Min N° 24/00796

N° RG 24/02954 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDS7X

S.A. 3 F SEINE ET MARNE

C/

Mme [L] [R]

M. [G] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. 3 F SEINE ET MARNE

[Adresse 2]

[Localité 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [L] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [G] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 30 octobre 2017, la [Adresse 8] (RUF), devenue la SA 3F SEINE ET MARNE à compter du 27 juin 2018 par procès-verbal d’Assemblée Générale mixte en date du 26 juin 2018, a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] sur des locaux situés [Adresse 1] (logement n°B118L-3121 ; parking n° B118P-148) à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 612,32 euros hors charges et 30 euros de loyer relatif au parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F SEINE ET MARNE a, par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte d’huissier du 31 mai 2024, la SA 3F SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à titre principal, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,

— ordonner leur expulsion, ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner solidairement Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] au paiement de la somme de 19.968,36 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— en outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2024.

A l’audience, la SA 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 15.079 euros arrêtée au 4 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 inclus), précisant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires du fait des démarches effectuées pour la reprise du loyer mais dans la limite du délai maximal de 36 mois. Elle sollicite par ailleurs l’expulsion des locataires de la place de stationnement n° 149 occupée sans droit ni titre.

Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] comparaissent en personne et reconnaissent le principe et le montant de la dette locative.

Madame [L] [R] exerce des fonctions d’aide soignante avec un salaire mensuel de 2.400 euros et des allocations CAF au titre des allocations familiales et complément familial d’un montant mensuel de 680,62 euros. Elle dit être en mesure de régler la moitié du loyer mensuel. Elle explique que son concubin a quitté le logement sans explication en avril 2023 et qu’il ne participe pas aux dépenses du logement, des charges ou des activités scolaires des enfants. Elle précise subir un harcèlement moral de la part de son ex concubin qui vit toujours au domicile sans lui adresser la parole, ce dernier ayant été pourtant condamné par jugement du tribunal correctionnel mais sans interdiction de contact. Elle s’engage à fournir une copie du jugement de condamnation pénale et précise que le bailleur lui a fait une proposition de logement.

Monsieur [G] [B] indique avoir procédé au règlement des loyers jusqu’à son départ du logement. Il occupe un emploi d’auxiliaire de vie avec un salaire mensuel de 1.400 euros et envisage de régler la moitié du loyer avec un supplément de 100 euros par mois en sus du loyer pour apurer la dette locative. Il communique une attestation de dépôt d’un dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 10 septembre 2024 et sur autorisation du tribunal, Madame [L] [R] produit une attestation du mois de juin 2024 de paiement des prestations familiales de la CAF pour un montant total de 680,62 euros, ; une copie de son bulletin de paie du mois d’août 2024 confirmant un salaire net mensuel de 2.352,09 euros ; le justificatif d’un virement de 500 euros effectué en date du 6 septembre 2024 ; ainsi que la copie d’un jugement rendu le 7 juillet 2020 par le tribunal correctionnel de MEAUX.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 3 octobre 2024 et sur autorisation du tribunal, la SA 3F SEINE ET MARNE produit un décompte actualisé à la somme de 14.487,15 euros arrêtée le 3 octobre 2024, confirmant ainsi la bonne réception du virement de 500 euros avancé par la locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA 3F SEINE ET MARNE produit un décompte actualisé démontrant que Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] restent lui devoir, frais déduits (75,28 euros de frais de procédure ; 25 euros de frais de dossier et 30,48 euros de frais de non réponse enquête), la somme de 14.356,39 euros à la date du 3 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée en cours de délibéré.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article N°13), Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 14.356,39 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 3 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 6 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail de bail conclu le 30 octobre 2017, concernant les locaux d’habitation et l’emplacement de stationnement n°148, contient une clause résolutoire (N°9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2023, pour la somme en principal de 5.577,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par les locataires, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La société bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement dans la limite de l’octroi de 36 mois de délais de paiement.

A l’audience, Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] demandent à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que Madame [L] [R] a repris les paiements du loyer dans l’attente de l’aboutissement de la proposition de relogement du bailleur afin de lui permettre de vivre sans son conjoint présent au domicile sans aucune participation aux dépenses du foyer et des enfants.

Il ressort du jugement rendu le 7 juillet 2020 par le tribunal correctionnel de MEAUX que Monsieur [G] [B] a été condamné à une peine d’emprisonnement de sept mois totalement assorti du sursis probatoire durant deux ans, avec exécution provisoire, pour des faits de violences aggravées par trois circonstances suivie d’incapacité n’excédant pas 8 jours commis le 23 janvier 2020 à l’encontre de Madame [L] [R]. Cependant ce dernier n’a pas d’interdiction de paraître au domicile conjugal ni d’interdiction de contact avec la victime.

La locataire qui a repris le paiement du loyer courant ne dispose pas des ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux mais la bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement durant une période de 36 mois, confirmant que cette dernière devrait pouvoir être relogée indépendamment de son ex-concubin.

Le locataire confirme ne pas avoir procédé au règlement des loyers depuis plusieurs mois mais aussi se maintenir au domicile conjugal, pour lequel il s’engage à régler la moitié du loyer ainsi que des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

> la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;

> Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] seront redevables solidairement du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande d’expulsion des locataires concernant l’emplacement de stationnement n°149 :

Même si la bailleresse produit un procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice en date du 24 août 2023 constatant la présence d’un véhicule RENAULT Scenic immatriculé [Immatriculation 6] sur la place de stationnement n° 19 avec délivrance d’une sommation de quitter les lieux délivrée aux locataires en tant qu’occupants sans droit ni titre, il ne résulte pas des éléments versés aux débats que ce véhicule appartienne aux locataires.

La SA 3F SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA 3F SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA 3F SEINE ET MARNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2017 entre la [Adresse 8] (RUF), devenue la SA 3F SEINE ET MARNE à compter du 27 juin 2018 par procès-verbal d’Assemblée Générale mixte en date du 26 juin 2018, d’une part, et Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B], d’autre part, concernant les locaux d’habitation et l’emplacement de stationnement n°148, situés [Adresse 1] (logement n°B118L-3121 ; parking n° B118P-148) à [Localité 5] sont réunies à la date du 12 mars 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] à verser à la SA 3F SEINE ET MARNE la somme de 14.356,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

> la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 12 mars 2023 ;

> le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

> la société bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

> le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

> Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] seront condamnés solidairement à verser à la SA 3F SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA 3F SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [R] et Monsieur [G] [B] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA 3F SEINE ET MARNE du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge