TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02145 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6KY

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son Directeur Général,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [F] [D]

née le 08 Octobre 1958 à [Localité 7] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [R]

né le 26 Décembre 1969 à [Localité 8] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

en présence de [C] [P] auditrice de justice

DEBATS : à l’audience du 14 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 21 juin 2022, Monsieur [T] [Y] a loué à Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 534 euros hors charges, outre 40 euros de provision pour charges.

La SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements des locataires.

Par exploit de commissaire de justice du 12 mars 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur en sa qualité de caution, portant sur le règlement d’une somme de 2 184,52 euros au titre des loyers et charges échus au 23 février 2024, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] à lui verser la somme de 5319,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 2 184,52 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 29 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 janvier 2025 puis reportée au 12 mars 2025.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 245,72 euros, au titre des loyers et charges échus au 13 mars 2025.

Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à personne, Madame [F] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Monsieur [E] [R] comparait.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur le droit d’agir de la SAS Action Logement Services

Au terme de l’article 2306 du Code civil, “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Les CIL s’étant porté caution mettront en oeuvre les actions en recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résiliation du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux ménages demandeurs, et de recherche de relogement des ménages en difficultés.

Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Le contrat de cautionnement Visale, signé par le bailleur, stipule que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code Civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.

Après règlement, toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation. Toute somme que le bailleur reçoit, acquise à la caution, doit lui être reversée dans les dix jours calendaires de son encaissement.

Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale”.

Au cas d’espèce, la Sas Action Logement Services justifie :

— d’une première quittance subrogative du 30 juillet 2024, signée par APPUIS, mandataire du bailleur, portant sur la somme de 627,02 euros au titre des loyers et charges impayés de juillet 2024, visant les dispositions de l’article 2309 précité et précisant d’une part, que “cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services” et d’autre part, que APPUIS, mandataire de Monsieur [T] [Y], bailleur, “subroge Action Logement Service dans ses droits et actions contre le/les locataire(s) défaillant(s)”,

— d’une deuxième quittance subrogative émise le 20 décembre 2024, signée par APPUIS, mandataire du bailleur, portant à 6 437,68 euros le montant des loyers impayés dus par le locataire au titre des mois de septembre 2023 à novembre 2024 hors mars, septembre et octobre 2024 pour lequel APPUIS, mandataire du bailleur subroge Action Logement Services dans ses droits et actions contre le locataire défaillant,

— un courrier du 12 août 2024 de APPUIS, mandataire du bailleur [T] [Y], par lequel il indique s’associer à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers aux termes convenus,

Il ressort de ces pièces que la SAS Action Logement Services est bien subrogée dans les droits et action du bailleur et qu’elle peut exercer l’action visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et tendant au recouvrement des sommes dont elle s’est acquittée en sa qualité de caution.

II. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

La SAS Action Logement Services justifie avoir procédé à ce signalement le 13 mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 janvier 2025.

La demande formée par la SAS Action Logement Services est donc recevable.

III. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 mai 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail et justifie le principe et le quantum de la créance actualisée qu’elle réclame en produisant différentes quittances subrogatives et justificatifs de ses paiements.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 mars 2025, la dette locative de Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] s’élève à la somme de 5 245,72 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner solidairement Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 mars 2024 pour la somme de 2 184,52 euros, et à compter de l’assignation du 28 août 2024 pour le surplus.

Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] seront également condamnés solidairement au paiement à la SAS Action Logement Services d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur justification par la SAS Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire dans le cadre de l’enquête sociale et le jour de l’audience, il y a lieu d’accorder à Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 146 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

V. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Compte tenu de l’absence de demande du bailleur ou locataire, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’expulsion de Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VI. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, il y a lieu de rejeter la demande de la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2022 entre Monsieur [T] [Y], d’une part, et Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 mai 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 5 245,72 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 13 mars 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 mars 2024 pour la somme de 2 184,52 euros, et à compter de l’assignation du 28 août 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois 13 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, sur justification par la SAS Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre ;

AUTORISE Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 146 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

REJETTE la demande de la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [D] et Monsieur [E] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 juin 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,