COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

CONSULTATION JUDICIAIRE

N° RG 25/00627 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QM22

du 24 Avril 2025

M. I 25/00000437

N° de minute

affaire : S.A.S. NIDAZUR PROMOTION

c/ Syndic. de copro. [Adresse 14], sis [Adresse 7]

Grosse délivrée à

M^e Pierre ARMANDO

Expédition délivrée à

M^e Maxime ROUILLOT

EXPERTISE

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt quatre Avril À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Avril 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. NIDAZUR PROMOTION

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 14], sis [Adresse 7]

Représenté par son syndic en exercice CITYA BEAULIEU

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Avril 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 10 avril 2025 , la SAS NIDAZUR, autorisée par ordonnance sur requête du 9 avril 2025 a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], aux fins de :

— le condamner sous astreinte de 5000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à arrêter tous les travaux entrepris sur la toiture terrasse de la résidence,

— le condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à faire réaliser l’isolant thermique, à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, selon le devis de l’entreprise INTER ROUTES FR pour un montant de 31 480 euros HT,

— à titre subsidiaire ordonner une expertise,

— le condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 15 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS NIDAZUR représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

Elle expose qu’elle a acquis un appartement au sein de la résidence [Adresse 9], située à [Localité 8], en vue de sa revente, que le lot 9 se situe sous la toiture qui sert de stationnement à la copropriété, que cet appartement comprend des puits de lumière en provenance de la toiture qui présente des infiltrations et qu’elle a sollicité la mise en conformité de l’étanchéité de l’enrobé du parc de stationnement afin d’assurer la mise hors d’eau de l’appartement. Elle ajoute qu’un devis a été établi par la société INTERROUTES aux fins de réfection totale de l’étanchéité du sol du parking pour la somme de 61 600 euros et que lors de l’assemblée générale ce devis a été accepté. Elle ajoute cependant avoir constaté en cours de chantier de nouvelles infiltrations dans son appartement en provenance du toit de stationnement de la copropriété et avoir alerté le syndic le 31 mars 2025 que les travaux de réfection du toit ne sont pas conformes au DTU en l’absence d’isolation thermique. Elle soutient que cette isolation thermique est prévue par le DTU et le décret du 30 juin 2021 et qu’elle est obligatoire afin d’éviter des températures excessives en hiver et en été.

Elle expose qu’un devis relatif à la réalisation de l’isolant thermique a été établi et qu’elle a proposé de réaliser les travaux à ses frais avancés puis d’être remboursée par la copropriété à posteriori mais que le syndicat des copropriétaires a indiqué qu’il n’était pas opportun de procéder à la réalisation de cet isolant car il allait entraîner une modification esthétique de la zone concernée et qu’en outre l’autorisation préalable de l’assemblée était nécessaire. Elle soutient que la pose d’un isolant permet de préserver les dommages graves de l’immeuble, qu’ils sont urgents, que l’isolant thermique doit être posé sous le complexe d’étanchéité et les travaux sont en cours. Elle ajoute qu’en matière de travaux urgents, l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas nécessaire en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle propose de préfinancer les travaux de sorte qu’il y a urgence à interrompre ces derniers et a condamné le syndicat des copropriétaires à faire à réaliser les travaux urgents visant la pose d’un isolant thermique. À titre subsidiaire elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin notamment de déterminer l’existence de désordres et de non-conformité et les travaux nécessaires.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience :

— le rejet des demandes tendant à suspendre les travaux et à réaliser une isolation thermique,

— à titre subsidiaire, juger que la demande d’expertise a pour seul objectif de pallier la carence de la société dans l’administration de la preuve du bien-fondé de sa demande et la rejeter,

— dans l’hypothèse où la juridiction devait prononcer la suspension des travaux et désigner un expert,un complément de mission visant à ce que l’expert se prononce sur la présence de dégradation de la membrane d’étanchéité sur l’origine des désordres sur les préconisations nécessaires pour mettre hors d’eau les appartements situés en dessous de la toiture terrasse et sur le chiffrage des travaux préconisés,

— condamner la SAS NIDAZUR à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article- 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir que la société demanderesse professionnelle de l’immobilier a fait l’acquisition de plusieurs lots notamment un appartement situé en dessous de la toiture terrasse à usage de parking, qu’elle a déploré des infiltrations au sein de son appartement et a sollicité le vote de travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse. Il précise qu’une assemblée générale extraordinaire a été convoquée à sa demande le 30 décembre 2024 au cours de laquelle la résolution numéro 8 a été adoptée par les copropriétaires aux fins de réaliser des travaux de réfection totale de l’étanchéité du sol du parking selon le devis de la société INTERROUTES. Il expose que de manière tout à fait surprenante la société NIDAZUR a adressé un courrier au syndic le 31 mars 2025 afin de l’interpeller sur la prétendue non-conformité des travaux en cours de réalisation qui ont pourtant été votés sur la base d’un devis établi sous son contrôle au motif qu’aucun isolant thermique n’était prévu. Il expose avoir répondu que les travaux avaient été votés à sa demande et que la mise en œuvre de l’isolation thermique avait pour conséquence de modifier d’autres ouvrages notamment le remplacement du portail et l’esthétisme de la zone, qui nécessitait le dépôt d’une autorisation administrative et un nouveau vote des copropriétaires. Il précise en outre que l’étanchéité a déjà été réalisée alors que le revêtement thermique doit être placé en dessous de la membrane d’étanchéité ce qui suppose une dépose de cette dernière.

Il ajoute que l’urgence de la situation n’est pas démontrée à l’instar d’un trouble manifestement illicite, que la société demanderesse ne justifie pas que la mise en œuvre d’un isolant thermique serait obligatoire et que des contestations sérieuses font obstacle aux demandes visant la suspension des travaux et la pose d’un isolant thermique. Il soutient enfin dans l’hypothèse où la norme technique imposerait la mise en œuvre d’une isolation thermique dans le cas de la reprise d’une étanchéité, que la réalisation d’un tel ouvrage nécessite l’adoption d’une résolution en ce sens car la société chargée des travaux a confirmé la possibilité de réaliser ces travaux à la condition de réaliser des modifications structurelles très invasives tant sur le plan économique que structurel dans la zone d’entrée. Il expose enfin que la société est en mesure de faire réaliser une isolation par l’intérieur de son appartement et que son action a pour finalité de se voir financer une partie des travaux par les autres copropriétaires, les travaux sollicités n’étant pas urgents, contrairement aux travaux d’étanchéités qui sont en cours pour remédier aux infiltrations subies de sorte qu’il est impératif que les travaux votés soient achevés. À titre subsidiaire, concernant la demande d’expertise il expose que cette mesure présente un intérêt limité et qu’elle devra être rejetée, mais que dans l’hypothèse où il y serait fait droit un complément de mission devra être ordonné.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’arrêt des travaux en cours et de pose d’un isolant thermique:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société NIDAZUR PROMOTION, a acquis le 19 mars 2024 un appartement et des emplacements de parking au sein de la résidence [17] située à [Localité 8].

Il est établi que lors de l’assemblée générale complémentaire du 30 septembre 2024 la résolution numéro 8 portant sur la demande de la SAS NIDAZUR PROMOTION visant la la réfection totale de l’étanchéité du parking a été voté afin de mettre hors d’eau l’appartement. Le devis de l’entreprise INTERROUTES de 61 600 euros a été retenu. Il a été prévu à ce titre que l’entreprise devra respecter le DTU pour la reprise totale de l’étanchéité soit la réglementation en vigueur pour les travaux votés et qu’elle s’engage à ce que les travaux soient terminés au maximum à la mi-février.

Il est constant que les travaux ont débuté et qu’ils sont en cours.

Il est cependant établi que la société NIDAZUR a alerté le syndic de l’immeuble le 31 mars 2025, de la non-conformité des travaux de réfection du toit de stationnement de la copropriété car ces derniers ne comprennent pas d’isolation thermique qui est obligatoire et qu’elle a sollicité un devis supplémentaire à l’entreprise afin de rajouter de toute urgence la pose de cet isolant. Il a sollicité que soit ajoutée de toute urgence, à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 avril 2025 les travaux de pose d’un isolant thermique.

Le 8 avril 2024, le syndic de l’immeuble lui a répondu être surpris de la teneur de son courrier dans la mesure où les travaux avaient été votés lors de l’assemblée générale à laquelle la société demanderesse a assisté, que les deux entreprises contactées pour faire un devis avaient chiffré des travaux similaires sans intégration d’un isolant thermique et s’est opposé à sa demande de pose d’un isolant en lui demandant de ne pas perturber le bon déroulement des travaux.

La demanderesse verse un devis du 3 avril 2025 de la société INTERROUTES, prévoyant la fourniture et la pose de panneaux isolants et la fourniture et pose d’un nouvel isolant pour un montant total de 34 628 euros TTC.

Elle soutient que la pose d’un isolant thermique est obligatoire en versant le DTU 43.1 détaillant la composition des revêtements sur toiture terrasse accessible aux véhicules et fait valoir qu’en application du décret du 30 juin 2021 recodifiant la partie réglementaire du code de la construction, cette pose est prévue.

Le DTU prévoit s’agissant de la composition des revêtements sur toiture terrasse accessible aux véhicules, plusieurs types de révêtement et que ce dernier peut être mis en œuvre soit directement sur l’élément porteur soit sur un isolant thermique compatible avec l’asphalte ou s’agissant des revêtements bicouches bitume sur l’élément porteur ou des panneaux isolants.

L’article R173-3 du code de la construction de l’habitation dispose que dans le cas des travaux visés à l’article R. 173-2, les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques des équipements, installations, ouvrages ou systèmes doivent être conformes aux prescriptions fixées par un arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie, lorsqu’ils sont mis en place, installés ou remplacés.

Selon l’article R 173-5 lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux importants de réfection de la toiture, le maître d’ouvrage réalise des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé conformes aux prescriptions prévues par l’article R 173 -3. Les travaux de réfection concernéssont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50 % de l’ensemble de la couverture hors ouverture.

L’article R 173 -6 du code de la construction prévoit que les dispositions des articles R 173 -4 et R 173 -5 ne sont pas applicables lorsque les travaux d’isolation entraînent des modifications de l’état des parties extérieures les éléments d’architecture et de décoration de la construction en contradiction avec les prescriptions prévues par les sites patrimoniaux remarquables classés, les abords des monuments historiques ou avec les règles prescriptions définies en application des articles L 151-18 et L 151- 19 du code de l’urbanisme.

En premier lieu, bien que la SAS NIDAZUR PROMOTION expose subir de nouvelles infiltrations depuis le commencement des travaux, force est de relever qu’elle ne verse aucune pièce en ce sens.

En outre, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] qui soutient en défense que la pose de l’isolant thermique n’est pas obligatoire et qu’elle n’était d’ailleurs pas prévue dans le devis de l’entreprise INTERROUTES qui a été voté lors de l’assemblée générale, verse à ce titre un mail de l’entreprise du 11 avril 2025 indiquant qu’après avoir terminé la pose de la membrane bitumineuse, la SAS NIDAZUR a formulé une deuxième demande visant la pose d’un isolant thermique de la surface au-dessus de son appartement, qu’elle a effectué un devis prenant en charge ces travaux supplémentaires mais que l’isolation thermique ne peut pas être réalisée sur toute la surface comme déjà évoqué car elle nécessiterait des modifications structurelles très invasives tant sur le plan économique que structurelles dans la zone d’entrée où il faudrait refaire le portail en le surélevant. Elle précise qu’à ce stade le chantier est suspendu et que la gaine bitumineuse ne peut pas rester exposée longtemps afin de ne pas l’endommager.

Le syndicat des copropriétaires fait en outre valoir que la membrane d’étanchéité a déjà été posée et que la pose d’un isolant thermique nécessitera la dépose de la membrane d’étanchéité ou la pose d’une nouvelle membrane sur l’isolation thermique, que ces travaux ne sont pas obligatoirement nécessaires, que la société demanderesse est en mesure d’effectuer ces travaux d’isolation au sein de son appartement et qu’une décision préalable de l’assemblée générale est nécessaire car les travaux sollicités ne présentent aucune urgence.

Dès lors, force est de considérer au vu des éléments susvisés que des contestations sérieuses existent dans la mesure où le devis de l’entreprise INTERROUTES qui a été retenu lors de l’assemblée générale des copropriétaires, suite à la demande de réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité formée par la SAS NIDAZUR PROMOTION, ne prévoit pas la pose d’un isolant thermique, que le caractère obligatoire de la pose de ce dernier est débattu et n’est pas clairement établi au vu des pièces versées par la partie demanderesse, le DTU prévoyant s’agissant de la composition des revêtements sur toiture terrasse accessible aux véhicules, que le revêtement est mis en œuvre soit directement sur l’élément porteur soit sur un isolant thermique compatible avec l’asphalte et que la pose de cet isolant est susceptible d’entrainer des modifications esthétiques et structurelles de la toiture terrasse.

En conséquence, les demandes de la SAS NIDAZUR visant l’arrêt des travaux en cours et la condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à procéder à la pose d’un isolant thermique sur la toiture terrasse de la résidence seront rejetées.

Sur la demande subsidiaire d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Selon l’article 256 du code de procédure civile lorsqu’une question purement technique ne requiert pas d’investigations complexes, le juge peut charger la personne qu’il commet de lui fournir une simple consultation.

Selon l’article 258 du code de procédure civile, le juge qui prescrit une consultation fixe soit la date de l’audience à laquelle elle sera présentée oralement, soit le délai dans lequel elle sera déposée.

Il désigne la ou les parties qui seront tenues de verser, par provision au consultant une avance sur sa rémunération, dont il fixe le montant.

Bien que le [Adresse 16] [Adresse 9] s’oppose à la demande d’expertise formée par la SAS NIDAZUR force est de considérer au vu des éléments susvisés et des incertitudes persistant sur la nécessité de pose d’un isolant thermique sur la toiture terrasse de la résidence, que la société demanderesse justifie d’un intérêt légitime à ce qu’un professionnel du bâtiment se prononce sur ce point.

Toutefois, compte tenu de l’état d’avancement des travaux, la membrane d’étanchéité ayant déjà été posée, des difficultés soulevées par la société en charge des travaux qui les a suspendus en l’état du différend opposant les parties mais qui expose que la gaine bitumineuse ne peut pas rester exposée sans finition car elle risque d’être endommagée avec le temps et du fait qu’une question purement technique ne nécessitant pas d’investigations complexes se pose, il convient dans un souci d’efficacité et de célérité d’ordonner non pas une expertise mais une mesure de consultation.

Les modalités de cette mesure, ordonnée aux frais avancés du demandeur, qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance. Il sera par ailleurs fait droit à la demande que le complément de mission sollicitée par le défendeur.

Sur l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile :

Au vu de l’issue de la nature du litige les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées et les dépens seront laissés à la charge de la partie demanderesse.

Il est légitime que les dépens soient laissés à la charge de la demanderesse à la mesure et qui a un intérêt personnel à diligenter la présente procédure pour assurer la sauvegarde de ses droits.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

REJETONS les demandes de la SAS NIDAZUR PROMOTION visant la suspension des travaux de réfection en cours de la toiture terrasse de la résidence [Adresse 9] et de pose d’un isolant thermique ;

ORDONNONS une mesure de consultation judiciaire ;

COMMETTONS pour y procéder M.[I] [D] expert judiciaire inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d'[Localité 6] demeurant :

[Adresse 15]

[Localité 3]

Port. : 06.79.19.72.82 Mèl : [Courriel 11], avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment les plans et descriptifs de la construction projetée et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* Vérifier les non-conformités alléguées par la SAS NIDAZUR PROMOTION s’agissant des travaux de réfection de la toiture terrasse de la résidence [Adresse 9] qui sont en cours de réalisation, fondées sur l’absence d’isolant thermique, et donner tous éléments utiles afin d’établir si la pose d’un isolant thermique est ou non prévue par la réglementation en vigueur dans le cadre des dits travaux de réfection ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] affectant la membrane d’étanchéité réalisée par l’entreprise en charge des travaux en cours ;

* rechercher les causes des non-conformités et des désordres constatés ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

ACCORDONS au consultant pour le dépôt de son rapport au greffe du tribunal dans un délai de 3 mois à compter de sa saisine ;

DISONS que le consultant devra éventuellement solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

DISONS que la SAS NIDAZUR PROMOTION devra directement verser entre les mains du consultant, avant le 30 mai 2025 la somme de 2000 euros, destinée à garantir le paiement de ses frais et honoraires ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti et selon les modalités prévues, la désignation du consultant sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du nouveau code de procédure civile ;

DISONS que le consultant devra informer le tribunal de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance, à la requête de la partie la plus diligente ;

DISONS que l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou des représentants de celles-ci en mentionnant cette remise sur l’exemplaire original ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS NIDAZUR PROMOTION aux entiers dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT