TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 JUILLET 2025

N° RG 24/02666 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZZSF

N° de minute :

S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE

c/

Monsieur [V] [U],

S.A.R.L. BOUCHERIE DE [Localité 13]

DEMANDERESSE

S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0083

DEFENDEURS

Monsieur [V] [U]

[Adresse 8]

[Localité 11]

non comparant

S.A.R.L. BOUCHERIE DE [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Ayant pour avocat Maîtr Abdelkarim BOUYAHIAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1134

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 15 janvier 2024, la société Aiminus Patrimoine a donné à bail commercial à la société Boucherie de [Localité 13], représenté par son gérant M. [V] [U], des locaux situés [Adresse 6], au sein de la [Adresse 15] (ilot A4), dans un ensemble immobilier divisé en volumes, sur un terrain cadastré section L n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4] (un local commercial en rez-de-chaussée, correspondant au volume n°5), moyennant un loyer annuel de 21 600 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Le bail indiquait être consenti au profit d’une société en cours de formation et celle-ci devait obtenir son immatriculation auprès du RCS au plus tard dans les deux mois à compter de l’acte et qu’à défaut, l’objet du bail serait réputé avoir été consenti dès l’origine au profit de l’associé, solidairement et indéfiniment, à toute obligation.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit d’huissier en date du 29 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société Boucherie de la [Localité 12], pour une somme de 9 076 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2024.

Par exploit d’huissier en date du 30 octobre 2024, la société Aiminus Patrimoine a fait assigner M. [V] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

La société Boucherie de [Localité 13] a été immatriculée le 18 novembre 2024.

Par exploit d’huissier en date du 24 janvier 2025, la société Aiminus Patrimoine a fait assigner en intervention forcée la société Boucherie de [Localité 13] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 26 juin 2025, la société Aiminus Patrimoine demande au juge des référés de :

« – JUGER bien fondée la demande en intervention forcée de la société AIMINUS PATRIMOINE ;

— ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance principale enrôlée devant le Tribunal judiciaire de Nanterre sous le numéro RG 24/02666,

En conséquence :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— JUGER que la société BOUCHERIE DE [Localité 13] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 août 2024 (date d’acquisition de la clause résolutoire),

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société BOUCHERIE DE [Localité 13] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’Ordonnance à intervenir, et avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ORDONNER le transport et la séquestration des mobiliers appartenant à la société BOUCHERIE DE [Localité 13] dans un garde meubles désigné par la société AIMINUS PATRIMOINE, et ce aux frais exclusifs de la société BOUCHERIE DE [Localité 13],

— CONDAMNER par provision la société BOUCHERIE DE [Localité 13] à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE la somme totale de 14.335,56 €, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 juillet 2024 pour la somme de 9.076 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— CONDAMNER la société BOUCHERIE DE [Localité 13] au versement, à compter de l’ordonnance à intervenir, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant TTC de 3.648 €, sauf à parfaire, jusqu’au jour de la libération complète et effective des locaux loués par la société BOUCHERIE DE [Localité 13] par la remise des clés qui en sera faite à la société AIMINUS PATRIMOINE ou à son mandataire,

— CONDAMNER la société BOUCHERIE DE [Localité 13] à verser à la société AIMINUS PATRIMOINE une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 juillet 2024 ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

M. [U] et la société Boucherie de [Localité 13], assignés conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera précisé à titre liminaire que la société Boucherie de [Localité 13] a formé une demande de renvoi par message électronique, celle-ci n’a pas été soutenue oralement à l’audience, étant de surcroît précisé qu’il s’agissait de la deuxième fois qu’une telle demande était formée la veille de l’audience de plaidoiries prévue.

Ensuite, il sera indiqué, sur l’identité du débiteur que si la société Aiminus Patrimoine a fait assigner dans un premier temps M. [U], il résulte expressément de l’assignation en intervention forcée que les demandes ne sont plus formées que contre la société Boucherie de [Localité 13], celle-ci indiquant ainsi : « Néanmoins, postérieurement à l’assignation de la société AIMINUS PATRIMOINE délivrée le 30 octobre 2024, la société BOUCHERIE DE [Localité 13] a été immatriculée le 18 novembre 2024 suivant l’extrait Kbis du 9 janvier 2025 (Pièce n°6) reprenant ainsi les engagements conclus par Monsieur [V] [U] rendant indispensable sa mise en cause dans la présente procédure afin d’être condamnée en lieu et place de Monsieur [V] [U] » (nous soulignons).

La société Aiminus Patrimoine a ainsi clairement accepté la reprise des engagements, malgré le non-respect de l’immatriculation dans un délai de deux mois, et les demandes formées à l’encontre de M. [U] contenues dans la première assignation seront considérées comme abandonnées.

Enfin, il n’y a pas lieu de prononcer une jonction, l’assignation en intervention forcée constituant en droit une demande incidente à l’instance initiale, et celle-ci a au demeurant été placée directement sur l’affaire initiale.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

En annexe du commandement, figurent le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Aiminus Patrimoine n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 9 076 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 29 août 2024 à 00h.

En deuxième lieu, sur la demande d’expulsion, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Boucherie de [Localité 13] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’une part, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 150 % du dernier loyer journalier en cas d’expulsion, prévu par l’article 32 du bail. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, conformément à l’article 1231-5 du code civil. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

D’autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En tout état de cause et en l’espèce, au vu des avis d’échéance et de quittance produits par la société Aiminus Patrimoine, l’obligation de la société Boucherie de [Localité 13] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 335,56 euros, arrêtés au 1er janvier 2025 (loyer du premier trimestre 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Boucherie de [Localité 13], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 9 076 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société Boucherie de [Localité 13] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société Boucherie de [Localité 13] à verser à la société Aiminus Patrimoine la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 août 2024 à 00h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Boucherie de [Localité 13] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5], voie promenade, au sein de la [Adresse 15] (ilot A4), dans un ensemble immobilier divisé en volumes, sur un terrain cadastré section L n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4] (un local commercial en rez-de-chaussée, correspondant au volume n°5) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation due par la société Boucherie de [Localité 13], à compter de la résiliation du bail survenue le 29 août 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires,

Condamnons la société Boucherie de [Localité 13] à payer à la société Aiminus Patrimoine la somme de 14 335,56 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2025 (loyer du premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 sur 9 076 euros et à compter du 24 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Condamnons la société Boucherie de [Localité 13] aux dépens, en ce compris le coût du commandement,

Condamnons la société Boucherie de [Localité 13] à payer à la société Aiminus Patrimoine la somme de 1 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 14], le 25 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président