Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 AVRIL 2025

N° RG 22/05273 – N° Portalis DB22-W-B7G-QXMK

Code NAC : 30E

DEMANDERESSE :

La société S.A.J, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 881 311 096 dont le siège social est situé au [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Franck RADUSZYNSKI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSES :

1/ La société CARLIN, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 508 309 697 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Carine SMADJA, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société ASTEREN, société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de DIJON sous le numéro 808 344 071 dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en la personne de Me [O] [M] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société SAJ (RCS VERSAILLES N°881 311 096) nommé suivant ordonnance du Tribunal de Commerce de VERSAILLES du 1er juillet 2023 et par jugement du Tribunal de Commerce de VERSAILLES du 27 juin 2023 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SAS SAJ, domicilié [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat

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ACTE INITIAL du 09 Août 2022 reçu au greffe le 03 Octobre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Mars 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Avril 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 juillet 2019, la SCI CARLIN a consenti un bail commercial à la société JAB&CO sur un local avec terrasse à destination de restauration sur place et à emporter dépendant du Centre commercial OPEN SKY-PLAISIR situé à [Adresse 6] (78370)[Adresse 1]. Ce bail a été conclu pour une durée de douze ans moyennant un loyer annuel de base de 84.100 € hors charges ainsi qu’un loyer additionnel de 6 % hors taxe du chiffre d’affaires hors taxe du preneur à compter du troisième anniversaire du bail.

Suivant avenant sous seing privé en date du 27 février 2020, la société SAJ s’est substituée dans le bénéfice du contrat de bail.

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 3 juin 2022 par la bailleresse à sa locataire.

La société S.A.J. a, par acte du 9 août 2022, assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles la SCI CARLIN.

Par jugement du 7 mars 2023, le Tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société S.A.J. et désigné la SELARL ASCAGNE en qualité d’administrateur.

Suivant jugement du 27 juin 2023, le Tribunal de commerce de Versailles a converti la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire. Suivant ordonnance du 1er juillet 2023, la SELARL ASTEREN a été désignée en qualité de liquidateur.

Le bail a été résilié suivant courrier du 31 juillet 2023 du liquidateur et les clés ont été restituées le 6 octobre 2023.

Par assignation en intervention forcée du 21 novembre 2023, la SELARL ASTEREN a été attraite en intervention forcée.

Par ordonnance du 2 juillet 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

Aux termes de son assignation, la société S.A.J. demande au tribunal

de :

Vu les articles 1104, 1218, 1343-5 et suivants, 1719 et 1722 du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

— juger la société S.A.J recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du

2 juin 2022 délivré à la requête de la société SCI Carlin est sans effet car délivré de mauvaise foi ;

A titre subsidiaire, sur la force majeure,

— juger que la pandémie de Covid-19 et les mesures de fermeture et de confinement prises par le Gouvernement sont constitutifs d’un évènement de force majeure ;

A titre subsidiaire, sur la destruction partielle de la chose louée,

— juger que la décision prise par le Gouvernement de confiner la population, du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, puis du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, a conduit à une disparition de la clientèle de la société S.A.J équivalente à une destruction partielle du local ;

En conséquence, aussi bien sur le fondement de la force majeure, que la destruction partielle de la chose louée,

— juger que les effets du bail commercial du 31 juillet 2019 ont été suspendus pour la période du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre 2020 au

19 mai 2021 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder à la société S.A.J, un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de paiement ;

— juger qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société S.A.J s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, manifestement incompatible avec la nature de l’affaire, s’agissant d’un locataire de bonne foi et de question de droit discutées et susceptibles d’une acception différente en fonction des juridictions ;

En tout état de cause,

— condamner la société SCI Carlin à payer à la société S.A.J la somme

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la société SCI Carlin, en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir que :

— son restaurant a été grandement affecté par les mesures de couvre-feu, confinements et fermetures liées à la crise sanitaire,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire est sans effet, la SCI CARLIN étant de mauvaise foi,

— la SCI CARLIN a manqué à son obligation de délivrance,

— la chose louée a été détruite partiellement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2024, la SCI CARLIN sollicite que le tribunal :

vu les causes sus-énoncées,

vu les pièces produites,

vu les jurisprudences citées,

vu le commandement en date du 3 juin 2022,

vu le contrat de bail en date du 31 juillet 2019,

vu l’article L 145-41 du Code de Commerce,

vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

vu les articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile ;

— voir intervenir la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [O] [M] es qualité de liquidateur judiciaire de la société SAJ ;

— constater le caractère infondé et injustifié des moyens soulevés par la société SAJ ;

— constater la mauvaise foi de la société SAJ ;

— constater la bonne foi du bailleur, la SCI CARLIN ;

— constater la résiliation du bail en date du 6 octobre 2023 ;

— constater le désistement de la SCI CARLIN de sa demande reconventionnelle relative à l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion des locaux ;

— dire et juger que la société SAJ n’apporte aucun élément permettant de justifier du prétendu caractère déloyal et abusif du commandement visant la clause résolutoire ;

— dire et juger que la société SAJ représentée par son liquidateur, est redevable de l’intégralité des loyers restant dus ;

En conséquence,

— débouter purement et simplement la société SAJ de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société SAJ de sa demande relative au commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 3 juin 2022 ;

— débouter la société SAJ de sa demande d’échelonnement de sa dette ;

A titre reconventionnel

— voir constater que la société SAJ, représentée par son liquidateur, est redevable à l’égard de la SCI CARLIN de la somme de 181.723,40 €uros TTC au titre de la créance garantie antérieure à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire le 27 juin 2023 ;

— voir fixer la créance de la SCI CARLIN à la somme de 181.723,40 €uros TTC au titre de la créance garantie antérieure à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire le 27 juin 2023;

— voir condamner la société SAJ, représentée par son liquidateur, au paiement de la somme de 22.236,41 €uros TTC au titre des loyers impayés par le liquidateur postérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire le 27 juin 2023 ;

— voir condamner la société SAJ, représentée par son liquidateur, à payer à la SCI CARLIN la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— voir condamner la société SAJ, représentée par son liquidateur, à payer à la SCI CARLIN la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,

— voir condamner la société SAJ, représentée par son liquidateur, aux entiers dépens,

Elle fait valoir que :

— elle a été de bonne foi et le commandement était loyal et régulier,

— les loyers de la crise sanitaire doivent être payés,

— la société S.A.J. est de mauvaise foi et ne cherche qu’à gagner du temps en sollicitant un échelonnement de la dette,

— elle se désiste de sa demande reconventionnelle relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion des locaux dès lors que le bail a été résilié par le liquidateur et les clefs restituées,

— la société S.A.J. est redevable d’une clause pénale de 10 % du montant de la somme impayée soit la somme de 14.153,51 euros.

La SELARL ASTEREN, régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s ‘est pas fait représenter. Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS

Sur les demandes de la société S.A.J.

Le bail ayant été résilié et les locaux restitués, les demandes de la société S.A.J. sont manifestement devenues sans objet et elle sera déboutée de l’intégralité de ses prétentions. Il y a lieu par ailleurs de constater le désistement de la SCI CARLIN concernant sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Sur la créance de loyers impayés

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté du 11 octobre 2023 que la société S.A.J. restait redevable à l’ouverture de la liquidation judiciaire de la somme de 181.017,74 euros après déduction des frais d’huissier du 13 juin 2023 et du commandement de payer du 22 juin 2022 qui ne constituent une charge de loyers mais des frais irrépétibles ou le cas échéant, des dépens au titre des loyers, charges et taxes restant dus.

Cette somme sera donc fixée au passif de la liquidation judiciaire.

S’agissant des sommes dues postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, il résulte du décompte précité que la société S.A.J. reste redevable d’une somme de 22.236,41 euros, après compensation avec le dépôt de garantie, au titre des loyers, charges et taxes, étant précisé que la bailleresse s’étant désistée de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues en principal constituent des loyers jusqu’à la restitution des clefs et non une indemnité d’occupation.

Conformément à l’article L. 622-17 du Code de commerce, la société S.A.J., représentée par son liquidateur, sera condamnée à payer cette somme à la SCI CARLIN, étant constaté que la SCI CARLIN n’a pas repris au dispositif de ses conclusions sa demande au titre de la clause pénale de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI CARLIN ne justifiant pas d’un préjudice distinct du simple retard, il y a lieu de rejeter sa demande.

Sur les demandes accessoires

La société S.A.J., représentée par la SELARL ASTEREN succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

Elle sera également condamnée à payer une somme de 4.000 euros à la SCI CARLIN en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate que le bail liant la SCI CARLIN et la société S.A.J. a été résilié le

6 octobre 2023 ;

Constate le désistement de la SCI CARLIN de ses prétentions aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

Déboute la société S.A.J. de l’ensemble de ses prétentions ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société S.A.J. la somme de 181.017,74 euros, correspondant aux loyers, charges et taxes restant dus au

13 juin 2023,

Condamne la société S.A.J., représentée par son liquidateur la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [M], à payer à la SCI CARLIN la somme de 22.236,41 euros au titre des loyers, charges et taxes dus postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du

27 juin 2023,

Condamne la société S.A.J., représentée par son liquidateur la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [M], à payer à la SCI CARLIN la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société S.A.J., représentée par son liquidateur la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [M], aux dépens,

Déboute la SCI CARLIN du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT