N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

12 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20172 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JF2L

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [F]

né le 21 Mai 1951 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-Yves GILLET de la SELARL GILLET, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

S.A.S. SAFE-INVESTMENT.ETH,

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 917 590 697,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [T]

né le 09 Août 1971 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Germain YAMBA-TAMBIKISSA de la SELARL YAMBA-TAMBIKISSA, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 08 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 12 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 12 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 août 2022, Monsieur [M] [F] a donné à bail commercial à la SAS Safe-Investment.ETH un local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 4], à compter du 1er mai 2022.

Il s’est plaint du non-paiement de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, il a fait signifier à la SAS Safe-Investment.ETH un commandement de payer d’un montant de 3.150 € en principal.

Cet acte a également été signifié le 29 décembre 2023 à Monsieur [P] [T] en qualité de caution solidaire.

Par actes de commissaire de justice du 8 avril 2024, Monsieur [M] [F] a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [P] [T], aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la SAS Safe-Investment.ETH, de condamnation solidaire des défendeurs à diverses sommes provisionnelles, et d’autorisation de conservation du dépôt de garantie.

Par conclusions, déposées à l’audience du 8 octobre 2024 et auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [M] [F] demande de :

Juger Monsieur [M] [F] recevable et bien fondé ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial en date du 25 août 2022, ratifié entre Monsieur [M] [F] et la SAS Safe Investment ETH, portant sur le local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 5] ;En conséquence, constater la résiliation dudit bail commercial à compter du 21 janvier 2024 ;Ordonner l’expulsion de la SAS Safe-Investment.ETH et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;Condamner solidairement la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [P] [T], par provision, à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 3.586,16€ TTC au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés à la date du 20 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement d’avoir à payer ;Condamner solidairement la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [P] [T], par provision, à payer à Monsieur [M] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50%, ce à compter du 21 janvier 2024 et ce jusqu’à parfaite et complète libération des locaux, soit 6.619,33 € selon décompte arrêté au 31 août 2024 ; augmentée de la somme de 50 € par mois correspondant à la provision pour charges, à parfaire à complète libération des locaux ;Ordonner que la somme versée par la SAS Safe-Investment.ETH à titre de dépôt de garantie demeure acquise à Monsieur [M] [F] conformément aux stipulations de la clause « Dépôt de garantie » du bail commercial du 25 août 2022 ;Condamner solidairement la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 décembre 2023 ;Débouter Monsieur [P] [T] de l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions en réponse n°2, déposées à l’audience du 8 octobre 2024 et auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [P] [T] demande de :

Recevoir Monsieur [T] en ses conclusions et les dire bien fondées ;Débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre Monsieur [T] ;En conséquence,

Juger que Monsieur [T] n’est redevable d’aucune somme à l’égard de Monsieur [F] ;Subsidiairement,

Constater que le bail a pris fin le 9 décembre 2023 date de la signification du commandement de quitter les lieux ;En conséquence,

Juger que Monsieur [T] n’est tenu à l’égard de Monsieur [F] que de la somme de 3.150 € représentant l’arriéré des loyers ;En tout état de cause,

Débouter Monsieur [F] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [T] à la somme de 3.000 € ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 8 octobre 2024, Monsieur [M] [F] et Monsieur [P] [T], représentés par leurs conseils, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La SAS Safe-Investment.ETH, assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire instrumentaire, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de relever que si aux termes de son dispositif, Monsieur [T] sollicite – à titre subsidiaire – que soit constaté que le bail a pris fin le 9 décembre 2023, qui correspondrait à la date de signification d’un commandement de quitter les lieux, cette demande ne fait l’objet d’aucun argumentaire, aucun commandement de quitter les lieux à cette date ne ressortant par ailleurs des pièces produites ou des explications des parties.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater une quelconque résiliation du bail au 9 décembre 2023 qui aurait été de nature à rendre sans objet l’acquisition de la clause résolutoire.

***

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial authentique du 25 août 2022 prévoit la location d’un local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 4], à compter du 1er mai 2022, pour un loyer mensuel de 500 € HT et hors charges, avec clause d’indexation, outre une provision de 50 € par mois, le tout payable les premiers de chaque mois à compter du 1er juillet 2022.

Il est également prévu le remboursement par le preneur des charges, impôts et taxes, dont la taxe foncière et les charges de copropriété.

Enfin, le bail contient une clause aux termes de laquelle à défaut notamment de paiement d’un terme du loyer, ou des charges et impôts, le bail serait résilié de plein droit un mois après un commandement de payer mentionnant à peine de nullité ce délai et la déclaration par le bailleur de la volonté d’user du bénéfice de cette clause.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Monsieur [F] a fait délivrer à la SAS Safe-Investment.ETH un commandement de payer d’un montant de 3.150 € en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Cet acte a été signifié le 29 décembre 2023 à Monsieur [T] en qualité de caution solidaire.

La SAS Safe-Investment.ETH, non-comparante et sur qui pèse la charge probatoire de sa libération au titre des sommes non sérieusement contestables, ne justifie pas l’apurement du passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’ un mois à compter de celui-ci.

Un paiement de 200 euros est intervenu le 19 janvier 2024, selon les termes du décompte produit en demande (pièce M. [F] n°11).

Monsieur [T] ne développe d’argumentaire qu’au soutien de sa décharge en qualité de caution ou de la limitation de sa condamnation, sans soutenir que la SAS Safe-Investment.ETH se serait exécutée.

Par suite, en l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 janvier 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS Safe-Investment.ETH ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités exposées au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu d’ordonner cette expulsion sous astreinte, alors qu’une indemnité d’occupation ayant pour objet d’indemniser l’occupation sans droit ni titre des lieux est sollicitée, et qu’il appartient le cas échéant au demandeur de mettre en œuvre les voies de droit permettant l’expulsion effective de la SAS Safe-Investment.ETH.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ne suffit pas d’arguer d’une contestation pour s’opposer à l’octroi d’une provision sollicitée sur le fondement de cet article, encore convient-il que cette contestation soit sérieuse.

Sur la demande à l’égard de la SAS Safe-Investment.ETH

Sur les impayés contractuels, le commandement de payer du 20 décembre 2023 mentionne :

Au débit du preneur, un reliquat de 150 € au titre de l’échéance de mars 2023 et neuf échéances de 650 € de mars à décembre 2023, soit un total de 6.000 € ;Au crédit du preneur, des versements de 400 €, 950 €, 300 € et 1.200 €, soit 2.850€.

Aux termes du décompte produit (pièce M. [F] n°11), il est repris les mêmes sommes sauf :

Au débit du preneur, 437,20 € à titre de prorata du mois de l’échéance de janvier 2024 et 198,93 € à titre de taxe foncière 2023 ;Au crédit du preneur, 200 € par versement du 19 janvier 2024.

Au regard des développements précédents, il apparaît que les échéances mensuelles au titre de loyers et charges à hauteur de 650 € TTC par mois ne sont pas sérieusement contestables, et que la justification de la taxe foncière a été dûment adressée à la SAS Safe-Investment.ETH avec les modalités de calcul afférentes.

Il en résulte que l’obligation de la SAS Safe-Investment.ETH n’est pas sérieusement contestable au titre des impayés contractuels à hauteur de 3.586,13 euros à la date d’acquisition de la clause résolutoire (6.000-2.850+437,20+198,93-200).

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par Monsieur [F] contre elle, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2023 et à mesure de l’exigibilité des diverses sommes.

Sur l’indemnité d’occupation, l’occupation sans droit ni titre des lieux, postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Néanmoins, s’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

Il est crédible que l’indemnité d’occupation fixée contractuellement par une majoration du loyer courant, revêtant à l’évidence la qualification de clause pénale, puisse faire l’objet d’une modération par les juges du fond, le cas échéant d’office.

Il convient de ne pas priver la SAS Safe-Investment.ETH, non-comparante, de cet avantage éventuel, ce qui est de nature à faire naître une contestation sérieuse à son application.

En conséquence, il y a lieu de fixer le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation à hauteur des loyers et charges actuels, soit 650 € TTC par mois à compter du 21 janvier 2024.

Compte tenu du prorata nécessaire au mois de janvier 2024, il convient de prononcer comme suit la condamnation provisionnelle à ce titre :

230,65 € TTC à valoir sur l’indemnité d’occupation due au titre du mois de janvier 2024 (650*11/31) ;650 € TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

B. Sur la demande à l’égard de Monsieur [T]

Monsieur [F] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [T] aux mêmes sommes que celles réclamées contre la SAS Safe-Investment.ETH en vertu d’un cautionnement solidaire.

A titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [T] étant actionné en qualité de caution solidaire, les contestations sérieuses retenues aux obligations de la SAS Safe-Investment.ETH, pour déterminer le montant non sérieusement contestable de sa créance, en constituent également à l’égard de Monsieur [T].

En l’espèce, le bail commercial prévoit un cautionnement solidaire par Monsieur [T] du paiement régulier et exact des loyers et de l’exécution du bail, portant sur les loyers, charges, accessoires, intérêts ou encore indemnités d’occupation.

Sur les moyens tirés du défaut d’obligation solidaire

Sur la déchéance du cautionnement, Monsieur [T] se prévaut d’un défaut de mise en garde de l’inadaptation de l’engagement et du caractère manifestement disproportionné du cautionnement.

En vertu de l’article 2299 du code civil, « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. / A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci. »

L’article 2300 du code civil prévoit que « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date. »

En l’espèce, d’abord, il n’est pas justifié de la qualité de créancier professionnel de Monsieur [F].

En outre, il n’est pas justifié d’un défaut de mise en garde de la caution de l’inadaptation de l’engagement du débiteur principal à ses capacités financières, dès lors que Monsieur [T] ne se prévaut que d’éléments relatifs à ses propres capacités financières, et non celles du débiteur principal, dont l’inadaptation de l’engagement n’est pas démontrée et ne saurait résulter du seul défaut de respect de ses engagements contractuels.

Enfin, les divers documents produits par Monsieur [T] au soutien du caractère manifestement disproportionné de l’engagement de la caution elle-même, datant du premier semestre de l’année 2024, ne permettent aucunement de justifier le caractère disproportionné du cautionnement pour la caution à la date de sa conclusion en août 2022.

Il s’ensuit qu’aucune déchéance du cautionnement n’est sérieusement encourue de ces chefs.

Sur le défaut de remise du bail authentique, Monsieur [T] se contente de l’évoquer – étant rappelé que cet acte authentique le mentionne expressément comme présent à l’acte – sans articuler une quelconque conséquence juridique qui en résulterait, a fortiori de nature à conduire au rejet de la demande formulée contre lui.

Cet argument ne saurait impliquer en conséquence le rejet de la demande de Monsieur [F].

Sur la responsabilité du bailleur, Monsieur [T] soutient que celle-ci est engagée dès lors que le demandeur a laissé la dette s’accumuler, voire a pris une part active dans son accroissement en refusant la libération des lieux par le preneur qui proposait des modalités d’apurement des arriérés de loyer.

En l’espèce, il convient d’apprécier si cette responsabilité invoquée est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation solidaire de Monsieur [T] en qualité de caution.

Monsieur [T] n’articule pas d’argumentaire de nature à rendre sérieux qu’un défaut de paiement des sommes non sérieusement contestables à hauteur de 3.586,13 € à la date d’acquisition de clause résolution, pour un loyer mensuel de 650 € TTC et provision sur charges comprises, serait constitutif d’une accumulation fautive de la dette du preneur par le bailleur.

Il n’apparaît pas davantage que le refus d’accepter la sortie des lieux de son preneur par le bailleur, qui ressortirait d’une correspondance dont l’origine est incertaine (pièce M. [T] n°5), puisse être constitutif d’une faute du preneur, dès lors que Monsieur [T] procède seulement par voie d’affirmations et qu’il n’est pas avancé que ce refus serait contraire aux stipulations contractuelles.

Il en résulte l’absence de contestation sérieuse tirée de l’existence d’une faute du bailleur.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur [T] ne peut arguer de sa libération complète en qualité de caution solidaire des sommes non sérieusement contestables dont la SAS Safe-Investment.ETH est tenue, au titre des moyens par lui soulevés.

Sur les moyens tirés de la limitation de la dette

Monsieur [T] sollicite la limitation de la dette à la somme de 3.150 €, estimant être dégagé de toute dette après l’échéance du bail, outre qu’il appartiendrait au bailleur d’assigner la SAS Safe-Investment.ETH en liquidation judiciaire en application de l’article L. 640-5 du code de commerce.

D’abord, il est constant que l’indemnité d’occupation est garantie par la caution si l’acte le prévoit (V. not., Com., 17 juillet 2001, n°98-15.736, publié au bulletin).

Ensuite, les sommes excédant 3.150 € et n’entrant pas dans le cadre de l’indemnité d’occupation correspondent au prorata de loyer de janvier 2024 et à la taxe foncière pour l’année 2023, soit des sommes dues au titre du bail commercial.

Enfin, la faculté évoquée du créancier de demander la liquidation judiciaire de son débiteur – dont la réunion des conditions n’est pas même évoquée – n’est pas de nature à influer sur son droit à recouvrer les sommes dues auprès de la caution solidaire.

En conséquence, il n’est pas justifié de la limitation de l’obligation solidaire de Monsieur [T] à la seule somme de 3.150 €.

***

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que l’obligation solidaire de Monsieur [T] n’est pas sérieusement contestable à la même hauteur que celle retenue contre la SAS Safe-Investment.ETH, au titre des impayés contractuels et de l’indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de Monsieur [F] tendant à les voir condamner solidairement au paiement des sommes provisionnelles susmentionnées.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

En l’espèce, le bail commercial prévoit un dépôt de garantie.

Néanmoins, il n’appartient pas à la présente juridiction – qui n’a pas vocation à dire le droit – d’autoriser Monsieur [F] à conserver le dépôt de garantie, alors qu’il le conserve de fait et qu’aucune demande de remboursement dudit dépôt n’est formulée.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [T], qui succombent, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de les condamner avec la même solidarité à verser à Monsieur [F] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial authentique du 25 août 2022 entre la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [M] [F], et sa résiliation à effet du 21 janvier 2024 ;

ORDONNE à la SAS Safe-Investment.ETH d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SAS Safe-Investment.ETH de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, Monsieur [M] [F] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE solidairement la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [M] [F] :

une provision de 3.586,13 euros (TROIS-MILLE-CINQ-CENT-QUATRE-VINGT-SIX euros et TREIZE centimes) TTC à valoir sur les impayés contractuels à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2023 et à mesure de l’exigibilité des diverses sommes ;une provision de 230,65 euros (DEUX-CENT-TRENTE euros et SOIXANTE-CINQ centimes) TTC à valoir sur l’indemnité d’occupation due au titre du mois de janvier 2024 ;

une somme mensuelle de 650,00 euros (SIX-CENT-CINQUANTE euros) TTC à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er février 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [F] en autorisation de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [P] [T] à verser à Monsieur [M] [F] une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE solidairement la SAS Safe-Investment.ETH et Monsieur [P] [T] aux entiers, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU