COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. [9] c/ S.A.R.L. [10], S.A.R.L. [Adresse 12],, [S] [Z]

N° 25/

Du 13 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03003 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PBQG

Grosse délivrée à

la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY

ASSOCIATION [14]

expédition délivrée à

le 13 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Eliancia KALO

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.S. [9], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Patrick-marc LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE-LE DONNE, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.A.R.L. [10], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocats au barreau de NICE, avocat postulant

S.A.R.L. [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocats au barreau de NICE, avocat postulant

Maître [S] [Z], es qualité de Notaire membre de « Office Notariale de Maître [M] [U], [S] [Z] et [K] [W], Notaires Associés »,

[Adresse 17]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SAS [9] à l’encontre de la SARL [10], de la SARL [Adresse 12] et de Me [S] [Z], notaire, par actes des 27 juillet et 7 août 2023.

Vu les dernières conclusions de la SAS [9], notifiées par voie de RPVA le 29 janvier 2025 et par lesquelles, il est demandé au tribunal de prononcer la caducité du compromis de cession des titres sociaux de la société civile de construction vente [13] [Adresse 18], reçu le 26 octobre 2021 par Me [S] [Z], entre d’une part les sociétés [10] et [Adresse 12] et d’autre part la SAS [9] ; à titre subsidiaire, de prononcer la résolution de ce compromis de cession de titres sociaux ; en tout état de cause, de débouter les sociétés [10] et [Adresse 12] de l’ensemble de leurs prétentions ; d’ordonner la restitution du montant total de la somme versée par la SAS [9] soit 660 800 € détenue par Maître [S] [Z], ès qualités de séquestre ; de condamner in solidum les sociétés [10] et [Adresse 12] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 660 800 € à compter du 3 juin 2022 ; d’ordonner la capitalisation des intérêts ; de condamner in solidum les sociétés [10] et [Adresse 12] à lui payer la somme de 19 000 € à titre de dommages-intérêts outre la somme de 23 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de dire n’y avoir lieu d’aménager l’exécution provisoire de droit.

Vu les dernières conclusions de la SARL [10] et de la SARL [Adresse 12], notifiées par voie de RPVA le 6 novembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter la SAS [9] de l’ensemble de ses prétentions ; de juger parfaite, à titre reconventionnel, la vente des titres sociaux selon compromis du 26 octobre 2021 ; d’ordonner la libération de la somme de 615 538,49 € à leur profit au titre de la cession des droits sociaux, outre 44 761,51 € au titre de la clause pénale ; de condamner la SAS [9] à leur payer les intérêts au taux légal sur lesdites sommes avec capitalisation ; de condamner la SAS [9] à leur payer la somme de 3000 € à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 27 novembre 2024 fixant la clôture au 6 février 2025.

Vu l’absence de comparution de Maître [S] [Z], bien que régulièrement assignée.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que la société civile [11] ([19]) [15] a été constituée le 23 novembre 2017, avec pour objet l’acquisition d’un terrain à bâtir sis [Adresse 21] [Adresse 16], figurant au cadastre de ladite commune section BX numéro [Cadastre 4], ainsi que l’aménagement et la construction sur ce terrain d’un ou plusieurs immeubles ;

Attendu que la SCCV [15] a obtenu un permis de construire le 15 avril 2019 sur le terrain d’assiette ; que la mairie de [Localité 20] a délivré un certificat de non recours et de non retrait de ce permis le 13 février 2020 ;

Attendu que c’est dans ces conditions que les 2 seules associées de la SCCV à savoir les SARL [10] et [Adresse 12] ont cédé la totalité des parts sociales à la SAS [9], selon compromis de Me [S] [Z] du 26 octobre 2021, l’actif incluant l’ensemble des droits de la société et notamment le permis de construire du 15 avril 2019 et le certificat de non recours ; que le compromis enfermait initialement une condition suspensive d’obtention d’un permis modificatif, auquel le cessionnaire a renoncé selon avenant du 14 avril 2022 ;

Attendu qu’à la demande du notaire, la SAS [9] a consigné le 17 mai 2022 la totalité du prix de cession, y compris les frais, pour une somme totale de 660 800 € ;

Attendu que le 23 mai 2022, maître [Z] a adressé à la SAS [9] un courriel lui indiquant être informée le même jour qu’une attestation de caducité du permis de construire avait été délivrée à la SCCV [15] ;

Attendu qu’il s’est ainsi révélé que le 16 mars 2022, la SCCV avait sollicité une prorogation de son permis de construire qui lui avait été refusée par la mairie de [Localité 20] et que le 21 avril 2022, une attestation de caducité du permis de construire lui avait été notifiée ;

Attendu que la SAS [9] a alors informé le notaire et les cédants le 25 mai 2022 qu’elle ne pouvait en l’état réitérer l’acte, ce qui a été confirmé par un courrier de son avocat du 3 juin 2022, au vu de la disparition d’un élément essentiel du compromis, à savoir le permis de construire ;

Attendu que Maître [Z] a cru devoir établir alors le 7 juin 2022 un procès-verbal de carence, devant le refus de la cessionnaire de comparaître pour la réitération de l’acte de cession des parts sociales ;

Attendu que les cédants ont assigné la SAS [9] devant le juge des référés près le tribunal de commerce de Nantes le 19 septembre 2022 aux fins de désignation d’un administrateur ad hoc à la SAS aux fins de signer l’acte de cession des parts ; que par ordonnance du 7 mars 2023, le juge des référés du tribunal de commerce s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nantes ; que le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes, qui avait également été saisi, a constaté le désistement d’instance des cédants selon ordonnance du 1er février 2024 ;

Attendu que la SAS [9] a saisi le tribunal de céans le 27 juillet et le 7 août 2023 ; qu’elle sollicite dans ses dernières écritures que soit prononcé la caducité de la cession des parts sociales au vu de la disparition de l’élément essentiel du contrat à savoir l’existence d’un permis de construire valable, lui permettant de réaliser l’objet social de la SCCV qui consiste uniquement à réaliser sur le terrain dont elle est propriétaire le projet de construction faisant l’objet du permis ; qu’à titre subsidiaire, elle sollicite la résolution du contrat en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à défaut par les cédants d’avoir pris toutes dispositions afin de fournir au cessionnaire un permis de construire valable, élément essentiel du compromis de cession du 26 octobre 2021 ;

Attendu que pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre, les cédants font valoir que le permis de construire n’était pas une condition essentielle du contrat ; que la SAS [9] a renoncé à la condition suspensive d’octroi d’un permis modificatif ; qu’aucune condition suspensive ayant un lien avec le permis de construire ne figurait dans le compromis de cession des titres sociaux ; que la seule mention du permis de construire dans le compromis ne permettait davantage d’ériger sa validité en élément essentiel du contrat ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne présente aucune pertinence ;

Attendu qu’en application des articles 1186 et suivants du Code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît ;

Attendu qu’en l’espèce, la SAS [9], en sa qualité de promoteur immobilier, a souhaité faire l’acquisition de l’ensemble des parts de la SCCV [15] dont l’objet était de construire un immeuble sur le terrain lui appartenant qui avait fait l’objet d’un permis de construire le 15 avril 2019 ;

Attendu que contrairement à l’argumentation des défendeurs, l’actif de la SCCV était essentiellement constitué par la propriété du terrain et le permis de construire obtenu, lequel constituait un élément essentiel du contrat ; que la caducité du permis de construire a ainsi entraîné une réduction majeure de la valeur d’actif et la quasi-impossibilité de réaliser l’objet social dans des délais normaux prévisibles, sauf à subir les aléas du dépôt d’un nouveau permis, de son obtention et du recours des tiers, alors que les cédants sont seuls et uniques responsables de la caducité du permis pour n’avoir pas commencé les travaux dans le délai de 3 ans ni sollicité dans les délais légaux une prorogation de la validité du permis ; qu’ils ne précisent pas davantage que le recours initié par eux devant le tribunal administratif aurait, à la date du présent jugement, été couronné de succès ;

Attendu qu’il échet en conséquence de prononcer la caducité du compromis de cession de toutes les parts sociales de la SCCV [15] du 26 octobre 2021 ;

Attendu qu’il échet de relever en l’espèce que les cédants ont commis une première faute en ne procédant pas aux formalités nécessaires à la validité du permis de construire, mais ont en outre dissimulé d’une manière particulièrement fautive le fait que le permis de construire était devenu caduc en obligeant ainsi le cessionnaire à consigner entre les mains du notaire la totalité du prix, puis en tentant de s’opposer à toute restitution en initiant des procédures dilatoires devant les juridictions nantaises ;

Attendu qu’il échet en conséquence d’ordonner la restitution à la SAS [9] de la totalité des sommes versées entre les mains du notaire Maître [Z] soit 660.800 € ou détenues par elle à titre de séquestre ;

Attendu qu’il convient de condamner in solidum les SARL [10] et [Adresse 12] à payer à la SAS [9] les intérêts au taux légal sur la somme de 660.800 € à compter du 3 juin 2022 en application des articles 1187 et 1352 – 6 du Code civil, avec capitalisation desdits intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

Attendu que la SAS [9] établit la preuve d’un préjudice distinct résultant du blocage de cette somme pendant 3 ans, ce qui a entraîné pour elle un préjudice économique et financier, ainsi que des problèmes de trésorerie ; qu’il échet de condamner en conséquence les cédants in solidum à lui payer de ce chef la somme de 19.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que la SAS [9] établit par les factures versées aux débats un préjudice important résultant de frais irrépétibles ; qu’il échet de condamner les cédants de ce chef in solidum à lui payer la somme de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la caducité du compromis de cession de toutes les parts sociales de la SCCV [15] du 26 octobre 2021 ;

ORDONNE la restitution à la SAS [9] de la totalité des sommes versées entre les mains du notaire Maître [Z] soit 660.800 euros ou détenues par elle à titre de séquestre ;

CONDAMNE in solidum la SARL [10] et la SARL [Adresse 12] à payer à la SAS [9] les intérêts au taux légal sur la somme de 660.800 euros à compter du 3 juin 2022 en application des articles 1187 et 1352 – 6 du Code civil, avec capitalisation desdits intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum la SARL [10] et la SARL [Adresse 12] à payer à la SAS [9] la somme de 19.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SARL [10] et la SARL [Adresse 12] à payer à la SAS [9] la somme de 20.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL [10] et la SARL [Adresse 12] aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT