COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00508 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PRSQ

du 11 Février 2025

N° de minute 25/00234

affaire : [B] [V] [S]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 4], sis [Adresse 2]

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR-BORGNA

Expédition délivrée

à M^e AMSELLEM

le

l’an deux mil vingt cinq et le onze Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Mars 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [B] [V] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 4], sis [Adresse 2]

Pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA [Localité 5] SA

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Rudy AMSELLEM, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 6 mars 2024 , Monsieur [B] [S] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4].

À l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [B] [S] représ par son conseil demande aux termes de ses conclusions déposées à l’audience :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à procéder à une recherche de fuite totale et à une inspection complète des descentes à proximité de la zone avec fourniture d’un rapport précis et complet et au changement intégral du système d’EU, soit des trois descentes à la verticale et à l’horizontale et à toutes réparations déterminées par l’inspection générale comme étant nécessaires,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme provisionnelle de 13 000 euros,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose être propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 4], qu’il a entrepris des travaux de remise en état suite à un sinistre lié à une canalisation qui a cédé dans les combles en janvier 2023, que durant les travaux une zone particulièrement humide a été découverte par l’entreprise qui a constaté deux canalisations dégradées et une troisième toujours encastrée et défectueuse. Il explique que l’entreprise a préconisé le changement intégral du système des eaux usées des trois descentes et qu’en dépit de ses alertes le syndicat des copropriétaires n’a entrepris aucuns travaux de sorte que son chantier est à l’arrêt. Il indique que le syndicat des copropriétaires doit mettre un terme au trouble subi, qu’il est responsable de plein droit des infiltrations subies dans son appartement et qu’il doit être condamné à suivre les préconisations de la société PRO VERTICALITE visant la réalisation d’une recherche de fuite totale, une inspection des descentes et le changement intégral du système d’eaux usées. Il soutient subir un préjudice car les fuites perdurent et l’empêchent de jouir de son appartement, en faisant valoir que les travaux qu’il a réalisés ont permis de la déceler, qu’un étayage a été réalisé et que le syndicat des copropriétaires est responsable des parties communes. Il ajoute en réplique que l’origine de la fuite a été déterminée, que les colonnes d’évacuation des eaux usées sont bien des parties communes même si elles traversent des parties privatives et que le syndicat des copropriétaires tente de tromper la religion de la juridiction en faisant croire qu’il y aurait une difficulté s’agissant de l’origine de la fuite qui ne peut être privative mais qui provient des parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes,

— de condamner Monsieur [B] [S] à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir que l’origine des fuites n’est à ce stade pas démontrée en l’absence d’expertise, qu’elle pourrait être liée à la démolition sans les précautions d’usage nécessaires du mur porteur par Monsieur [S], que les travaux réalisés par ce dernier ont été effectués de manière irresponsable et que ce dernier ne démontre à aucun moment que les dégâts seraient en lien avec l’usure des canalisations de sorte que le juge des référés, juge de l’évidence ne pourra pas le condamner. Il ajoute en outre que le caractère privatif ou commun des canalisations n’est pas démontré, que selon le règlement de copropriété les colonnes d’évacuation sont privatives, qu’il a effectué une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurances et qu’au vu de l’endommagement du mur porteur et des travaux réalisés sans la surveillance d’un bureau d’études, les professionnels contactés ont refusé d’intervenir au risque de voir à leur tour leur responsabilité mise en cause. Il ajoute ainsi que les contestations sérieuses doivent faire échec aux demandes formées à son encontre.

Par une ordonnance du 17 décembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée et ce afin que:

— Monsieur [B] [S] verse l’intégralité du rapport de visite de la société PROVERTICALITE, seules les parties 1 à 4 étant produites, les parties 5 à 8 affèrentes aux opinions sur constatations, travaux de traitement des désordres, conclusions et annexes n’étant pas versées,

— le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], produise sa pièce n°1 manquante à son dossier, visée à son bordereau,

— la partie la plus diligente verse la page 11 du règlement de copropriété (qui doit être lisible)

A l’audience du 7 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée, M.[B] [S] déposé les pièces demandées et maintenu ses demandes. Il a sollicité le rejet de la demande reconventionnelle formée suite à la réouverture des débats par le syndicat des copropriétaires la veille de l’audience, en relevant qu’il ne s’agissait pas d’une demande de provision, seule demande que le juge des référés peut trancher.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a déposé la pièce demandée, a maintenu ses demandes et a formé une demande reconventionnelle visant la condamnation de M.[S] à lui payer la somme de 6640 euros correspondant au devis relatif aux travaux à entreprendre au sein de son appartement.

Il ajoute qu’en cours de délibéré, il a fait dresser un devis afin de résorber les difficultés exposées par M.[S] relatives aux infiltrations d’eau, que ce devis sera pris en charge par la copropriété dans un premier temps à charge ensuite aux parties de trouver un accord ou de faire trancher le litige par le juge compétent. Il précise que le rapport établi par la société PROVERTICALITE fourni par M.[S] a été transmis à la société INGENICE le 9 décembre 2024 pour une étude structure pour une mise en sécurité de l’appartement car un mur porteur a été abattu et que M.[S] devra en supporter le coût.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de recherche de fuite et de travaux de M.[S]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [S] a entrepris des travaux de réfection dans son appartement.

Il ressort des pièces versées aux débats, qu’ un dégât des eaux a affecté l’appartement de Monsieur [S] et qu’un constat amiable a été signé par ce dernier et le syndic de l’immeuble le 19 juin 2023. Il est mentionné qu’une recherche de fuite a été effectuée par Monsieur [O], que la cause a été identifiée, qu’il s’agit d’une fuite sur canalisations, partie commune et que des infiltrations sont constatées au niveau du mur du salon.

Suite à la réouverture des débats, M.[S] a précisé ne pas détenir une version plus lisible de la page 11 du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] n’ayant pas de son côté versé à nouveau la page demandée.

Il ressort de l’extrait du règlement de copropriété versé par M.[S], que “tout ce qui n’est pas réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou de plusieurs d’entre eux relève des parties communes. Les parties communes comprennent les parties de canalisation d’évacuation se trouvant dans le sol et aboutissant à la fosse septique. Les parties privatives sont celles qui sont liées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire. Elles comprennent notamment la totalite des conduits…( illisible) se trouvant à l’intérieur des appartements des lots … et les évacuations, les parties ….( illisible) des conduits et canalisations allant du lot aux compteurs”.

Monsieur [S] produit l’intégralité du rapport de visite du 1er août 2023 réalisé par l’entreprise PRO VERTICALITE mentionnant que :

— l’immeuble est typique des constructions récentes locales et en bon état général, ce dernier ayant été partiellement rénové suite à une explosion de gaz,

— l’appartement de Monsieur [S] est brut, en chantier, un étayage ayant été mis en place mais il paraît incomplet car ce dernier n’a pas été réalisé dans la logique de maintien du plancher supérieur ni du mur ni de la zone décaissée,

— que le talus a été creusé, apparemment pour une recherche de fuite destructive, que la présence d’humidité est importante et proche des 85 %,

— que deux descentes d’eaux usées mises à nu sont présentes, qu’elles sont dégradées et qu’après visite de l’étage supérieur, il est également constaté la présence d’une autre descente encastrée dans la partie centrale qui n’est pas mise à nu,

— que les trois descentes d’eaux usées sont à changer et qu’elles se raccordent probablement sur le même collecteur

— dans les appartements voisins qui ont été rénovés, la descente d’eaux usées passe à l’angle derrière de sorte que les zones devront être décaissées en complément avec un état des lieux par un huissier avant travaux.

— que la présence d’eau en partie arrière du logement parait inquiétante et qu’il est nécessaire de compléter l’identification des fuites afin de ne pas passer à côté d’un éventuel autre désordre, la présence et le suivi par un ingénieur et éventuellement un maitre d’oeuvre apparaissant indispensable

— il est préconisé un suivi par un ingénieur structure et une recherche de fuite totale avec une inspection des descentes à proximité de la zone avec fourniture d’un rapport précis et complet l

— le changement intégral du système des EU des trois descentes devra être réalisé à la verticale et horizontale et un étayage du logement devra être réalisé afin de le mettre en sécurité, aucun péril n’étant à ce stade relevé

Le 18 janvier 2024, le conseil de Monsieur [S] a mis en demeure le syndic de réaliser les travaux nécessaires en lui rappelant, qu’il avait entrepris des travaux de remise en état et que lors de leur réalisation, l’entreprise avait constaté que les murs étaient anormalement humides, qu’elle avait procédé à une recherche de fuite et qu’il avait été constaté que les canalisations étaient fissurées et qu’elles devaient être changées.

Il verse en ce sens une attestation de l’entreprise [O], expliquant que suite à un important dégât des eaux survenu dans l’appartement, M.[O] a été missionné pour la remise en état complète de celui-ci, que lors de la dépose et l’évacuation des doublages, il a constaté que le mur béton du séjour était très humide, qu’il a stoppé les travaux, qu’une recherche de fuite a été faite, qu’il a été obligé de casser le mur en béton à chaque extrémité et a découvert que les canalisations des eaux usées étaient fendues ou cassées par endroits.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir de son côté, effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 19 juin 2023 et avoir réglé le coût du rapport de visite et de constatation de chantier réalisé par la société PROVERTICALITE.

Il a produit sa pièce n°1 à savoir le mail de l’expert en assurance du 17 octobre 2023, dans lequel ce dernier indique qu’il s’agit à son sens d’une canalisation privative à M.[Y] propriétaire de l’appartement sus-jacent, mais qu’il est nécessaire de vérifier si les eaux de M.[S] ne se déversent pas dans cette canalisation car dans ce cas,cette canalisation est commune. Il n’est cependant pas versé le rapport d’expertise amiable réalisé.

Dans un mail du 27 novembre 2023 envoyé au demandeur, le syndicat des copropriétaires lui a précisé qu’il avait mandaté une entreprise pour le colmatage temporaire des tuyaux et leur changement mais que les entreprises contactées ne voulaient pas prendre la responsabilité de ces réparations. Dans un second mail du 4 janvier 2024 il l’informe avoir sollicité des informations complémentaires pour engager au plus vite les travaux nécessaires.

Or, force est de relever qu’il verse aucun élément sur les informations complémentaires qu’il aurait obtenues.

Le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a reproché à Monsieur [S] d’avoir abattu un mur porteur sans aucune autorisation ayant entraîné des dommages dans les parties communes de l’immeuble et a indiqué que les recherches de fuite effectuées sur les canalisations n’avaient pas permis de déterminer l’origine privative ou commune des désordres.

En premier lieu, il doit être relevé que le défendeur ne démontre pas que les travaux entrepris par M.[S] seraient à l’origine des infiltrations puisqu’il apparait que les canalisations mises à nu sont très dégradées et qu’elles doivent être remplacées, ce dernier reconnaissant que l’entreprise qui a effectué les travaux a porté atteinte à un mur porteur mais dans le cadre de la recherche de fuite émanant d’une partie commune

En outre, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ne verse aucun justificatif sur les recherches de fuite qui auraient été entreprises sur lesdites canalisations afin d’en déterminer l’origine ni la copie du rapport d’expertise amiable qui aurait été réalisé par le cabinet SARETEC, visé dans son mail du 4 janvier 2024 et ce alors qu’il indique avoir sollicité des informations complémentaires pour engager au plus vite les travaux nécessaires et avoir mandaté une entreprise pour le colmatage temporaire des tuyaux et leur changement .

Par ailleurs, que bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] soutienne que les canalisations seraient privatives, force est de relever qu’il n’a pas été en mesure de produire suite à la demande du juge, la page 11 du règlement de copropriété, pourtant sollicitée suite à la réouverture des débats, et ce alors que l’extrait relatif aux parties privatives versé, manque par endroit de lisibilité ( certains mots n’étant pas lisibles par manque d’encre).

Il ressort de surcroît du rapport PROVERTICALITE réalisé en août 2023 que le syndicat des copropriétaire a accepté de financer, que la présence de trois descentes d’eaux usées est constatée et que selon l’entreprise elles se raccordent probablement sur le même collecteur .

Par ailleurs, suite à la réouverture des débats du 6 décembre 2024, il expose avoir finalement entrepris des démarches et produit en ce sens un devis d’un montant de 880 euros de l’entreprise Assainissement Services du 6 décembre 2024 préconisant une inspection vidéo du réseau de canalisation vertical et horizontal des eaux usées-vannes et la dépose et repose du WC de M.[S] et de M.[E] puis l’établissement d’un rapport avec préconisation technique si des désordres sont constatés.

Enfin, ainsi que l’indique M.[S], ces canalisations sont des descentes d’eaux usées, qui desservent en général l’ensemble des lots. A ce titre, le règlement de copropriété prévoit que tout ce qui n’est pas réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou de plusieurs d’entre eux relève des parties communes et que les parties communes comprennent les parties de canalisation d’évacuation se trouvant dans le sol et aboutissant à la fosse septique

Dès lors, il convient de considérer que le trouble manifestement illicite allégué par M.[S] est caractérisé, son appartement était affecté par d’importantes infiltrations depuis plus d’un an, qui retardent l’avancée des travaux entrepris et provenant des canalisations encastrées qui sont très dégradées, ces dernières apparaissent comme étant communes à défaut d’éléments contraires versés par le syndicat des copropriétaires, qui s’était de surcroît engagé à effectuer des investigations complémentaires et les travaux nécessaires sans y avoir procédé et ce alors qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes et a pour mission la conservation de l’immeuble.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sera condamné à faire procéder à une recherche de fuite et à une inspection complète des canalisations d’eaux usées -vannes situées à proximité de la zone décaissée dans l’appartement de M.[S] avec fourniture d’un rapport complet et à procéder sur la base du rapport effectué, aux réparations nécessaires portant sur le système d’EU et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de d’un mois suivant la signification de la décisin et ce pendant une durée de trois mois.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de provision de 13 000 euros formée par M.[S] au titre du préjudice économique subi, calculée sur une valeur locative estimée à 500 euros par mois se heurte à ce stade à des contestations sérieuses, au vu des seuls éléments versés, le syndicat des copropriétaires lui reprochant de surcroît d’avoir entrepris des travaux de rénovation sans les précautions nécessaires, un mur porteur ayant été abattu, le rapport de visite du 1er août 2023 réalisé par l’entreprise PRO VERTICALITE mentionnant que l’étayage mis en place est incomplet.

Dès lors, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a formé suite à la réouverture des débats , une demande reconventionnelle visant la condamnation de M.[S] à lui verser la somme de 6640€ correspondant au devis relatif aux travaux à entreprendre au sein de son appartement.

Toutefois, il doit être relevé en application de l’article 445 du code de procédure civile qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leur observation si ce n’est en vue de répondre à la demande du président dans les cas prévus à l’article 442 et 444.

Or suite à la réouverture des débats, le juge n’a sollicité que la transmission des pièces manquantes au dossier et n’a pas autorisé les parties à former de nouvelles demandes. Par ailleurs, ainsi que le soulève Monsieur [S], le juge des référés n’est compétent que pour accorder une provision mais ne peut se prononcer sur une demande en paiement d’une somme qui n’est pas formée à titre provisionnel.

Dès lors, la demande formée à ce titre sera déclarée recevable.

Sur les demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige de syndicat des copropriétaires sera condamnée à verser à Monsieur [S] la somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort , par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à faire procéder à une recherche de fuite et à une inspection complète des canalisations d’eaux usées -vannes situées à proximité de la zone décaissée de l’appartement de M.[B] [S] avec fourniture d’un rapport puis à procéder suite au rapport qui sera dressé, aux réparations préconisées et nécessaires sur le système d’EU afin de mettre un terme aux infiltrations, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de trois mois ;

Rejetons la demande de provision formée par M. M.[B] [S] ;

Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 6640 euros formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] suite à la réouverture des débats ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à M.[B] [S] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux dépens;

Rejetons le surplus des demandes;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT