COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 3] c/ S.A.S. CABINET CLARUS

N° 25/

Du 24 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00882 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OX7R

Grosse délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

expédition délivrée à

la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

le 24 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Janvier 2025, signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son administrateur en exercice, la SELARL BG & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. CABINET CLARUS elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit introductif d’instance du 23 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a assigné en responsabilité la SASU Cabinet Clarus, son ancien syndic, devant la juridiction de céans.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2024, la défenderesse sollicite voir :

* à titre principal, juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute qui lui serait imputable ;

— par conséquent, rejeter l’ensemble des demandes et la mettre hors de cause ;

* à titre subsidiaire, juger que seule la perte de chance est indemnisable et réduire le quantum du préjudice réclamé à de plus justes proportions ;

* en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire et condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, dont distraction sera faite au profit de la SCP Assus-Juttner, sous sa due affirmation.

A titre principal, la défenderesse fait valoir que le demandeur, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas l’existence d’une faute qui lui serait imputable dans l’exécution de sa mission, se contentant de procéder par affirmation. Elle rappelle que le mandataire n’est tenu dans l’exécution de son mandat qu’à une obligation de moyens. Elle réfute tout manquement dans l’exécution du protocole d’accord transactionnel signé le 16 mai 2019 entre elle pour le compte du syndicat et M. [V], après avoir souligné que la seule obligation incombant au syndicat était de renoncer à son action en recouvrement à condition que M. [V] s’acquitte des sommes dues.

Elle exclut toute faute quant à la délivrance d’une opposition valide et au recouvrement des charges dues par ce copropriétaire, et rappelle que le cabinet BG et associés a été nommé en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété le 8 juillet 2022, date à laquelle son mandat s’est achevé. Elle ajoute que la désignation d’un administrateur provisoire était indépendante de sa volonté.

A titre subsidiaire, elle rappelle que le préjudice ne peut être réparé qu’à l’aune d’une perte de chance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite voir :

— à titre liminaire, ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et fixer la nouvelle date de clôture à la date de l’audience ;

— à titre principal, rejeter l’ensemble des demandes de la société Cabinet Clarus ;

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes

— juger que la société Cabinet Clarus a commis une faute dans le cadre de sa gestion et administration de la copropriété ;

— condamner la société Cabinet Clarus à lui payer la somme de 86.965,22 euros en réparation de son préjudice et la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance au profit de M^e Stéphane Gianquinto qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Le syndicat expose que par jugement du 15 mars 2017, le tribunal de grande instance de Nice a condamné M. [V] au paiement de la somme de 28.622,98 euros au titre des charges impayées, ramenée à 6.954,30 euros par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 29 novembre 2018.

Il précise que dans l’intervalle, un protocole transactionnel a été signé le 16 mai 2018 entre M. [V] et la société Cabinet Clarus, représentant le syndicat des copropriétaires, entérinant un remboursement de la somme de 49.722,98 euros correspondant au montant des charges dues, en 48 mensualités à compter du 1er juin 2018.

Il fait grief à son ancien syndic de n’avoir pas fait exécuter cet accord, de s’être désintéressé de la procédure d’appel et d’avoir délivré le 10 avril 2019 une opposition irrégulière dans le cadre de la vente aux enchères des droits et biens immobiliers de M. [V], ce qui l’a exclu de la procédure de distribution du prix et a entraîné l’impossibilité de recouvrer la somme de 50.626,90 euros, alors que ce copropriétaire était débiteur de la somme de 86.965,22 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2022.

Il réplique que le quitus donné au syndic est sans incidence, dès lors que les copropriétaires n’avaient pas connaissance des procédures initiées contre M. [V].

La procédure a été clôturée du 14 novembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 novembre 2024 et mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le rabat de l’ordonnance de clôture

Attendu que l’article 803 du code de procédure civile dispose :

« L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Qu’en l’espèce, la SASU Cabinet Clarus a conclu le 12 décembre 2023 puis le 14 novembre 2024, jour de la clôture.

Que le syndicat des copropriétaires y a répliqué le 24 novembre 2024, de sorte qu’il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de révoquer l’ordonnance du 4 septembre 2024 afin d’accueillir les dernières conclusions notifiées par le syndicat et de clôturer à nouveau la procédure au jour de l’audience.

La responsabilité du syndic

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…). »

Que l’article 1992 du Code civil dispose :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées en procédure que par jugement du 15 mars 2017, la juridiction de céans a condamné M. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.622,98 euros au titre des charges de copropriété et celle de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Que M. [V] a interjeté appel de cette décision qui a été réformée par arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] du 29 novembre 201, réduisant la créance du syndicat à hauteur de 6.954,30 euros.

Que dans l’intervalle, un protocole d’accord transactionnel a été signé le 16 mai 2018 entre M. [V] et le syndicat des copropriétaires représenté par son ancien syndic, la société Cabinet Clarus, aux termes duquel M. [V] a reconnu devoir la somme de 49.722,21 euros au titre des charges, qu’il s’est engagé à rembourser en 48 mensualités de 1.035,88 euros à compter du 1er juin 2018.

Que l’existence d’une procédure en cours aux fins de désignation d’un administrateur provisoire est mentionnée dans cet accord, ainsi qu’une clause résolutoire libellée comme suit :

«  Une procédure est en cours suivant assignation en référé de trois copropriétaires (SCI [S], MM. [F] [L] et [I] [U]) visant à voir désigner un administrateur judiciaire.

En l’état et afin de ne pas lier les parties dans l’hypothèse d’un tel événement majeur, il est prévu que le présent accord sera résolu de plein droit en cas de désignation d’un administrateur judiciaire. »

Que le 10 avril 2019, les droits et biens immobiliers de M. [V] ont été vendus aux enchères publiques et adjugés à la [Adresse 9] pour la somme de 82.000 euros.

Que par acte du même jour, le syndicat des copropriétaires a formé opposition contre cette adjudication en application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Que par jugement du 23 juin 2022, le juge de l’exécution du tribunal de céans a annulé l’acte d’opposition formé le 10 avril 2019 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] considérant notamment que « le syndic, en se bornant à déclarer au titre de chaque année, une somme globale sans distinguer les causes des créances, ne saurait valablement soutenir avoir mis en œuvre le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires » conformément aux dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Que par ordonnance du 8 juillet 2022, la Selarl BG & associés a été nommée en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

Que le quitus donné au syndic produit son plein effet libératoire.

Qu’il vaut, et ne vaut décharge de responsabilité que pour les actes que le syndic a effectivement portés à la connaissance de l’assemblée générale.

Que le syndicat des copropriétaires a nécessairement eu connaissance du jugement rendu le 15 mars 2017 par la juridiction de céans, de même que de l’arrêt de la cour d’appel du 29 novembre 2018 le réformant, et du protocole transactionnel du 10 avril 2019 conclu entre M. [V] et la société Cabinet Clarus, ancien syndic de la copropriété.

Que le syndicat ne démontre pas que le syndic s’est désintéressé de la procédure d’appel.

Que du fait de l’opposition irrégulière formée par la société Cabinet Clarus lors de la mutation à titre onéreux du lot appartement à M. [V], il est certain que le syndicat des copropriétaires n’a pas pu recouvrer les sommes dues par ce copropriétaire.

Que pour autant, pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

Qu’à cette date, la créance du syndicat des copropriétaires était de 6.594,30 euros, au visa de l’arrêt rendu par la cour d’appel d'[Localité 8] du 29 novembre 2018.

Que, même si l’opposition avait été régulière, le syndicat des copropriétaires n’aurait pu récupérer que la somme de 6.594,30 euros, et non celle de 86.965,22 euros, comme sollicitée à titre de dommages et intérêts.

Que par le truchement du syndic, un protocole d’accord transactionnel a été conclu le 16 mai 2018 entre M. [V] et le syndicat, de sorte qu’aucun manquement ne peut être reproché à la société Cabinet Clarus sur ce point.

Qu’elle ne saurait être déclarée responsable de la résolution de plein droit de cet accord du fait de la désignation d’un administrateur judiciaire par ordonnance présidentielle du 8 juillet 2022, évènement contractuellement envisagé dans le protocole.

Qu’au vu de ces éléments, la responsabilité du syndic ne sera retenue que du fait de son opposition déclarée irrégulière par décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice précitée.

Que le préjudice du syndicat s’analyse en une perte de chance et ne peut pas être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance, si elle s’était réalisée.

Que même si la société Cabinet Clarus avait formé une opposition régulière lors de la mutation du lot de M. [V], le syndicat des copropriétaires n’aurait pu recouvrer que la somme de 6.594,30 euros.

Qu’il échet de condamner la société Cabinet Clarus à lui payer ladite somme à titre de dommages et intérêts.

Les demandes accessoires

Attendu que la société Cabinet Clarus qui succombe, supportera les dépens qui seront distraits et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Qu’il y a lieu de condamner la société Cabinet Clarus à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Que rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE le rabat de ordonnance du 4 septembre 2024 et clôture à nouveau la procédure au jour de l’audience, afin d’accueillir les dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] ;

CONDAMNE la société Cabinet Clarus à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 6.594,30 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Cabinet Clarus aux dépens distraits et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT