DU 03 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00495 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OL3Y

Code NAC : 30B

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [F] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [L], domicilié : chez Mr et Mme [L], [Adresse 3]

non representé

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Débats tenus à l’audience du :25 juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 03 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 8 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [L] [F] un emplacement de stationnement simple (réf. 4750P-0046) sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer principal mensuel de 64,09 euros TTC.

Le 18 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de M. [L] [F], portant sur la somme de 561,79 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé M. [L] [F] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater la clause résolutoire acquise au profit de la société requérante,Vu l’article 1728 du code civil, condamner M. [L] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 628,11 euros au titre des loyers et charges échus au terme de janvier 2025 inclus,Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [L] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués consistant en un emplacement de stationnement (Réf. 4750P-0046) situé [Adresse 2] à [Localité 4], dont il est locataire en titre, en la forme ordinaire et accoutumée, et même avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,Dire qu’à compter du prononcé de la décision à venir et jusqu’à son départ effectif, M. [L] [F] devra mensuellement à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer majoré de 50%, sans préjudice des charges ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans un garde meubles ou local du choix de la société IMMOBILIERE 3F, aux frais, risques et périls de M. [L] [F], sous réserve des dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,Condamner M. [L] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Vu l’article 699 du code de procédure civile, condamner M. [L] [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 juin 2025 à laquelle M. [L] [F], cité par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

La société IMMOBILIERE 3F a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

En l’occurrence, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte tenu de l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

L’article 1225 du code civil prévoit également que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties le 8 février 2024 contient une clause résolutoire (article 6 – page 2) qui stipule que « faute de règlement d’un seul mois de loyer, la location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure en recommandé restée infructueuse ».

Le 18 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à M. [F] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement immédiat, le bailleur entend se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail et se pourvoir dans le délai de quinze jours devant le tribunal pour faire constater la résiliation du bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le décompte versé aux débats permet d’établir que les causes du commandement de payer du 18 mars 2025 n’ont pas été réglées dans les quinze jours de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 avril 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F réclame le versement de la somme provisionnelle de 1 930,89 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 628,11 euros au 31 mars 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 25 juin 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 760,75 euros arrêtée au 31 mai 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de M. [L] [F] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 628,11 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 31 mars 2025 et il convient de condamner M. [L] [F] par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la M. [L] [F] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, et il y a lieu de condamner M. [F] [L] au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [F], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [L] [F] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 8 février 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 2 avril 2025 ;

DISONS que M. [F] [L] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation l’emplacement de stationnement simple (réf. 4750P-0046) sis [Adresse 2] à [Localité 5] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS, à défaut de départ, l’expulsion de M. [F] [L] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par le défendeur ;

CONDAMNONS M. [F] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 628,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [F] [L] à la société IMMOBILIERE 3F, à compter du 2 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin M. [F] [L] au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS M. [F] [L] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [F] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 03 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT