COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01941 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QARI

du 24 Janvier 2025

N° de minute

affaire : S.C.I. [Localité 7] ARIANE

c/ S.A.S. IDEAL HABITAT

Grosse délivrée

à M^e BUCHON

Expédition délivrée

à Partie défaillante (1)

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt quatre Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Octobre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. [Localité 7] ARIANE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Sophie BUCHON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. IDEAL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2024, la SCI NICE ARIANE a donné à bail commercial à la SAS IDEAL HABITAT des locaux commerciaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6000 euros payable par trimestre civil et d’avance, hors taxes.

Le 19 septembre 2024, la SCI NICE ARIANE a fait délivrer à la SAS IDEAL HABITAT un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la SCI NICE ARIANE a fait assigner la SAS IDEAL HABITAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 septembre 2024 ;

— ordonner sous astreinte de 100 euros son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— juger que le président du tribunal judiciaire de Nice se réserve le droit de liquider l’astreinte ;

— la condamner au paiement d’une provision de 8100 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 20 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal majoré de six points, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— la condamner au paiement d’une provision de 810 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— la condamner au paiement d’une provision de 2400 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, correspondant au loyer dû mensuellement majoré de 50% conformément aux stipulations contractuelles ;

— la condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Elle expose que la SAS IDEAL HABITAT est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 19 septembre 2024 portant sur la somme de 6463,84 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 20 septembre 2024, que son expulsion devra être ordonnée sous astreinte et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité forfaitaire ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 18 décembre 2024.

La SAS IDEAL HABITAT régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI NICE ARIANE verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI NICE ARIANE par acte de commissaire de justice le 19 septembre 2024, à la SAS IDEAL HABITAT, visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 6300 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS IDEAL HABITAT, devenu occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la SAS IDEAL HABITAT à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 22 octobre 2024 versé aux débats, que la SAS IDEAL HABITAT demeure redevable de la somme de 8100 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS IDEAL HABITAT sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 8100 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

L’article XIX intitulé « Clause pénale » du contrat de bail prévoit que « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, portera intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 6 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme ».

La créance portera donc intérêts au taux légal majoré de six points à compter de la décision.

Sur l’indemnité forfaitaire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

En l’espèce, l’article XIX intitulé « Clause pénale » du contrat de bail prévoit que « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, à leur date d’exigibilité, et sans qu’il soit nécessaire d’adresser une mise en demeure, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette ».

Par conséquent, la SAS IDEAL HABITAT sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 810 euros, correspondant à 10% du montant dû au titre de l’arriéré des loyers, au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La SAS IDEAL HABITAT qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du mois de janvier 2025 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’article XVIII intitulé « Clause résolutoire » inséré au bail prévoit que « si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 300 euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% ».

Le loyer actuel est de 600 euros par mois soit 1800 euros par trimestre.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Dès lors, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera en conséquence fixée à la somme mensuelle de 700 euros à compter du mois de janvier 2025 soit 2100 euros par trimestre, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SAS IDEAL HABITAT sera condamnée à son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la SCI NICE ARIANE la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS IDEAL HABITAT, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial 1er janvier 2024 liant la SCI NICE ARIANE et la SAS IDEAL HABITAT portant sur les locaux situés [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial,

ORDONNONS à la SAS IDEAL HABITAT et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS IDEAL HABITAT et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

CONDAMNONS la SAS IDEAL HABITAT à payer à la SCI NICE ARIANE, à titre provisionnel, la somme de 8100 euros au titre des loyers et charges échus au mois décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal majoré de 6 points à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SAS IDEAL HABITAT à payer à la SCI NICE ARIANE, à titre provisionnel, la somme de 810 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux,

CONDAMNONS la SAS IDEAL HABITAT à payer à la SCI NICE ARIANE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 700 euros (soit 2100 euros par trimestre) à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SAS IDEAL HABITAT à payer à la SCI NICE ARIANE la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SAS IDEAL HABITAT aux dépens de la présente procédure,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES