TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05101 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45CI

N° MINUTE : 8/2024

JUGEMENT

rendu le 27 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S.U. OPERA MALESHERBES, [Adresse 4], représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 3]

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05101 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45CI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 octobre 2000, Madame [Z] [Y] a pris à bail un appartement à usage d’habitation [Adresse 2].

La SASU OPERA MALESHERBES a acquis le logement le 10 juin 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU OPERA MALESHERBES a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 3778, 03 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 25 avril 2024, la SASU OPERA MALESHERBES a fait assigner Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sans écarter l’exécution provisoire, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ou prononcer la résiliation

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Rappeler que le sort des meubles est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution

— condamner Madame [Z] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4467, 87 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges, indexé, tout mois commencé étant dû, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés.

— Condamner la défenderesse à la somme de 1000 euros pour préjudice financier

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture, et les frais d’exécution à venir.

Au soutien de ses prétentions, la SASU OPERA MALESHERBES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 février 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, la SASU OPERA MALESHERBES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4443,10 euros, selon décompte en date du 9 septembre 2024, septembre compris. La société bailleresse précise qu’elle s’oppose à tout délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire car seuls les paiements de la CAF sont effectués.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Z] [Y] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU OPERA MALESHERBES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 118 septembre 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Ainsi, le délai de deux mois sera appliqué.

En l’espèce, le bail conclu le 27 octobre 2000 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 3778, 03 euros. Régulier en sa forme, il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Absente au cours de l’audience, la défenderesse n’a pas pu former une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la société bailleresse s’opposant à l’octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Madame [Z] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SASU OPERA MALESHERBES produit un décompte démontrant que Madame [Z] [Y] reste lui devoir la somme de 4443, 10 euros à la date du 9 septembre 2024, septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4443, 10 euros.

Madame [Z] [Y] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges tels qu’ils sont dus si le bail s’était poursuivi, sans indexation, le DPE n’étant pas connu. Par ailleurs, tout mois commencé n’est pas dû, l’indemnité d’occupation étant calculée au prorata de la présence dans les lieux.

Sur le préjudice financier

Les difficultés économiques annoncées par la bailleresse pour solliciter une somme de 1000 euros au titre du préjudice financier ne sont pas justifiées. Elle en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture. Il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2000 entre la SASU OPERA MALESHERBES et Madame [Z] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 2].

Paris sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU OPERA MALESHERBES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à verser à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 4443, 10 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, , avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à verser à la SASU OPERA MALESHERBES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, sans indexation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), au prorata de la présence si le mois est débuté ;

DEBOUTE la SASU OPERA MALESHERBES de sa demande au titre du préjudice financier

DEBOUTE la SASU OPERA MALESHERBES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.