COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00840 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVC5

du 25 Février 2025

N° de minute

affaire : S.C.I. HELIOS

c/ S.A.R.L. CLICK & BAT, [K] [H]

Grosse délivrée

à M^e DEL RIO

à M^e BRUN

Expédition délivrée

à M^e CEBELLO

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt cinq Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Avril 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. HELIOS

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE

Rep/assistant : M^e Audrey BRUN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. CLICK & BAT

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie josepha CERBELLO, avocat au barreau de NICE

M. [K] [H]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie josepha CERBELLO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 14 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 novembre 2021, la SCI HELIOS a donné à bail commercial à la SARL CLICK& BAT des locaux commerciaux situés[Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24 000 euros, soit 2000 euros par mois hors taxes et charges.

Par acte du 13 novembre 2021, Monsieur [K] [H] gérant de la société CLICK& BAT s’est porté caution solidaire de cette dernière dans la limite de la somme de 72 000 euros pour une durée de neuf ans aux fins de garantie des loyers et charges en principal, intérêts et frais accessoires.

Le 3 octobre 2023, la SCI HELIOS a fait délivrer à la SARL CLICK& BAT et M.[K] [H] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, la SCI HELIOS a fait assigner la SARL CLICK& BAT et M.[K] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice

Dans ses dernières conclusions en réponse reprises à l’audience du 14 janvier 2025, la SCI HELIOS représentée par son conseil demande de voir :

constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate de la société CLICK & BAT et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique de l’entrepôt ainsi que les trois places de parking,les condamner solidairement au paiement d’une provision de 8708,46 euros à valoir sur l’arriéré locatif,juger que les sommes portées à condamnation seront majorés forfaitairement de 10% outre application d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points conformément au bail à compter du 16 février 2024,condamner la société CLICK & BAT au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts,les condamner au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Elle expose que la SARL CLICK& BAT est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer portant sur la somme de 17 050 euros, que ce dernier a été dénoncé à Monsieur [H] en sa qualité de caution, qu’il est demeuré infructueux et que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet. Elle ajoute que le bail commercial stipule que le paiement du loyer doit intervenir mensuellement le premier de chaque mois, que la locataire n’a jamais respecté cette disposition contractuelle, qu’elle ne justifie pas de l’accord verbal allégué aux termes duquel elle aurait permis de retarder le paiement du loyer lorsque la santé financière de cette dernière était fragile et qu’elle a finalement réglé son arriéré au cours de la présente procédure et ce postérieurement à son assignation après lui avoir remis le 3 avril 2024 un chèque de 18 476,98 euros sans provision. Elle ajoute que contrairement à ce qui est prétendu en défense la SARL CLICK&BAT n’a pas repris le règlement de ses loyers qu’elle lui a rappelé par courrier du 9 décembre 2024 qu’elle était débitrice d’un nouvel arriéré qui s’élève à ce jour à la somme de 8708,46 euros au titre des loyers de novembre, décembre et janvier 2025 ce qui démontre sa mauvaise foi. Elle ajoute que la clause pénale insérée au bail commercial doit recevoir application et qu’une somme doit lui être allouée à titre de dommages-intérêts car son comportement préjudicie grandement à la santé et à la tranquillité de son gérant qui est âgé de 77 ans.

La SARL CLICK& BAT et M.[K] [H] représentés par leur conseil, demandent aux termes de leurs écritures reprises à l’audience :

— le rejet des demandes,

— de dire que chacune des parties conservera sa charge les frais nécessaires au titre de la présente instance.

Ils exposent que la société CLICK&BAT a effectué des travaux lors de son entrée dans les lieux avec l’accord du bailleur, qu’elle a éprouvé quelques difficultés à régler ses loyers car elle venait tout juste de débuter son activité et qu’elle a systématiquement apuré ses dettes dès que ses capacités financières le lui permettaient. Ils expliquent qu’un accord verbal a été trouvé entre eux afin de lui permettre de régler plusieurs mois d’avance lorsque cela était possible et à l’inverse de différer le paiement du loyer lorsqu’elle rencontrait des difficultés financières et que le local a subi un important dégât des eaux en 2023 la contraignant à se séparer d’une partie de son stock endommagé et l’ayant privée de l’utilisation d’une zone sinistrée du local pendant plusieurs mois. Ils ajoutent que la société n’a effectivement pas réglé l’arriéré locatif visé dans le commandement de payer du 3 octobre 2023 dans le délai mais le 31 décembre 2023 et qu’à compter de cette date elle a effectué chaque trimestre un virement de 9414 euros. Ils soutiennent que la locataire n’est débitrice d’aucune somme à ce jour et que les demandes de résiliation de bail et en paiement formé à son encontre devront être rejetées car elle règle les loyers de manière régulière. S’agissant de la clause pénale insérée au contrat elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute et que le juge des référés ne peut faire droit à une demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts. Ils contestent être de mauvaise foi et exposent avoir tout mis en œuvre pour régulariser la situation.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 11 avril 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI HELIOS verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bail prévoit que le loyer est payable mensuellement le premier de chaque mois.

Il ressort des éléments versés aux débats et notamment du décompte en date du 8 janvier 2025 que le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à la requête de la SCI HELIOS par acte de commissaire de justice le 3 octobre 2023, à la SARL CLICK& BAT, portant sur la somme de 17 050,15 euros, qui a été dénoncé à Monsieur [K] [H] en sa qualité de caution le jour même, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance.

Bien que les défendeurs soutiennent que la société CLICK&BAT est à jour dans le règlement de son loyer, suite au règlement de la somme de 18 476,98 euros effectué le 10 avril 2024 et aux paiements intervenus postérieurement, force est de relever qu’il ressort du décompte actualisé au 8 janvier 2025 qu’elle demeure à ce jour redevable d’un arriéré locatif de 8708,46 euros correspondant au loyer des mois de novembre, décembre 2024 et janvier 2025 qui n’ont pas été réglés à ce jour et qu’elle ne fournit aucune explication à ce titre ni de justificatifs contraires.

Dès lors, force est de considérer que les contestations soulevées en défense ne sont pas sérieuses et que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat sont réunies.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 3 novembre 2023.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL CLICK& BAT, devenue occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif dû par la SARL CLICK& BAT

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selobn le décompte actualisé en date du 8 janvier 2025, la SARL CLICK& BAT est redevable de la somme de 8708.46 euros au titre des indemnités d’occupation, arrêtée au mois de janvier 2025 inclus (mois de novembre, décembre 2024 et janvier 2025).

Il ressort des mails échangés entre les parties qu’à la date du 9 janvier 2025 aucun virement n’a été effectué par la société CLICK&BAT en vue du règlement de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 8708,46 euros en dépit du courrier officiel du 9 décembre 2024 et du rappel qui lui a été adressé par le 8 janvier 2025.

La société défenderesse qui soutient être à jour dans le paiement des loyers, ne justifie pas du paiement de cette somme, aucune pièce n’étant produite en ce sens et ne fournit aucune explication sur l’arriéré visé dans le décompte..

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SARL CLICK&BAT sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 8708.46 euros arrêtée au mois de janvier 2025 inclus.

La créance portera intérêts au taux légal majorée de 5 points conformément à la clause 15-3 du bail à compter de l’assignation.

Sur la caution

Il ressort de l’acte de caution du 13 novembre 2021 que Monsieur [K] [H] gérant de la société CLICK& BAT s’est porté caution solidaire dans la limite de la somme de 72 000 euros pour une durée de neuf ans, des sommes dues au titre des loyers et charges en principal, intérêts et frais accessoires.

Or, force est de relever que la dette de 8708.46 euros dont la SARL CLICK&BAT est débitrice, correspond à des indemnités d’occupations dues depuis la résiliation du bail et non pas à des loyers.

Dès lors, une contestation sérieuse existe s’agissant de la demande en condamnation solidaire formée contre M.[H] en sa qualité de caution puisque l’acte de cautionnement porte sur la garantie des sommes dues au titre des loyers et charges en principal, intérêts et frais accessoires sans faire mention aux indemnités d’occupation.

La demande formée à son encontre sera donc rejetée..

Sur la clause pénale

En l’espèce le contrat de bail prévoit qu’en cas de non paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du bail, le bailleur bénéficiera de plein droit huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse d’une majoration de 10 % de la somme due par mois de retard .

Il ressort des éléments versés aux débats par courrier officiel du 9 décembre 2024, que la société bailleresse par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le paiement à la SARL CLICK BAT de la somme de 6276 € au titre de l’arriéré locatif dû au 9 décembre 2024 en lui précisant qu’elle était redevable d’une indemnité forfaitaire de 10 % conformément aux dispositions du bail commercial.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Dès lors au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SARL CLICK& ABT au paiement d’une provision de 800 € au titre de la clause pénale prévue au bail .

Sur la demande de dommages-intérêts

La demande en paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts formée par la SCI HELIOS sera rejetée comme se heurtant à des contestations sérieuses dans la mesure où le juge des référés ne peut accorder des dommages et intérêts mais seulement une provision, étant de surcroît relevé qu’il n’est en l’état pas justifié du préjudice allégué.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la SCI HELIOS la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL CLICK& BAT qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer et sa dénonce à la caution.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial 13 novembre 2021 liant la SCI HELIOS et La SARL CLICK& BAT portant sur les locaux situés à[Adresse 2] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 3 novembre 2023 ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial,

ORDONNONS à la SARL CLICK& BAT et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SARL CLICK& BAT et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SARL CLICK& BAT à payer à la SCI HELIOS à titre provisionnel, la somme de 8708.46 euros au titre des indemnités d’occupation due au mois janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de l’assignation,

CONDAMNONS la SARL CLICK& BAT à payer à la SCI HELIOS la somme provisionnelle de 800 €, au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail ;

CONDAMNONS la SARL CLICK& BAT à payer à la SCI HELIOS la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL CLICK& BAT aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023 et sa dénonce à la caution;

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES