TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/01965 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3V7F

Minute : 25/00632

Société SOREQA

Représentant : Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

C/

Monsieur [K] [Z]

Monsieur [L] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Société SOREQA

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [D] est locataire d’un appartement situé [Adresse 4], donné à bail par Seqens.

A partir du mois de septembre 2024, Mme [M] [D] a subi plusieurs refoulements d’eaux usées par les toilettes de son appartement.

Le 17 septembre 2024, à la demande de M. [N] [D], fils de Mme [M] [D], la société AR Services a procédé au dégorgement et au pompage de la canalisation des eaux usées de l’immeuble situé [Adresse 4], outre une recherche des causes, pour une somme globale de 2 063,60 euros.

Par courrier daté du 30 septembre 2024, Mme [M] [D] a mis en demeure la société Seqens de lui rembourser la somme de 2 063,60 euros.

Par courrier daté du 25 mars 2025, Mme [M] [D] a mis en demeure la société Seqens d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 août 2025, Mme [M] [D] et M. [N] [D] ont fait assigner Seqens devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny à l’audience du 5 septembre 2025, aux fins, d’obtenir des travaux et des indemnisations.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

Mme [M] [D] et M. [N] [D], comparants, assistés, soutiennent oralement leurs dernières conclusions et demandent au juge des contentieux de la protection de déclarer leurs demandes recevables et de :

à titre principal :

condamner Seqens, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à procéder ou faire procéder aux travaux de :

remplacement de la colonne des eaux usées de l’immeuble ;

remise en état suivant :

chambre : remplacement tissu mural + parquet stratifié ;

salle d’eau : peinture murs ;

bureau : remplacement papier peint murs + parquet stratifié ;

couloir : remplacement papier peint murs + parquet stratifié ;

cagibi : peinture murs + remplacement parquet stratifié ;

entrée : remplacement papier peint murs + parquet stratifié ;

séjour : remplacement papier peint murs + parquet stratifié ;

cuisine : peinture murs ;

mobilier : détail suivant EDP en PJ ;

chambre/bureau/couloir/cagibi/entrée/séjour : dépose dalles pvc ; remplacement plinthes : peinture encadrements des portes ;

ordonner la suspension de l’exigibilité des loyers jusqu’à réalisation par Seqens de l’intégralité des travaux qui lui incombent ;

à titre subsidiaire :

ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec notamment pour mission de :

convoquer les parties ;

se rendre sur place et se faire communiquer tous les documents utiles ;

constater les désordres allégués et notamment l’état de la colonne des eaux usées ;

préconiser la ou les solutions réparatoires permettant de mettre un terme définitif aux désordres ;

chiffrer le montant des dommages ;

ordonner la consignation des loyers à venir sur le compte CARPA du conseil de Mme [D] ;

en tout état de cause, condamner Seqens à :

rembourser à titre provisionnel à M. [N] [D], à défaut à Mme [M] [D], la somme de 2 010,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, date de la mise en demeure ;

à payer la somme provisionnelle de 5 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance ;

à payer la somme provisionnelle de 4 000 euros en indemnisation du préjudice moral ;

à rembourser à titre provisionnel les loyers versés à compter de septembre 2024 jusqu’à la date de l’ordonnance ;

à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

à payer les entiers dépens incluant notamment les frais de signification de l’assignation, de l’ordonnance, des frais d’exécution forcée et des constats d’huissier.

Pour un exposé des moyens de Mme [M] [D] et M. [N] [D], il convient de renvoyer à leurs dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile.

Seqens, comparante, représentée, soutient oralement ses dernières conclusions, et demande au juge des contentieux de la protection de déclarer les demandes de M. [N] [D] irrecevables, et, en tout état de cause, de rejeter toutes les demandes formées à son encontre.

Pour un exposé des moyens de Seqens, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, les demandes formées par M. [N] [D] dérivant du contrat de bail conclu sont irrecevables, faute pour lui d’être locataire.

Sur la demande de travaux sous astreinte et de suspension de l’exigibilité des loyers

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 3.3. du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit qu’un logement décent doit comporter des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’article 7, e, de la même loi dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il ressort tant du constat amiable de dégâts des eaux signé entre Seqens et Mme [M] [D] le 30 septembre 2024 que du procès-verbal de constat en date du 24 septembre 2024 que Mme [M] [D] a subi un refoulement d’eaux usées par les toilettes de son appartement au cours du mois de septembre 2024. La facture de désengorgement datée du 22 novembre 2024, produite par Seqens, établit la survenance d’un nouveau refoulement à cette date. Seqens reconnaît par ailleurs qu’un nouvel engorgement est intervenu dans l’appartement litigieux le 26 mars 2025.

Il est donc établi que les installations actuelles du logement donné à bail à Mme [M] [D] ne permettent pas l’évacuation des eaux ménagères tout en empêchant le refoulement des effluents. Ce logement ne répond donc pas aux critères de décence prévus par les textes précités. Le bailleur manque donc de façon manifeste et évidente à son obligation de délivrance d’un logement décent.

A cet égard, il ressort tant du rapport d’intervention établi par la société AR Services à la demande de la locataire le 17 septembre 2024 que du rapport établi par la société Techmo Hygiène le 11 avril 2025 à la demande du bailleur que ces refoulements s’expliquent pas la présence d’un morceau de tartre dans la canalisation, empêchant l’écoulement normal des eaux usées.

Les parties s’opposent sur les mesures nécessaires pour mettre fin à cette obstruction. Il ressort de l’attestation établie par la société Techmo Hygiène, à la demande du bailleur, le 11 avril 2025, qu’un curage mécanique de la canalisation est suffisant pour mettre fin à cette obstruction. Il ressort au contraire du rapport d’intervention établi par la société AR Services le 17 septembre 2024 que le remplacement de la canalisation est nécessaire.

Or, Seqens démontre avoir fait procéder à un curage horizontal et vertical de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble selon bon de commande des 14 juin 2024 et 27 septembre 2024, puis à plusieurs désengorgements les 22 novembre 2024 et 26 mars 2025 sans que cela ne parvienne à empêcher la survenance de nouveaux refoulements postérieurs ou à faire disparaître le bloc de calcaire obstruant, toujours présent selon le rapport daté du 11 avril 2025. S’il n’est pas démontré qu’un nouveau refoulement est survenu depuis cette date, la présence continue de cet obstruant rend vraisemblable la survenance d’un nouveau dommage imminent.

Si Seqens soutient que Mme [M] [D] ne l’a pas mis en mesure d’effectuer un curage mécanique pour mettre fin au désordre, elle ne justifie pas avoir respecté les dispositions légales relatives aux règles propres à la notification de travaux, se contenant de produire un mail adressé au fils de cette dernière moins d’une semaine avant l’intervention, sans établir que celui-ci a effectivement été réceptionné.

Ce faisant, Seqens échoue à démontrer que le curage mécanique est suffisant pour supprimer l’obstruction présente dans la canalisation d’eaux usées.

Il convient donc d’ordonner le remplacement partiel de la canalisation litigieuse, selon les modalités prévues au dispositif, seule mesure de nature à prévenir efficacement un nouveau refoulement susceptible de survenir et à faire cesser le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par ailleurs, il ressort des procès-verbaux de constat par commissaire de justice en date des 24 septembre 2024, 26 mars 2025 et 22 juillet 2025 que ces refoulements d’eaux usées ont endommagé les sols de la cuisine, des chambres, du couloir et du cellier et que l’odeur dans l’appartement est très forte, ce qui a nécessairement imprégné les revêtements des murs et plafonds.

Ces désordres sont directement consécutifs au refoulement d’eaux usées, qui caractérise le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Aussi, il convient d’ordonner les travaux de réfection de l’appartement dans les termes sollicités par la locataire, sur lesquels le bailleur n’élève aucune discussion concrète, exception faite de la demande « mobilier : détail suivant EDP en PJ » qui n’est pas compréhensible. Ces travaux sont nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite en cours.

Enfin, les mêmes pièces, outre le risque d’un nouveau refoulement des eaux usées, établissement le caractère inhabitable de l’appartement donné à bail à la demanderesse de sorte qu’il convient de suspendre intégralement le paiement des loyers et des charges jusqu’à parfaite réalisation des travaux définis au dispositif de la présente décision.

En conséquence, les travaux sollicités, avec suspension de l’obligation de paiement des loyers, seront ordonnés selon les modalités fixées au dispositif.

Sur la demande en paiement d’une somme provisionnelle de 2 010,70 euros

Sur la recevabilité de la demande formée par M. [N] [D]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, c’est à juste titre que Seqens relève que M. [N] [D] n’a pas la qualité de locataire de sorte qu’il est mal-fondé à former des demandes sur le fondement du contrat de bail l’unissant à Mme [M] [D].

En revanche, s’agissant de la présente demande en paiement, celle-ci n’est pas exclusivement fondée sur la relation locative existant entre Mme [M] [D] et Seqens, mais également sur une relation quasi-contractuelle.

En conséquence, la demande de M. [N] [D] à ce titre est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1301 du code civil dispose que celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire.

L’article 1301-2 du même code dispose que celui dont l’affaire a été utilement gérée rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt.

En l’espèce, il est établi que Mme [M] [D] a subi un refoulement d’eaux usées par ses toilettes au cours du mois de septembre 2024.

Or, le 17 septembre 2024, M. [N] [D] a fait intervenir la société AR Services sur la canalisation d’écoulement d’eaux usées de l’immeuble afin, d’une part, d’identifier la source du problème, d’autre part, de procéder au dégorgement de la canalisation, pour un coût total de 2 063,60 euros selon deux factures en date du même jour.

Ce faisant, M. [N] [D] a fait procéder à une intervention nécessaire pour mettre fin à un désordre survenu dans l’immeuble situé [Adresse 4], dans l’intérêt de Seqens.

Il ressort d’un échange de mail avec le gardien de l’immeuble, par ailleurs signataire du constat amiable précité, en date du 18 septembre 2024, que celui-ci reconnaît avoir été alerté les 4 et 10 septembre 2024 de la survenance du désordre en cause sans que cela ne se traduise par une réaction concrète de la part du bailleur. Ce faisant, pendant cette période, Seqens ne démontre pas avoir recherché une intervention similaire ou, à défaut, s’être opposée à une intervention de ce type de la part des locataires.

Elle allègue sans le démontrer, que cette intervention été inutile ou qu’elle a présenté un coût hors de proportion avec l’intervention réalisée.

M. [N] [D] limite sa demande à la somme de 2 010,70 euros. L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable pour ce montant et il y a urgence à ce qu’il en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, Seqens sera condamnée à verser à M. [N] [D] une somme de 2 010,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de remboursement des loyers payés depuis le mois de septembre 2024

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, Mme [M] [D] s’est acquittée du paiement des loyers depuis le mois de septembre 2024 de sorte qu’elle a exécuté volontairement son obligation. Elle ne peut mettre en jeu, de façon rétroactive, le mécanisme de l’exception d’inexécution.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 1721 du code civil prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

En l’espèce, il a été démontré, d’une part, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, d’autre part, que ce manquement a rendu le logement inhabitable et inhabité depuis le mois de septembre 2024. Ce faisant, Mme [M] [D] ne peut jouir en intégralité du bien qu’elle loue alors qu’elle a versé douze loyers d’un montant compris entre 629,29 euros et 643,64 euros depuis la survenance du premier désordre.

Ce préjudice de jouissance n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que la locataire obtienne une provision au titre de l’indemnisation, qu’il convient d’évaluer souverainement à la somme de 5 000 euros.

Par ailleurs, ces manquements ont imposé à Mme [M] [D] la nécessité de se reloger malgré un âge avancé et un attachement fort à son appartement.

Ce préjudice moral n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que obtienne une provision au titre de l’indemnisation, qu’il convient d’évaluer souverainement à la somme de 500 euros.

En conséquence, il sera fait droit partiellement à ces demandes selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais de signification de l’assignation, de l’ordonnance à intervenir et des constats d’huissiers.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 3 000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes formées par M. [N] [D], sauf la demande en paiement d’une somme de 2 010,70 euros ;

REJETTE la demande en remboursement des loyers versés depuis septembre 2024 formée par Mme [M] [D] ;

REJETTE la demande de remise en état : « mobilier : détail suivant EDP en PJ » formée par Mme [M] [D] ;

DES À PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE, LE DOMMAGE IMMINENT ET LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE :

ORDONNE à Seqens de procéder au remplacement de la colonne des eaux usées, entre le rez-de-chaussée et le 3? étage de l’immeuble situé [Adresse 4], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pour une durée initiale de 90 jours ;

ORDONNE à Seqens de procéder, dans l’appartement donné à bail à Mme [M] [D], situé [Adresse 4], dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 jours par jour de retard, pour une durée initiale de 90 jours, aux travaux de remise en état suivant :

chambre : remplacement tissu mural + parquet stratifié ;

salle d’eau : peinture murs ;

bureau : remplacement papier peint murs + parquet stratifié ;

couloir : remplacement papier peint murs + parquet stratifié ;

cagibi : peinture murs + remplacement parquet stratifié ;

entrée : remplacement papier peint murs + parquet stratifié ;

séjour : remplacement papier peint murs + parquet stratifié ;

cuisine : peinture murs ;

chambre/bureau/couloir/cagibi/entrée/séjour : dépose dalles pvc, remplacement plinthes et peinture encadrements des portes ;

AUTORISE Mme [M] [D] à suspendre le paiement des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux ordonnés par la présente ordonnance ;

SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE Seqens à verser à M. [N] [D] la somme provisionnelle de 2 010,70 euros ;

CONDAMNE Seqens à verser à Mme [M] [D] la somme provisionnelle de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Seqens à verser à Mme [M] [D] la somme provisionnelle de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Seqens à verser à Mme [M] [D] et M. [N] [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Seqens au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront les frais de signification de l’assignation, de l’ordonnance à intervenir et des constats d’huissiers ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE la transmission de cette décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION