COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 2] c/ [S] [G]

N° 25/

Du 10 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04298 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDT2

Grosse délivrée à

M^e Florian FOUQUES

expédition délivrée à

le 10 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Juin deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 juin 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 2]”, pris en la personne de son Syndic en exercice,

[Adresse 2]

[Adresse 6])

représentée par M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [S] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 6])

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [G] est propriétaire du lot n°05 de l’état descriptif de division consistant en un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par lettre du 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a mis en demeure M. [S] [G] de payer la somme de 1.237,20 euros de charges de copropriété afférentes au lot n° 5 dues au 29 novembre 2023.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à M. [S] [G], par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, un commandement de payer de la somme de 10.215,04 euros de charges de copropriété afférentes au lot n° 05 dues au 2 mai 2024.

Par acte du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] a fait assigner M. [S] [G] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

15.616,78 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant le coût de l’assignation, de la signification du jugement et du commandement de payer du 23 mai 2024.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produit les procès-verbaux des assemblées générales définitives des 21 juin 2022 et 4 décembre 2023 ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il considère qu’il serait inéquitable que les démarches facturées par le syndic pour constituer le dossier, transmettre à un avocat et gérer les suites de la procédure reste à la charge de la collectivité.

Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [S] [G] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 mars 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [S] [G] est propriétaire du lot de copropriété n°05,le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 décembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2022,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [S] [G],une mise en demeure de payer la somme de 1.237,20 euros de charges de copropriété dues au 29 novembre 2023 délivrée à M. [S] [G] par lettre du 29 novembre 2023,un commandement de payer la somme de 10.390,33 euros de charges de copropriété dues au 2 mai 2024 délivré à M. [S] [G] par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024.un relevé de compte débiteur de la somme de 15.616,78 euros au 1er octobre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 15.616,78 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 10/08/2022, d’un montant de 48 euros le 07/11/2023des frais de relance d’un montant de 32 euros le 01/09/2022 et d’un montant de 32 euros le 29/11/2023,des frais de “constitution du dossier transmis à l’huissier” d’un montant de 320 euros le 02/05/2024,des frais de commandement de payer d’un montant de 175,29 euros le 10/07/2024,des frais de “constitution du dossier transmis à l’avocat” d’un montant 320 euros le 30/09/2024.

Le tout pour un montant total de 975,29 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, des frais de “constitution du dossier transmis à l’huissier” ou des frais de “constitution du dossier transmis à l’avocat”ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 48 euros et le coût du commandement de payer qui seront inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 14.689,49 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, que M. [S] [G] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [S] [G], s’abstient, sans motifs légitimes, de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose de ce fait à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

M. [S] [G] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [S] [G] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 14.689,49 euros, de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [G] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT