Tribunal Judiciaire de Nice, Loyers commerciaux, 18 juin 2025, n° 24/00016

TJ Nice 18 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Autre
Absence d'éléments concrets justifiant le déplafonnement
Le juge a noté qu'il n'y avait pas suffisamment d'éléments pour statuer sur le montant de la valeur locative, ce qui nécessite une expertise.
Autre
Demande de fixation du loyer selon l'indice du coût de la construction
Le juge a décidé de recourir à une mesure d'expertise pour déterminer le loyer de renouvellement.

Résumé par Doctrine IA

La société ASIA [Localité 12], locataire, a demandé le renouvellement de son bail commercial, souhaitant que le loyer soit fixé à son montant actuel, indexé sur le coût de la construction. Elle a également demandé que le déplafonnement du loyer soit écarté, arguant que les éléments avancés par la bailleresse n'étaient pas suffisants pour le justifier.

La société LE TERMINUS, bailleresse, a demandé que le loyer soit fixé à 112.000 euros annuels, invoquant des avantages considérables du bail, un emplacement favorable et des modifications des facteurs locaux de commercialité. Elle a également sollicité la désignation d'un expert judiciaire.

La Cour d'Appel a constaté l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2023. Cependant, les parties étant en désaccord sur le montant du loyer, la juridiction a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Nice, loyers commerciaux, 18 juin 2025, n° 24/00016
Numéro(s) :	24/00016
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à une autre audience
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Charles ABECASSISFrédéric ROMETTI
Cabinet(s) :	SCP EDELSCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Parties :	Société ASIA [ Localité 12 ] c/ Société LE TERMINUS

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société ASIA [Localité 12] c/ Société LE TERMINUS

MINUTE N° 25/

Du 18 Juin 2025

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 24/00016 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7EN

Par jugement en date du dix huit Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Juin 2025,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort et avant dire droit.

Grosse délivrée à

M^e Charles ABECASSIS

M^e Frédéric ROMETTI de la SCP

DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI

& ASSOCIES

expédition délivrée à

[T] [D], expert

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Société ASIA [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Société LE TERMINUS

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*********

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail commercial du 30 avril 1992, [Z] [R] aux droits duquel se trouve la SCI LE TERMINUS a donné à bail à la société HAWAI, aux droits desquels sont venues la SARL MI-AM puis la SARL ASIA NICE, des locaux sis [Adresse 6], à usage exclusif de “restaurant-achat et vente-importation-exportation de tous produits solides, liquides et gazeux”, pour une durée de 9 ans.

Par avenant du 6 octobre 1999, le bailleur a autorisé le locataire à faire communiquer le local loué avec le local voisin, appartenant à un tiers, dont la société MI-AM était également locataire, pour faire une unité d’exploitation.

Suivant acte d’huissier en date du 6 février 2004, la société MI-AM a sollicité le renouvellement de son bail, sans réponse du bailleur. Ledit bail a donc été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 6 février 2004 et s’est achevé le 5 février 2013.

Selon acte d’huissier date du 3 août 2012, la SCI LE TERMINUS a fait délivrer à la société MI-AM un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 6 février 2013 moyennant un nouveau loyer déplafonné annuel de 72.000 euros, hors taxes et hors charges.

Dans l’intervalle, par acte sous-seing privé daté du 21 septembre 2012, la société MI-AM a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail commercial à la société ASIA [Localité 12].

Selon acte d’huissier daté du 25 mars 2013, la SCI LE TERMINUS a assigné les sociétés MI-AM et ASIA NICE devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir fixer le prix du loyer renouvelé à la somme de 88.800 euros hors taxes et hors charges par an en principal, impôts et taxes en sus.

Un rapport d’expertise a été déposé par [D] [T] le 28 février 2017.

Par jugement en date du 8 novembre 2017, le Juge des loyers commerciaux a jugé que le bail du 6 février 2013 n’était pas soumis à plafonnement et a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 40.932 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 6 février 2013.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de Commissaire de justice en date du 7 août 2023, la société preneuse a fait délivrer à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 pour une durée de 9 années selon les mêmes termes que le bail arrivé à expiration. Le loyer actuel s’élève à la somme de 46.842, 96 euros annuelle hors taxes et hors charges, impôts fonciers en sus.

Par courrier recommandé daté du 9 octobre 2023, la société bailleresse a acquiescé au principe du renouvellement à compter du 1er octobre 2023 pour une durée de 9 années tout en contestant le montant du loyer proposé.

Par acte de Commissaire de justice daté du 26 décembre 2023, la SCI LE TERMINUS à fait délivrer à la société preneuse une demande de renouvellement du bail au prix de 80.000 euros par an hors taxes et hors charges.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 19 juin 2024, la société ASIA NICE a assigné la société LE TERMINUS devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— Acter l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2023 ;

— Juger que le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé devait être écarté ;

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 46.842, 96 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2023 selon la variation de l’indice du coût de la construction ;

En tout état de cause,

— Condamner la société LE TERMINUS à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par mémoire préalable notifié le 18 janvier 2024 et le 25 janvier 2024, la société ASIA [Localité 12] demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Juger que le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2023 doit être écarté ;

— Fixer le loyer à la somme de 46.842,96 euros annuelle hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023 selon la variation de l’indice du coût de la construction ;

A titre subsidiaire dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée,

— Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 46.842,96 euros annuelle hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause,

— Condamner la société le TERMINUS à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société ASIA [Localité 12] fait valoir que l’estimation du loyer avancée par la société bailleresse ne repose sur aucun élément concret susceptible de justifier le déplafonnement sollicité (absence d’expertise).

Elle précise en outre que la modification des facteurs locaux de commercialité invoquée par la société bailleresse (Mise en service de la ligne 1 du tramway /réaménagement des voies de circulation et élargissement des trottoirs de l'[Adresse 11] et de l'[Adresse 10]) s’analyse comme autant d’ éléments défavorables au fonds de commerce qui est exploité dans un quartier difficile et mal fréquenté de la ville, pour être celui de la gare.

Par mémoire en réplique signifié le 5 mars 2025, la société le TERMINUS demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Fixer la valeur locative au 1er octobre 2023 à la somme de 112.000 euros hors taxes et hors charges;

— Condamner la société ASIA [Localité 12] au paiement des intérêts à compter du 1er octobre 2023;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision ainsi qu’un loyer provisionnel fixé à la somme de 112.000 euros par an, hors taxes et hors charges;

Subsidiairement, désigner un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

La SCI LE TERMINUS justifie sa demande de déplafonnement par la modification des facteurs locaux de commercialité.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 avril 2025 et mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

1. Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Il s’évince des éléments versés au débat que par acte de Commissaire de justice en date du 7 août 2023, la société preneuse a fait délivrer à la bailleresse une demande de renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2023 pour une durée de 9 années selon le même loyer et mêmes termes du bail arrivé à expiration.

Il ressort également des éléments produits que par courrier recommandé daté du 9 octobre 2023, la société bailleresse a acquiescé au principe du renouvellement à compter du 1er octobre 2023 pour une durée de 9 années tout en contestant le montant du loyer proposé.

Il s’évince en outre des éléments produits que par acte de Commissaire de justice daté du 26 décembre 2023, la société LE TERMINUS a fait délivrer à la société preneuse une demande de renouvellement de bail au prix de 80.000 euros par an hors taxes et hors charges

Il est donc acquis que le bail commercial du 30 avril 1992 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er octobre 2023, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

2. Sur le montant du loyer renouvelé

La société LE TERMINUS sollicite que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 112.000 euros annuelle hors taxes et hors charges aux motifs que :

— Les clauses et conditions du bail procurent au preneur des avantages considérables et notament la faculté d’exercer tout type de restauration;

— L’emplacement du local est favorable et bénéficie d’une très bonne commercialité;

— La modification de facteurs locaux de commercialité, au titre desquels peut être cités, la mise en service du tramway en 2007, la suppression de la gare routière de la coulée verte en 2011, l’ouverture récente du centre commercial ICONIC.

La société ASIA [Localité 12] sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 46.842,96 euros annuelle hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023 selon la variation de l’indice du coût de la construction. Elle invoque le fait que les éléments avancés par la société bailleresse ne suffisent pas à justifier le déplafonnement.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2023.

Les frais d’expertise devront être avancés par la locataire, demanderesse à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative réclamée.

Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel.

3. Sur les demandes accessoires

En l’état de la mesure d’expertise ordonnées, les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe;

Constate l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 30 avril 1992, à compter du 1er octobre 2023 pour une nouvelle durée de 9 années ;

Avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er octobre 2023 :

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

M. [D] [T]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.62.70.02.07

Fax : 04.93.13.94.35

Mèl : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— Visiter les lieux loués sis [Adresse 6];

— Décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,

— Se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,

— Fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au1er octobre 2023 suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :

i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;

ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;

iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;

iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;

v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement; l’évolution du secteur;

— Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage;

— Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er octobre 2023selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce;

— Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

— Du tout dresser rapport,

— Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que la société ASIA NICE doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 18 septembre 2025,

— Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

— Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

— Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

— Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard le 5 février 2026, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

— Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

— Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

— Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du Juge des loyers commerciaux du 4 mars 2026 à 09 h 30, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,

— Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

Et dans l’attente de l’audience qui suivra le dépôt du rapport :

Dit que pendant le cours de l’instance, la société ASIA [Localité 12] sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE