TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e CARON, M^e TOUTAIN de HAUTECLOCQUE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e HUSSON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/12383

N° Portalis 352J-W-B7G-CX4PR

N° MINUTE :

Assignation du :

13 octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 24 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [G]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Maître Christopher DEMPSEY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, et par Maître Sophie HUSSON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0451

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CITEVO

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0249

Maître [L] [N], de la S.C.P. LAUBY [N] COURTIAL-BAIN Notaires

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

Décision du 24 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/12383 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4PR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 23 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 septembre 2025, prorogé au 24 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes authentiques en date du 23 juillet 2021, les consorts [P] ont vendu à la Sarl Citévo deux maisons d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 11], créées par la division d’une maison en deux habitations indépendantes, et séparées par un mur mitoyen du sous-sol à la couverture – la toiture étant commune.

Par publication au service de la publicité foncière de Bobigny le 4 août 2021, ont été créées :

une servitude de passage de canalisation des eaux usées et pluviales au bénéfice de la maison située au [Adresse 9] (fonds dominant), sur la maison située au [Adresse 8] (fonds servant) ;une servitude pour l’écoulement des gouttières au bénéfice de la maison située au [Adresse 8] (fonds dominant), sur la maison située au [Adresse 9] (fonds servant).

Préalablement, la Sarl Citévo a signé un compromis de vente les 11 et 12 mars 2021 avec Mme [F] [K], concernant la maison située au [Adresse 9] de ladite rue.

Par acte sous seing privé du 18 mars 2021, la société Citévo et M. [O] [G] ont conclu une promesse de vente pour la maison située au n°14, réitérée par l’acte de vente du 5 août 2021 par-devant Maître [L] [N], notaire, assistant M. [G].

Par courrier en date du 21 septembre 2021, la société Citévo sollicitait l’accord de M. [G] pour réaliser les travaux chez Mme [K], à la suite de la communication par elle d’un diagnostic du 7 juillet 2021 et d’un rapport de l’Etablissement [Localité 10] – Grand Est du 17 septembre 2021, indiquant que le système d’assainissement était affecté de diverses non-conformités.

M. [G] a refusé les travaux par courrier du 29 octobre 2021 et indiqué à Me [N], par courrier du 2 novembre 2021, qu’il venait de recevoir lesdits diagnostics par l’intermédiaire de Mme [K].

La société Citévo a fait réaliser les travaux chez Mme [K] par la société Avenir Construction.

M. [G] a fait réaliser un procès-verbal de constat le 20 novembre 2021.

Par courriers des 17 janvier 2022 et du 11 juin 2022, M. [G] a mis en demeure la société Citévo de faire cesser les travaux effectués sans son accord et indiqué qu’ils causaient divers désordres affectant sa véranda.

C’est dans ces conditions que M. [G] a fait délivrer assignation, par exploits de commissaire de justice du 29 septembre 2022 réitérés le 13 octobre 2022, à la Sarl Citévo et à Maître [N], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expertise judiciaire sur la véranda, et de réparation des préjudices subis.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, M. [O] [G] demande au tribunal, au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil, et des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, de :

« Constater qu’en effectuant des travaux sur la toiture de la maison au [Adresse 9] (Seine-Saint-Denis), la défenderesse a touché à la servitude commune entre les maisons au [Adresse 9] et [Adresse 8] (soit la maison achetée par le demandeur), et ce sans l’autorisation préalable du demandeur, en donc en violation des termes de l’acte authentique du 5 août 2021 conclu entre M. [G] et la société Citevo ;

Ordonner une expertise judiciaire afin d’identifier les travaux qui ont été effectués sur la toiture des maisons situées au [Adresse 2], et les conséquences de ces travaux et spécifiquement en ce qui concerne la maison qui a été achetée par le demandeur ;

Condamner la société Citevo à payer des dommages-intérêts au demandeur pour (a) avoir violé les termes de l’acte authentique que la société Citevo a signé avec le demandeur devant Maître [N] (notaire), et (b) pour indemniser le demandeur pour les travaux qui seront nécessaires pour rectifier les travaux illicites qui ont déjà été effectués par la société et qui seront nécessaires pour remettre aux normes le système d’assainissement qui dessert la maison appartenant au demandeur, et se fondant sur les conclusions de l’expert désigné selon la procédure d’expertise visée ci-dessus ;

Condamner Maître [L] [N] (notaire) à verser des dommages intérêts au demandeur et pour indemniser ce dernier sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle ;

Condamner la société Citevo et Maître [N], in solidum, à verser la somme de trois mille euros (3.000 €) au demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.».

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la Sarl Citévo demande au tribunal, au visa des articles 1353, 701 et suivants, 544 et suivants du 1231 et suivants du code civil, de :

« A titre principal, rejeter l’intégralité des demandes formées contre elle par M. [G] ;

A titre subsidiaire, limiter la mission de l’Expert judiciaire au constat des travaux réalisés par la société Citevo et les désordres qui pourraient en découler, et en aucun cas, aux travaux de mise aux normes du système d’assainissement de M. [G] ;

En tout état de cause,

Condamner M. [G] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [G] aux entiers dépens ».

*

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, Maître [L] [N] demande au tribunal de :

« Déclarer Maître [L] [N], notaire, recevable et bien fondé en ses conclusions ;

Juger que M. [O] [G] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire ;

Rejeter la demande d’expertise.

Débouter M. [G] de l’ensemble de leurs demandes.

Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner M. [G] au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 23 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal relève à titre liminaire que M. [G] demande au tribunal, dans le dispositif de ses conclusions de :

« Constater qu’en effectuant des travaux sur la toiture de la maison au [Adresse 9] (Seine-Saint-Denis), la défenderesse a touché à la servitude commune entre les maisons au [Adresse 9] et [Adresse 8] (soit la maison achetée par le demandeur), et ce sans l’autorisation préalable du demandeur, en donc en violation des termes de l’acte authentique du 5 août 2021 conclu entre M. [G] et la société Citevo ;»

Cette demande de « constater », dont la formulation ne consiste en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées, ne constitue pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui les requiert.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Le tribunal n’est donc saisi d’aucune prétention valablement formulée de la sorte et il ne sera par conséquent pas statué sur cette demande.

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

M. [G] sollicite la désignation d’un expert judiciaire, en faisant valoir que les travaux entrepris sans son accord préalable par la société Citévo, en violation des termes de l’acte authentique du 5 août 2021, sont à l’origine de désordres affectant sa véranda ; qu’il convient de ce fait de déterminer l’étendue des travaux réalisés, leurs conséquences sur sa maison, ainsi que les travaux nécessaires pour mettre aux normes le système de l’assainissement des deux maisons, et le montant des dommages et intérêts à lui allouer ; qu’il existe un intérêt légitime à ce que le notaire soit attrait aux opérations d’expertise, en ce qu’il n’aurait pas signé l’acte de vente s’il avait eu connaissance des non-conformités du réseau d’assainissement.

En réplique, à titre principal, la société Citévo refuse l’expertise judiciaire, estimant que les travaux n’ont pas porté sur les servitudes affectant la maison de M. [G], et qu’il ne rapporte pas la preuve de désordres consécutifs à ces travaux ; à titre subsidiaire, en cas d’expertise judiciaire, elle demande de circonscrire celle-ci aux travaux réalisés chez Mme [K], et aux éventuels désordres en résultant, et en aucun cas chiffrer ni décrire les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement de la maison de M. [G], lesquels demeurent à sa charge.

Me [N] s’oppose à la demande d’expertise judiciaire, en soutenant qu’il n’existe pas de motif légitime à celle-ci, ni au fait de l’attraire à telles opérations si l’expertise était ordonnée, en ce qu’il n’est pas responsable des travaux réalisés dans le cadre de l’exercice des deux servitudes et des désordres engendrés ; qu’il relève que Mme [K] n’a pas été appelée à la cause.

Sur ce,

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, « les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ».

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L’article 144 de ce code précise que « les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer » et l’article 146 ajoute qu’ « une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

En l’espèce, M. [G] sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer les travaux effectués par la société Citévo et leurs conséquences sur sa maison, les travaux réparatoires à envisager et le montant des dommages et intérêts à lui allouer.

S’agissant des responsabilités recherchées, M. [G] dénonce des désordres survenus dans sa véranda à la suite des travaux effectués par la société Citévo sans son accord, et au mépris des termes de l’acte authentique qui prévoit que les travaux affectant la servitude de passage des eaux usées doivent être décidés d’un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés. Il recherche à cet égard la responsabilité contractuelle de la société Citévo.

Pour établir la réalité des désordres invoqués, M. [G] produit un procès-verbal de constat dressé par Me [M] le 20 novembre 2021, dont il ressort les constatations suivantes :

«  je constate que le profilé de gouttière de mon requérant est en état d’usage avancé et que le profilé gouttière situé au numéro 12 est en très bon état.

M. [G] me déclare que la descente d’eaux pluviales commune a été sectionnée au milieu du bâtiment sans l’accord de mon requérant. Il me déclare en outre qu’il s’agit d’une servitude commune.

Je constate une descente d’eaux pluviales au milieu du bâtiment avec un double coude en PBC. Elle s’arrête juste avant le toit de la véranda. […]

M. [G] me déclare que l’humidité qui se trouve au sous-sol au niveau des réseaux proviendrait du regard situé à côté de la porte d’entrée. Je relève de la mousse verte au sol ».

Dans la véranda, où M. [G] dénonce des désordres, l’huissier de justice « note l’absence de cloison séparative dans la véranda », sans autre constat.

En dehors des mises en demeure adressées par son propre conseil le 17 janvier 2021 et le 11 juin 2022 à la société Citévo, qui indiquent que « la propriété de mon client a été considérablement endommagée à la suite des inondations qui sont survenues en raison de vos travaux illicites », le tribunal relève que le demandeur ne produit aucun élément permettant d’établir que des travaux ont été effectués sans son autorisation et que ceux-ci auraient occasionné des désordres dans sa propriété, le constat d’huissier et les photos annexées ne permettant pas d’en établir la réalité – ces derniers ne mentionnant ni ne montrant le moindre désordre.

La société Citévo, qui soutient que les travaux effectués ne portent ni sur la toiture commune ni sur la servitude d’écoulement des eaux pluviales, produit aux débats une projection des travaux à effectuer par la société Avenir Construction qui mentionne :

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— l’inversion de la pente de la grille de récupération d’eau sur la maison sise 12 rue Pierre de Nolhac ;

— une inversion de la pente de la gouttière de maison sise [Adresse 9] ;

— l’installation d’une pompe de relevage des eaux à l’avant de la maison sise [Adresse 9] ;

— l’installation d’une pompe de relevage des eaux dans l’évier du sous-sol et sur le ballon d’eau chaude ;

— l’installation d’un drain pour l’évacuation des eaux pluviales dans la terre, sur le terrain du [Adresse 9].

Il apparaît donc que si certains de ces travaux ont concerné la gouttière, objet des servitudes réciproquement consenties entre les deux fonds du [Cadastre 1] et du [Cadastre 4], il n’est nullement établi que ces travaux ont diminué l’usage de la servitude consentie au profit du bien de M. [G], celui-ci ne rapportant aucunement la preuve des désordres allégués.

Enfin, il incombe à M. [G] de rapporter la preuve du préjudice dont il est sollicité réparation. Or, les demandes formulées à ce titre ne sont ni chiffrées ni étayées, M. [G] renvoyant à l’expertise judiciaire sur ce point.

Il ressort donc que M. [G] ne rapporte aucunement la preuve des désordres invoqués, du manquement contractuel allégué, ni du préjudice en lien avec cet éventuel manquement.

Le tribunal ne peut dès lors que constater la carence de M. [G] dans l’administration de la preuve, laquelle ne saurait être palliée par une mesure d’expertise judiciaire.

M. [G] sera débouté de cette demande.

2-- Sur les demandes indemnitaires

* Sur les demandes formulées à l’encontre de la société Citévo

M. [G] sollicite la condamnation de la société Citévo à « à payer des dommages-intérêts au demandeur pour (a) avoir violé les termes de l’acte authentique que la société Citevo a signé avec le demandeur devant Maître [N] (notaire), et (b) pour indemniser le demandeur pour les travaux qui seront nécessaires pour rectifier les travaux illicites qui ont déjà été effectués par la société et qui seront nécessaires pour remettre aux normes le système d’assainissement qui dessert la maison appartenant au demandeur, et se fondant sur les conclusions de l’expert désigné selon la procédure d’expertise visée ci-dessus ».

Le tribunal relève que la demande indemnitaire formulée par M. [G] n’est chiffrée ni dans le dispositif ni dans les motifs dans ses dernières conclusions. Comme relevé plus haut, le demandeur ne fournit par ailleurs aucun élément de nature à permettre au juge d’évaluer ni la nature ni le montant du préjudice dont il est sollicité réparation, celui apparaissant au demeurant hypothétique.

Dès lors, le tribunal n’est saisi d’aucune prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte qu’il convient de le débouter de sa demande à ce titre.

* Sur les demandes formées à l’encontre de Me [N]

M. [G] sollicite la condamnation de Me [N], notaire, « à verser des dommages intérêts au demandeur et pour indemniser ce dernier sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle ».

Pour les mêmes motifs que ceux adoptés ci-avant, M. [G] sera débouté de cette demande, qui ne constitue pas une prétention dès lors qu’elle est non chiffrée, qu’il ne produit aucun élément de nature à évaluer le montant des dommages et intérêts sollicités, et en « laisse le montant à l’appréciation du tribunal à la lumière des conclusions de l’expertise », ce qui revient à solliciter du tribunal qu’il formule lui-même la demande.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [G], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [G] sera condamné à payer à la SARL Citévo et à Me [N] chacun la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [O] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [O] [G] à payer à la SARL Citévo et Maître [L] [N] une somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [G] aux dépens et AUTORISE Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, à recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 24 octobre 2025

La greffière La présidente