COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02028 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QADT

Du 22 Avril 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3]

c/ [N]

Grosse délivrée

à M^e Laetitia GABORIT

Expédition délivrée

à M. [N]

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Novembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SNC [Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [K] [N]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Présent à l’audience sans avocat

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 04 Mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [N] est propriétaire du lot n°25 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] situé au [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, fait assigner Monsieur [K] [N] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  5297,68 euros au titre des sommes échues, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 22 mai 2024 date de la mise en demeure ;

—  489,39 euros au titre des sommes à échoir assortie de l’intérêt légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

—  669,22 euros au titre des frais engagés par le Syndicat des copropriétaires (art. 10-1 Loi de 1965) somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 22 mai 2024, date de la mise en demeure;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965.

À l’audience du 4 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son conseil, maintient sa demande en paiement des charges échues impayées en ce compris les sommes à échoir du premier trimestre 2025 devenues exigibles, de laquelle doit être déduite la somme de 432,99 euros réglée par M. [N] et accepte que des délais de paiement d’une durée de trois mois lui soient accordés conformément à sa demande. Il indique abandonner sa demande en paiement des charges à échoir des 2ème et 3ème trimestre 2025.

Monsieur [K] [N] a comparu en personne et a demandé des délais de paiement sur une durée de trois mois afin de régler la somme due au 1er trimestre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1 La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3 Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6 Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [K] [N] est propriétaire du lot n°25 dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 12 décembre 2023 et 16 janvier 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022/2023 et et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024/2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [K] [N] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 11 septembre 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 5750,48 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 4 octobre 2024, que Monsieur [K] [N] demeure redevable de la somme de 4453,89 euros au 31 décembre 2024 (5966,90 – 432,99 – 24 – 195 – 155,22 – 295 – 410,80) déduction faite des règlements effectués de 432,99 euros et des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions portant la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 d’un montant de 163,13 euros sont devenues exigibles.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a indiqué se désister de sa demande en paiement des sommes à échoir portant sur la période du 1er avril et du 1er juillet 2025 d’un montant de 326,26 euros.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [K] [N] est bien redevable de la somme de 4617,02 euros au titre des charges de copropriété et provisions dues au 31 mars 2025.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4617,02 euros au titre des charges de copropriété et provisions dues au 31 mars 2025. et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2024 sur la somme de 4453,89 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 11 septembre 2024, mis en demeure Monsieur [K] [N] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier à l’instar des frais de la sommation de payer du 24 juin 2024.

Toutefois si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 900,80 euros formée à ce titre sera rejetée (Transmission dossier Huissier : 195 euros, frais transmission dossier avocat : 295 euros, trésorerie débiteur défaillant : 410,80 euros).

Monsieur [K] [N] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 179,22 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 11 septembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Compte tenu des difficultés financières de Monsieur [K] [N] et de l’accord du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], il sera fait droit à sa demande de délais de paiement d’une durée de trois mois selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Il sera expressément précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens avec distraction au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat du demandeur, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputée contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DONNONS acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] qu’il se désiste de sa demande en paiement portant sur les charges à échoir pour la période du 1er avril et du 1er juillet 2025 d’un montant de 326,26 euros ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 4617,02 euros au titre des charges et provisions échues au 31 mars 2025 outre la somme de 179,22 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2024 sur la somme de 4453,89 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [K] [N] et dit qu’il pourra s’acquitter de cette dette en 3 mensualités égales de 1500 euros payables au plus tard le 5 de chaque mois, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et le solde devant être réglé lors de la dernière mensualité ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restante due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huitaine restée infructueuse ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT