TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e DE [Localité 6]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à M^e AMIOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01762 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4V6C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [W] [G]

née le 28 Octobre 1991

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-008530 du 29/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 avril 2022, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Unicil a donné à bail à Madame [W] [G] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4], pour un loyer de 372,86 euros, outre 224,87 euros de provision sur charges.

Le 27 octobre 2022, des loyers étant demeurés impayés, la SA d’Hlm Unicil a fait signifier à Madame [W] [G] un commandement de payer la somme en principal de 1.049,69 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la SA d’Hlm Unicil, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner Madame [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 3.150,01 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires,

— condamnation aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs,

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA d’Hlm Unicil a réitéré les termes de son assignation. Elle a également répondu oralement aux dernières écritures de Madame [W] [G].

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’entre les 30 avril et 27 octobre 2022, Madame [W] [G] ne verse quasiment pas les loyers.

Sur la régularisation de charges, elle explique que le commandement de payer retient des charges plus importantes en raison d’une difficulté de compteur et de problèmes informatiques. Elle relève l’absence de contestation du décompte actualisé. Elle indique que les affectations non conformes sont régularisées.

Elle s’estime par conséquent bien fondée à invoquer l’acquisition de la clause résolutoire. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du versement du loyer courant.

Conformément à ses conclusions, Madame [W] [G] sollicite :

— à titre principal, un renvoi de la SA d’Hlm Unicil à se pourvoir devant le juge du fond,

— à titre subsidiaire, un délai de paiement de trois ans et une suspension de la clause résolutoire,

— à titre infiniment subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, le débouté de la demande de la SA d’Hlm Unicil relative aux frais irrépétibles et que chaque partie conserve ses frais et dépens.

Elle soutient l’existence d’une contestation sérieuse en raison de la nullité du commandement de payer, visant des charges indues pour une somme considérable, de 704,59 euros. Elle estime que ce commandement de payer ne la met pas en mesure d’apprécier les sommes dues. Elle précise qu’elle avise la SA d’Hlm Unicil de cette difficulté, en vain. Elle se prévaut d’une régularisation de charges importantes permettant de vérifier le caractère erroné du commandement de payer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’Hlm Unicil justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 25 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’instance de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, du moins ces pouvoirs sont limités par l’existence d’une contestation sérieuse nonobstant les relations contractuelles intervenues entre les parties, pouvoirs cependant qui ne lui permettent pas de prononcer la nullité du commandement, ce qui relève du seul juge du fond.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2022 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article IX des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 octobre 2022, pour la somme en principal de 1.049,69 euros.

Le décompte annexé au commandement de payer indique une augmentation notable du montant de la provision sur charges de chauffage entre les mois de juin et juillet 2022, passant de 57,80 euros à 182,07 euros.

Le décompte actualisé indique une régularisation des charges de chauffage provisionnées entre les mois de juillet 2022 et mai 2023 intervenue le 12 mai 2023 pour une somme totale de 1.820,70 euros. Le solde est débiteur d’une somme de 1.825,09 euros au 31 décembre 2022 dont 1.092,42 de provisions sur charges de chauffage régularisées le 12 mai 2023.

Une telle différence caractérise, au sens de l’article 848 du code de procédure civile, une contestation sérieuse quant à la validité du commandement, et ne peut, par voie de conséquence, permettre la mise en oeuvre de la clause résolutoire, et conduire à la constatation de la résiliation de plein droit du bail.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [G] est redevable des loyers et des charges impayés en application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [W] [G] reste devoir, après déduction des frais de procédure (163,58 euros) la somme de 7.419,52 euros, à la date du 30 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [W] [G] ne conteste pas le montant de la dette. Elle avance une augmentation élevée des provisions sur charges, toutefois en baisse depuis le mois de mai 2023 (188,24 euros), tel que cela ressort du décompte actualisé.

Madame [W] [G] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.419,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 1.049,69 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [G] demande de délais de paiement de trente-six mois.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant, de 399,41 euros, les versements mensuels de Madame [W] [G] étant de 250 euros, il convient de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, selon les termes du dispositif en considération de sa situation familiale et de la suspension de l’aide au logement.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

CONDAMNE Madame [W] [G] à verser à la SA d’Hlm Unicil, à titre provisionnel, la somme de sept mille quatre cent dix-neuf euros et cinquante-deux centimes (7.419,52 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 (loyers, charges), échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022 sur la somme de 1.049,69 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [W] [G] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de trois cents euros (300 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [W] [G] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente