COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [K] c/ [O] [D]

N° 25/

Du 17 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04432 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDDT

Grosse délivrée à

M^e Olivier BOLLA

expédition délivrée à

le 17 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

M. [W] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Olivier BOLLA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [O] [D]

Chez M. [D] [C], [Adresse 4]

[Localité 2]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2022, avec prise d’effet au 1er janvier 2023, M. [W] [K] a donné à bail à M. [O] [D] un local à usage de magasin et d’atelier, situé [Adresse 5] contre paiement mensuel d’un loyer de 700 euros et de 100 euros de provision sur charges.

Ce contrat de location, dérogatoire au statut des baux commerciaux, a été conclu pour une durée de 33 mois.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, M. [W] [K] a fait délivrer à M. [O] [D] un commandement de payer la somme de 2.600 euros de loyers impayés au 1er octobre 2023.

M. [O] [D] a donné congé pour le 8 novembre 2023.

Après restitution des lieux le 7 décembre 2023, M. [W] [K] a fait dresser un procès-verbal de constat des dégradations du local par un commissaire de justice du 19 décembre 2023 au regard des désordres constatés par le gestionnaire locatif.

Par acte du 5 décembre 2024, M. [W] [K] a fait assigner M. [O] [D] devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes

4.413,31 euros de loyers impayés,300 euros de charges impayées,9.572,60 euros en indemnisation des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 1.400 euros versé lors de l’entrée dans les lieux,2.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du procès-verbal de constat d’huissier.

Il explique qu’un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 20 juin 2023 après la réalisation des travaux d’embellissement que le locataire s’était engagé à réaliser en contrepartie de la gratuité du loyer au mois de janvier 2023. Il expose que, dès le mois de mars 2023, le locataire a été en retard dans le paiement de ses loyers si bien qu’il lui a fait délivrer un commandement de payer en réponse auquel il a reçu un congé pour le 8 novembre 2023. Il indique qu’au vu de l’état du local lors de sa restitution, il a fait dresser un procès-verbal de constat dans lequel le commissaire de justice a relevé que les lieux étaient « dévastés » nécessitant d’importants travaux de remise en état.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le locataire est tenu au paiement des loyers si bien que M. [O] [D] devra être condamné à lui payer la somme 4.413,31 euros outre la somme de 300 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété.

Il ajoute qu’il a fait établir des devis de remise en état du local que le locataire doit restituer en bon état, l’article 1732 du code civil rappelant que le preneur répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance. Il considère que les travaux de réparation doivent être chiffrés à la somme de 10.972,60 euros de laquelle devra être déduite le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [O] [D] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 janvier 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

M. [W] [K] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des loyers et régularisation de charges

L’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu de deux obligations principales dont le paiement du loyer au terme convenu.

En vertu du bail du 22 décembre 2022, soumis à un régime dérogatoire au statut des baux commerciaux en vertu de l’article L.145-5 du code de commerce, et ainsi au régime du contrat de louage conformément aux articles 1708 et suivants du code civil, le loyer s’établissait à la somme de 700 euros outre une provision pour charges de 100 euros.

M. [O] [D] a donné congé pour le 8 novembre 2023 après avoir été destinataire d’un commandement de payer.

Selon le décompte fourni, M. [O] [D] n’a réglé que très irrégulièrement les sommes dues en vertu du bail si bien qu’il était débiteur à la date de restitution des lieux le 7 décembre 2023 de la somme de 4.413,31 euros.

S’il sollicite le paiement d’une régularisation de charges de 300 euros, M. [W] [K] ne produit pas le justificatif de régularisation établi par le syndic pour démontrer le bien-fondé de cette demande qui sera pour ce motif rejetée.

Par conséquent, M. [O] [D] sera condamné à payer à M. [W] [K] la somme de 4.413,31 euros de loyers impayés à la date de restitution des lieux le 8 novembre 2023.

Sur la demande de remboursement des frais de remise en état du local

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales et notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1730 du même code dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, un procès-verbal de constat a été dressé le 19 décembre 2023 par un commissaire de justice qui débute son constat par la mention que « à l’intérieur, les lieux sont dévastés. […] Les lieux sont sens dessus dessous, inutilisables en l’état, nécessitant d’importants travaux de remise en état. »

Il note, outre les différentes dégradations, « les lieux sont immondes, repoussant d’excréments » ou encore que la pièce à usage d’espace nuit est « immonde de saleté ».

Les photographies annexées à son procès-verbal démontrent que les lieux ont été intégralement détruits, ce exclut toute vétusté imputable à usage normal des lieux après quelques mois d’occupation de sorte que le locataire est tenu d’en répondre.

Ce procès-verbal de constat a été précédé par un état des lieux sortant dressé par l’agence Orpi le 7 décembre 2023, mandataire du bailleur, lorsqu’elle a repris les lieux.

Pour évaluer le coût des dégradations locatives, M. [W] [K] fournit plusieurs devis :

un devis établi le 14 février 2024 par la société BSM Bat qui prévoit les postes de remise en état suivants :

le nettoyage et l’enlèvement des meubles divers laissés par le locataire, ainsi que les frais de déchetterie, qui correspond au matériel, détritus et déchets divers laissés dans les locaux, le nettoyage du sol et du carrelage étaient noircis, l’enlèvement des blocs de béton laissés par le locataire, ainsi que les saletés laissés au sol dans toutes les pièces,

la reprise de l’enduit scellement de la porte en aluminium et de la porte en bois (fourniture et travaux), l’état des lieux d’entrée faisant état de l’état moyen ou bon des portes du local, l’état des lieux de sortie relevant que les portes de salle de bain ne ferment plus, la porte de la partie atelier est absente, la porte de l’accueil n’a plus de serrure, le cadre de la porte d’entrée est abimé et elle ne ferme plus, constatations confirmées par le commissaire de justice qui ajoute qu’il n’existe plus de vitrerie.

la peinture monocouche sur la surface totale du local (fourniture et travaux), la peinture des murs et plafonds du local étant en état d’usage ou bon dans l’état des lieux d’entrée alors que l’état des lieux de sortie constate des trace de peinture au mur, des trous visibles, des tâches et traces sur les murs et plafonds de toutes les pièces alors que le locataire avait bénéficié d’un mois de gratuité du loyer pour procéder au rafraîchissement des embellissements,

la fourniture et la pose de deux arceaux de parking : l’état des lieux entrant démontre la présence de deux stationnements devant chaque vitrine, avec pour chacun un arceau retiré par le locataire, devant être remis par lui, ce qui n’a pas été le cas,des travaux dans la salle de douche ainsi que dans les toilettes (fourniture et pose d’une cabine de douche, d’un toilette et pipe droite, lavabo et siphon avec l’évacuation à refaire) : l’état des lieux d’entrée décrit un lavabo et des toilettes en état de fonctionnement, une absence de fuite alors que l’état de sortie démontre que le lavabo est cassé, qu’il n’y a pas d’eau ni de siphon, que le tuyau est à nu, que la douche est cassée, que la lumière est hors service, que le réservoir des toilettes est cassé, ceux-ci étant en très mauvais état, retiré et avec les tuyaux apparents. Le constat du commissaire de justice ajoute que « La porte est défoncée. Les serrures et poignées sont manquantes. La porte est cassée. Les lieux sont immondes, repoussant d’excréments dans le bac à douche. Le lavabo est désolidarisé du mur. Tous les supports sol, murs, plafond sont à reprendre et les portes intérieures également ».

la reprise de l’électricité, des prises et l’installation de deux radiateurs électriques : l’état des lieux entrant mentionne la présence de deux chauffages dans les locaux qui ont été retirés selon l’état des lieux sortant qui mentionne également que, sur le mur, des fils et des câbles ont été arrachés, que le bloc électrique a été ouvert et cassé, que plusieurs interrupteurs sont bloqués, cassés ou abimés, et que certaines pièces sont sans éclairage

un devis du 1er février 2024, produit par la société Miroiterie Aiglon. Celui-ci prévoit la pose et le remplacement de miroirs : l’état des lieux d’entrée mentionne contradictoirement que les miroirs avaient été cassés par le locataire et devaient être remplacés, ce qui n’a pas été le cas.

une facture du 20 décembre 2023, produite par la société Fezai Stores & Fermetures. Celui-ci prévoit la fourniture, la pose, et le montage d’un rideau métallique motorisé : le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023 a constaté que les baies coulissantes présentes dans le local ne se verrouillaient plus.

M. [W] [K] démontre ainsi que les réparations locatives ont été causées par le manquement du locataire à ses obligations d’user de la chose louée raisonnablement et de la rendre telle qu’il l’a reçue si bien qu’il répond des dégradations et pertes survenues pendant la location.

Par conséquent, il rapporte la preuve que le coût des réparations locatives s’établit à la somme de 10.972,60 euros correspondant aux trois devis produits se sorte que M. [O] [D] sera condamné à lui payer, déduction faite du dépôt de garantie de 1.400 euros versés lors de l’entrée dans les lieux la somme de 9.572,60 euros en remboursement des frais de remise en état du local.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [O] [D] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [W] [K] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice n’entrant pas dans les frais compris dans les dépens, l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile inclut leur remboursement au titre des frais irrépétibles de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [D] à verser à M. [W] [K] la somme de 4.413,31 euros au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE M. [O] [D] à payer à M. [W] [K] la somme de 9.572,60 euros en remboursement des frais de remise en état du local, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [O] [D] à payer à M. [W] [K] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [W] [K] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [O] [D] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT