 3] qui appartient à la société RIADE, la boîte aux lettres 44 est associées à l’appartement [Cadastre 3]. »,

une attestation de Mme [S] [X], membre du conseil syndical, qui confirme avoir visionné les images de vidéosurveillance qui lui ont permis de voir une jeune femme traînant un fauteuil qui a endommagé le sol de l’entrée puis mentionne les propos qui lui ont été rapportés à savoir qu’il s’agit de l’occupant de l’appartement auquel est associée la boîte aux lettres 44,

une attestation de Mme [N] [F] qui explique avoir constaté les dégradations le 14 avril 2022 à 07h49.

Les images de vidéosurveillance d’une personne prise de dos ne permettent pas d’identifier la personne qui a endommagé le sol de l’entrée en traînant un fauteuil, ni même l’appartement dans

lequel il a été déplacé, malgré les affirmations contenues dans l’attestation de M. [M] [T].

Le courrier adressé par le syndic qui affirme que les dégradations ont été causées par la locataire de la société Riade ne peut valoir à titre de preuve.

L’attestation de M. [M] [T] ne permet pas de confirmer la responsabilité de la locataire de la société Riade en ce qu’aucune image ne montre clairement la jeune femme, ni sa boîte aux lettres ou son appartement, qu’il n’est pas démontré que la personne qui ouvre une boîte aux lettres sur la première photographie et la même que la personne apparaissant sur une photographie prise à un moment différent, que la répétition des déplacements devant la caméra dont il est fait état montre que la locataire de l’appartement de la société Riade n’a pas été identifiée aisément et avec certitude.

La société Riade conteste la responsabilité de sa locataire.

La résolution n° 26 adoptée par l’assemblée générale du 25 janvier 2023 impose la prise en charge de la facture établie par la société Nickel pour un montant de 2.000 euros à la société Riade, sans que la responsabilité de celle-ci soit clairement démontrée.

La résolution n° 26 résulte ainsi d’un abus de majorité, le syndicat des copropriétaires ne pouvant se borner à affirmer, sans l’établir avec certitude, que la locataire de la société Riade est l’auteure des dégradations litigieuses.

La nullité de la résolution n° 26 sera en conséquence prononcée.

Les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à la société Riade la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 26 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 6] [Localité 13] du 25 janvier 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à payer à la société civile particulière de droit monégasque Riade la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT