COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02208 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCRH

Du 11 Février 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7]

c/ S.C.I. TAMIL REAL ESTATE

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e BENHAMOU

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 2]

Représentée par son syndic en exercice GESTION IMMOBILIERE

J. TRUCCO, sise [Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. TAMIL REAL ESTATE

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 07 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 Février 2025,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TAMIL REAL ESTATE est propriétaire des lots n° 684, 109 et 354 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, fait assigner la SCI TAMIL REAL ESTATE devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

10 088,29 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024,

2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 de ce même code.

À l’audience du 7 janvier 2025 la SCI TAMIL REAL ESTATE, régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter (le commissaire de justice relevant que son nom ainsi que celui du gérant ne figurent pas sur les boites aux lettres et interphones et que les recherches n’ont pas permis de retrouver une nouvelle adresse, la société n’ayant plus d’établissement connu au lien indiqué comme siège social).

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que la SCI TAMIL REAL ESTATE est propriétaire des lots n° 684, 109 et 354 dépendants de l’immeuble [Adresse 7].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 30 mars 2022, 29 novembre 2022, 29 mars 2023 et du 29 mars 2024, que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2020 au 30 septembre 2023 et ont adopté notamment les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la SCI TAMIL REAL ESTATE pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 3 juillet 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 7359,65 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 1er novembre 2024, que la SCI TAMIL REAL ESTATE ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 7176,83 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er janvier 2025 au 1er juillet 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que la SCI TAMIL REAL ESTATE qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 7176,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 et de la somme de 1939,62 euros au titre des provisions à échoir de devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 7176,83 euros et de la somme de 1939,62 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024 sur la somme de 7176,83 et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 3 juillet 2024, mis en demeure la SCI TAMIL REAL ESTATE de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 96 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Les frais afférents à la sommation de payer de 168,24 euros, qui n’est pas produite ne seront pas retenus comme des frais nécessaires

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 707,60 euros formée à ce titre sera rejetée.

La SCI TAMIL REAL ESTATE sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 3 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié au vu des pièces versées que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI TAMIL REAL ESTATE, qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SCI TAMIL REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 7176,83 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SCI TAMIL REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 1939,62 euros au titre des provisions à échoir conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965 au titre des provisions à échoir pour la période du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE la SCI TAMIL REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 3 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI TAMIL REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI TAMIL REAL ESTATE aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;.

LE GREFFIER LE PRESIDENT