COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[O], [O] c/ [J], [J]

MINUTE N°

DU 14 Février 2025

N° RG 23/03407 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIFP

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Richard Dixon PYNE

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Hatem AYADI

Le

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [O]

né le 14 Octobre 1946 à NICE

1010 route du Mont Chauve

06950 FALICON

représenté par M^e Richard Dixon PYNE, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Axelle SEYDLITZ, avocat au barreau de NICE

Madame [L] [O]

née le 22 Janvier 1651 à ALBER (ALGERIE)

1010 route du Mont Chauve

06950 FALICON

représentée par M^e Richard Dixon PYNE, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Axelle SEYDLITZ, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [E] [J]

4 rue des orangers

Villa Fontaine

06300 NICE

représenté par M^e Hatem AYADI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Maxime CALDONAZZO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [H] [J]

né le 31 Mai 1982 à ZARZIS (TUNISIE)

4 rue des orangers

Villa Fontaine

06300 NICE

représenté par M^e Hatem AYADI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Maxime CALDONAZZO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Monsieur William FEZAS, Vice-président, assisté lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 13 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Janvier 2025 prorogé au 14 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 14 Février 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat sous-seing privé du 22 mars 2013, M. [C] [R], aux droits duquel viennent aujourd’hui M. [Y] [O] et Mme [L] [O], a donné à bail à M. [E] [J] et Mme [H] [J] un local à usage d’habitation sis 4, rue des Orangers – Villa Fontaine – 06300 NICE, avec effet à compter du 22 mars 2013 et jusqu’au 21 mars 2016.

A l’issue de cette première période, le bail initial s’est tacitement renouvelé.

Par acte authentique du 08 mars 2018, M. [C] [R] et son épouse ont vendu ledit bien à M. [Y] [O] et Mme [L] [O].

Par avenant sous-seing privé du 28 mai 2018, M. [Y] [O] et Mme [L] [O], d’une part, et M. [E] [J] et Mme [H] [J], d’autre part, ont modifié le bail initial sans toutefois en changer les dates de début et de fin.

Par acte sous-seing privé du 28 mai 2018, M. [Y] [O] et Mme [L] [O] ont par ailleurs donné à bail à M. [E] [J] et Mme [H] [J] un emplacement de stationnement sis 4, rue des Orangers – Villa Fontaine – 06300 NICE, avec effet à compter du 28 mai 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 août 2021, M. [Y] [O] et Mme [L] [O] ont délivré à M. [E] [J] et Mme [H] [J] un congé pour vendre pour le 08 mars 2022 contenant offre de vente.

Par acte extra-judiciaire du 18 octobre 2023, M. [Y] [O] et Mme [L] [O] ont fait assigner M. [E] [J] et Mme [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2024.

A cette audience :

. M. [Y] [O] et Mme [L] [O] ont été représentés par leur conseil ;

. M. [E] [J] et Mme [H] [J] ont été représentés par leur conseil.

L’article 455 du Code de procédure civile prévoit que le jugement “doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date (…)”.

Vu les dernières écritures pour M. [Y] [O] et Mme [L] [O] visées en date du 13 novembre 2024 et vu les dernières écritures pour M. [E] [J] et Mme [H] [J] visées en date du 13 novembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

L’affaire est mise en délibéré au 31 janvier 2025, prorogé au 14 février 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 9 du Code civil prévoit qu’ “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Vu les article 10 et 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les demandes principales

Il est constant que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 août 2021, M. [Y] [O] et Mme [L] [O] ont fait délivrer à M. [E] [J] et Mme [H] [J] un congé pour vendre pour le 08 mars 2022 contenant notamment offre de vente pour un montant de 260.000,00 € et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il est constant ensuite que le renouvellement tacite du bail signé en date 22 mars 2013 avec effet à compter du 22 mars 2013 et jusqu’au 21 mars 2016, a conduit à la poursuite du bail jusqu’au 21 mars 2022.

Il est constant enfin que le congé pour vendre a été délivrés par acte extra-judiciaire du 31 août 2021, soit plus de six mois avant l’échéance du bail (21 mars 2022).

Toutefois, c’est à tort et par erreur que les bailleurs ont donné congé aux locataires pour le 08 mars 2022 alors que le bail initial s’est poursuivi jusqu’au 21 mars 2022. Cependant, les locataires ayant poursuivi l’occupation des lieux bien au-delà du 21 mars 2022, il ne saurait être considéré que l’erreur purement matérielle figurant audit congé serait de nature à entacher sa validité ou qu’elle ferait grief aux défendeurs.

Sur le montant de l’offre de vente, soit 260.000,00 €, M. [Y] [O] et Mme [L] [O] justifient avoir acquis le bien quatre ans plus tôt moyennant un montant de 210.000,00 € de sorte que, compte tenu de la notoire valorisation constante des prix de l’immobilier dans la zone géographique où se situe ledit bien, la proposition faite à M. [E] [J] et Mme [H] [J] n’apparaît pas disproportionnée au regard du marché local à l’époque du congé.

La reprise pour vente est dès lors manifestement légitime et sérieuse de sorte qu’il convient de valider le congé pour vendre délivré à M. [E] [J] et Mme [H] [J] par acte extra-judiciaire du 31 août 2021, sauf à dire qu’il a été délivré pour le 21 mars 2022.

Il ressort des pièces produites que M. [E] [J] et Mme [H] [J] n’ont pas manifesté leur intention, dans le délai prévu, d’accepter l’offre de vente.

Il ressort également des pièces produites que M. [E] [J] et Mme [H] [J] se sont maintenus dans les lieux au delà du 21 mars 2022.

Il est constant que les locataires ont quitté les lieux le 30 octobre 2023.

A cet égard, s’ils soutiennent que le bail devrait être judiciairement résilié à cette date, il convient de les débouter de cette demande, le bail ayant pris fin en date du 21 mars 2022, date d’effet du congé qui leur a été délivré par les bailleurs.

Les parties reconnaissent que M. [E] [J] et Mme [H] [J] restent devoir à M. [Y] [O] et Mme [L] [O] :

— la somme 190,00 € au titre de la taxe ménagère 2022,

— la somme de 950,61 € au titre de l’indemnité d’occupation de l’appartement du mois d’octobre 2023,

— la somme de 170,91 € au titre de l’indemnité d’occupation de l’emplacement de stationnement du mois d’octobre 2023,

soit un total de 1.311,52 €.

Cette créance étant certaine, liquide et exigible, M. [E] [J] et Mme [H] [J] seront condamnés solidairement à payer à M. [Y] [O] et Mme [L] [O] la somme de 1.311,52 €.

Si les demandeurs sollicitent également le paiement de la somme de 650,21 € au titre du solde de l’indemnité d’occupation non-réglée selon eux du mois de juin 2023, ce que contestent les défendeurs, ils ne produisent aucun décompte susceptible de justifier l’existence de cet impayé. Dès lors, il convient de débouter M. [Y] [O] et Mme [L] [O] de leur demande tendant à la condamnation de M. [E] [J] et Mme [H] [J] à leur payer la somme de 650,21 €.

Si les demandeurs souhaitent voir les défendeurs condamnés à leur payer également la somme de 2.020,10 € au titre des coûts de rénovation de leur appartement suite au départ des locataires, et s’ils produisent différentes factures acquittées à des entreprises de peinture (18 janvier 2024), de plomberie (23 janvier 2024), de chauffage (21 décembre 2023), etc., ils ne rapportent pas la démonstration que cesdits travaux auraient été rendus nécessaires en raison d’éventuelles dégradation imputables aux époux [J] dans la mesure où l’état des lieux de sortie du 30 octobre 2023, s’il fait la description d’un appartement à rafraîchir, ne décrit en aucune manière un logement dégradé ou volontairement mal entretenu. Les travaux dont justifient les demandeurs s’inscrivent manifestement dans un cadre usuel de travaux de rafraîchissement par des propriétaires destinant le bien à la vente. Aussi, il convient de débouter M. [Y] [O] et Mme [L] [O] de leur demande tendant à la condamnation de M. [E] [J] et Mme [H] [J] à leur payer la somme de 2.020,10 €.

Si le juge peut ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, il n’y a pas lieu, ici, de procéder de la sorte dans la mesure où, à l’exception du dernier mois d’occupation, il n’est pas démontré que les locataires se soient montrés défaillants dans le paiement des sommes dues au titre de l’occupation des lieux pas davantage qu’il n’est démontré qu’ils auraient commis des dégradations au sein du bien. Par voie de conséquence, il convient de débouter M. [Y] [O] et Mme [L] [O] de leur demande tendant à pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie.

A cet égard, ledit montant s’élevant à la somme de 950,00€ et non à celle de 1.025,00€ comme le prétendent les défendeurs, il convient d’ordonner la restitution, par M. [Y] [O] et Mme [L] [O] à M. [E] [J] et Mme [H] [J] du dépôt de garantie d’un montant de 950,00 €.

S’il est exact que les défendeurs se sont acquittés des loyers et/ou indemnités d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux (à l’exception du dernier mois), il est manifeste qu’ils se sont maintenus indûment au sein d’un logement dont ils ne pouvaient ignorer que les propriétaires avaient pour projet de le vendre. Outre les lourdeurs administratives et judiciaires auxquelles ont dû faire face les demandeurs pour obtenir le départ effectif des défendeurs, M. [Y] [O] et Mme [L] [O] accusent également un préjudice lié au report forcé de leur projet de vente. S’il convient de ramener leur demande à de plus justes proportions, il est cependant établi qu’ils ont subi un préjudice en lien direct avec le comportement des défendeurs. C’est pourquoi, il convient de condamner M. [E] [J] et Mme [H] [J] à payer à M. [Y] [O] et Mme [L] [O] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Afin de ne pas complexifier le règlement des sommes dues par les parties, il convient de rejeter la demande de compensation des dettes entre les parties formulée par M. [E] [J] et Mme [H] [J].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [E] [J] et Mme [H] [J] supporteront in solidum les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [O] et Mme [L] [O] les frais exposés dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € leur sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par M. [E] [J] et Mme [H] [J] in solidum si plusieurs.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [E] [J] et Mme [H] [J] de leur demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail au 30 octobre 2023,

VALIDE le congé pour vendre délivré à M. [E] [J] et Mme [H] [J] par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 août 2021,

DIT que ledit congé a été délivré pour le 21 mars 2022,

CONDAMNE M. [E] [J] et Mme [H] [J], solidairement, à payer à M. [Y] [O] et Mme [L] [O] la somme de 1.311,52 €,

DEBOUTE M. [Y] [O] et Mme [L] [O] de leur demande tendant à la condamnation de M. [E] [J] et Mme [H] [J] à leur payer la somme de 650,21 €,

DEBOUTE M. [Y] [O] et Mme [L] [O] de leur demande tendant à la condamnation de M. [E] [J] et Mme [H] [J] à leur payer la somme de 2.020,10 €,

DEBOUTE M. [Y] [O] et Mme [L] [O] de leur demande tendant à pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie,

ORDONNE à M. [Y] [O] et Mme [L] [O], solidairement, de restituer à M. [E] [J] et Mme [H] [J] le dépôt de garantie d’un montant de 950,00 €,

CONDAMNE M. [E] [J] et Mme [H] [J] à payer à M. [Y] [O] et Mme [L] [O] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

REJETTE la demande de compensation des dettes entre les parties formulée par M. [E] [J] et Mme [H] [J],

CONDAMNE M. [E] [J] et Mme [H] [J], in solidum, aux dépens,

CONDAMNE M. [E] [J] et Mme [H] [J], in solidum, à payer à M. [Y] [O] et Mme [L] [O] la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE