REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2024

N° RG 24/00293 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G2KA

N° minute : 24/00352

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. GREUZOT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne BENOIT-REFFAY avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Joëlle FOREST-CHALVIN, avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEUR

Monsieur [G] [K] [R]

né le 19 Novembre 1963

demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Septembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024

copies délivrées le 24 OCTOBRE 2024 à :

S.C.I. GREUZOT

Monsieur [G] [K] [R]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 24 OCTOBRE 2024 à :

S.C.I. GREUZOT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 juin 2021, la SCI GREUZOT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [K] [R] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée au [Adresse 2] à [Localité 3] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 350 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 mars 2024, la SCI GREUZOT a fait commandement à Monsieur [G] [K] [R] d’avoir à payer la somme en principal de 1.400 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 1er juillet 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 02 juillet 2024, la SCI GREUZOT a fait assigner Monsieur [G] [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Monsieur [G] [K] [R], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 2.626,61 euros au titre des loyers échus à fin juin 2024 (et frais), outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil,

— d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation du 1er juillet 2024.

A l’audience du 05 septembre 2024, la SCI GREUZOT, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 3.150 euros arrêtée au 28 août 2024.

En défense, Monsieur [G] [K] [R], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a reconnu ne plus payer le loyer depuis le mois de décembre 2023, en raison notamment du retard pris dans les travaux de remise en état du logement. En outre, il a déclaré faire des démarches pour obtenir un logement social et a affirmé qu’il quitterait le logement au plus tard en décembre 2024.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, indiquant que le locataire n’avait pas pris contact avec le CDS.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 02 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI GREUZOT justifie avoir saisi le 21 mars 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (article XI) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 mars 2024, la SCI GREUZOT a fait commandement à Monsieur [G] [K] [R] d’avoir à payer la somme en principal de 1.400 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 19 mai 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [G] [K] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 mai 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la SCI GREUZOT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 13 juin 2021 et un dernier décompte faisant état à la date du 28 août 2024 d’une dette de 3.150 euros (9 mois de loyers de décembre 2023 à août 2024 inclus).

En l’absence de preuve de paiement libératoire de sa part, il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [K] [R] à payer à la SCI GREUZOT la somme de 3.150 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [K] [R] a reconnu ne plus payer le loyer depuis le mois de décembre 2023 en raison du retard dans les travaux de remise en état du logement. En outre, il a expliqué être dépressif, être en invalidité depuis décembre 2023 et percevoir une pension de 979 euros par mois.

Monsieur [G] [K] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Plus encore, aucun versement n’a été fait depuis le mois de décembre 2023.

Enfin, il a déclaré faire des démarches pour obtenir un logement social et qu’il quitterait le logement au plus tard en décembre 2024, soit une période relativement proche de la présente décision.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI GREUZOT ne démontrant pas la mauvaise foi du locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [G] [K] [R], partie perdante au procès, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 19 mars 2024 et de l’assignation du 1er juillet 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de la SCI GREUZOT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Monsieur [G] [K] [R] sera donc condamné à lui régler la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 13 juin 2021 conclu entre la SCI GREUZOT d’une part et Monsieur [G] [K] [R] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 3] (01) sont réunies au 19 mai 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Monsieur [G] [K] [R] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Monsieur [G] [K] [R] à payer à la SCI GREUZOT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Monsieur [G] [K] [R] à payer à la SCI GREUZOT la somme de 3.150 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SCI GREUZOT,

Condamne Monsieur [G] [K] [R] à payer à la SCI GREUZOT la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [G] [K] [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 19 mars 2024 et de l’assignation du 1er juillet 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,