COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Avril 2025

N° RG 23/03128 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PG2L

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR-

[T]

Expédition délivrée

à M. [X]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires BOIS DE BOULOGNE sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [V] [Adresse 1], pris en son établissement secondaire [Adresse 2],

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [X]

né le 02 Juillet 1982 à [Localité 8]

[Adresse 6]

ou [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Monsieur William FEZAS, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 07 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 18 Avril 2025.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2025

FAITS ET PROCEDURE

M. [U] [X] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par décision du 09 avril 2021, le Tribunal de NICE, Pôle de Proximité, a notamment condamné M. [U] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE” la somme de 105,23 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 09 février 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2020.

Par acte extra-judiciaire du 10 août 2023, Le Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, a fait assigner M. [U] [X] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées pour un montant, en principal, de 1.820,21 € au 19 juillet 2023.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 07 janvier 2025.

A cette audience :

. Le Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE” a été représenté par son conseil ;

. M. [U] [X] a comparu en personne sans avocat.

*

Vu les dernières écritures pour [Localité 9] des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, visées en date du 07 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les explications fournies à l’audience par M. [U] [X] qui conteste une partie du montant des sommes réclamées, ne reconnaissant devoir que celle de 788,00€, et demande à titre reconventionnel la condamnation du demandeur à lui la somme de 3.600,00 à titre de dommages-intérêts, ce à quoi [Localité 9] des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, oppose une demande de débouté.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Les deux parties étant présentes ou représentées, [Localité 9] des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, a actualisé sa demande principale à la somme de 3.636,95 € arrêtée au 03 janvier 2025.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 18 avril 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, [Localité 9] des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, justifie :

— que M. [U] [X] est propriétaire des lots n° 74, 355 et 410 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ,

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 08 juillet 2022 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours,

— avoir mis en demeure M. [U] [X] par lettre recommandée du 30 juin 2020 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 1.474,12 €.

Il n’est donc pas justifié que M. [U] [X] aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 08 juillet 2022 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE” produit en sus, notamment:

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures,

— le décompte de créance.

Si le défendeur affirme ne devoir au Syndicat demandeur que la somme de 788,00 en lieu et place de celle qui lui est réclamée, force est de constater qu’il ne produit qu’une ensemble incohérent et désordonné de documents, dont nombre d’entre eux portent des mentions manuscrite pour la plupart illisibles ou incompréhensibles par la juridiction rendant inexploitable leur teneur.

Il ne justifie pas de paiements susceptibles de correspondre à la différence entre les sommes demandées et celles dont il se reconnaît débiteur.

Enfin, il est établi que la somme à la quelle il a été condamné aux termes du Jugement du 09 avril 2021 sus-analysée n’est pas reprise dans celle demandée aujourd’hui de sorte qu’il ne peut demander qu’elle en soit retranchée.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier et contradictoirement débattus, [Localité 9] des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, justifie que M. [U] [X] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 3.636,95 € arrêté au 03 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [U] [X] au paiement de la somme de 3.636,95 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 03 janvier 2025.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020, date de la mise en demeure, pour la somme de 1.474,12 €, et à compter du 10 août 2023, date de l’assignation, pour le surplus.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, la somme de 334,73 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient en revanche de débouter [Localité 9] des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS,, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que M. [U] [X] ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [U] [X] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [U] [X] sera condamné au paiement au Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, de la somme de 400,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle formée au même titre par le défendeur, force est de constater que celui-ci ne justifie d’aucun préjudice qui lui aurait été causé par le Syndicat demandeur. Par voie de conséquence, il convient de débouter [U] [X] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 9] des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 700,00€ lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [U] [X].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, sis [Adresse 4] , représenté par son syndic La Sté [V], SAS, la somme de 3.636,95 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 03 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 pour la somme de 1.474,12 et à compter du 10 août 2023 pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, la somme de 334,73 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE [Localité 9] des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE” du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, la somme de 400,00 € à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [U] [X] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [U] [X] aux dépens,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires “BOIS DE BOULOGNE”, représenté par son syndic La Sté [V], SAS, la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE