Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 22 mai 2025, n° 22/02532

TJ Nice 22 mai 2025

Arguments

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Accepté
Vice de forme dans la convocation
La cour a constaté que les demandeurs n'avaient pas été valablement convoqués à l'assemblée générale, ce qui entraîne la nullité de celle-ci.
Accepté
Droit à la dispense de participation
La cour a rappelé que, conformément à la loi, les demandeurs sont dispensés de toute participation aux dépenses communes en raison de la nullité de l'assemblée.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de procédure
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme aux demandeurs pour couvrir leurs frais de procédure, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 22 mai 2025, n° 22/02532
Numéro(s) :	22/02532
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MASSUCOJérôme LACROUTS
Cabinet(s) :	CABINET DEGRYSE ET MASSUCO
Parties :	Société OLIVERAIE DE BELLET

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Y] [W], [M] [W] c/ Société OLIVERAIE DE BELLET

N° 25/

Du 22 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02532 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OIVQ

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO

la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

expédition délivrée à

le 22 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 22 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Mai 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [Y] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

Mme [M] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires OLIVERAIE DE BELLET, prise en la personne de son Syndic en exercice,

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [W] et Mme [M] [W] sont propriétaires des lots numéro n°43 et 77 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 2] [Localité 8] et administré par son syndic en exercice le Cabinet Nardi Jean Jaurès.

Par courriel du 9 mars 2022, le syndic a adressé à M. [Y] [W] et Mme [M] [W] leur convocation à la prochaine assemblée générale du 15 mars 2022. Cet envoi faisait suite à un courriel de ces derniers daté du 8 mars 2022 dans lequel ils s’inquiétaient de ne pas avoir reçu la convocation par lettre recommandée avec avis de réception.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] » s’est réunie le 15 mars 2022.

Par acte du 10 juin 2022, M. [Y] [W] et Mme [M] [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir, à titre principal, la nullité de l’assemblée générale du 15 mars 2022 et, à titre subsidiaire, la nullité de la résolution n°6 votée lors de cette même assemblée.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 5 mars 2024, M. [Y] [W] et Mme [M] [W] sollicitent :

à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 en son entier,à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°6 votée lors de l’assemblée générale du 15 mars 2022,en tout état de cause, leur dispense de toute participation aux dépenses communes et aux frais de procédure ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, distraits au profit de Maître Nicolas Massuco, avocat au Barreau de Toulon.

Ils soutiennent avoir été convoqués à l’assemblée générale du 15 mars 2022 par courriel seulement après s’être inquiétés de l’absence de réception d’une telle convocation auprès du syndic. Ils indiquent avoir la qualité de copropriétaires défaillants à cette assemblée leur ouvrant le droit de contester cette assemblée par application de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Ils relèvent qu’aucune des questions posées à l’ordre du jour ne revêt un caractère extraordinaire. Ils font valoir que les questions auraient dû être traitées dans le cadre de l’assemblée générale annuelle et que seul le retard pris par le syndic a justifié la mise en place d’une assemblée générale dite « extraordinaire » le 15 mars 2022.

Ils se fondent sur l’article 64 du décret du 17 mars 1967 pour contester la forme de la convocation à l’assemblée générale litigieuse qui a été faite par courriel le 9 mars 2022 alors qu’ils n’ont pas consenti à recevoir les notifications sous cette forme.

Ils soutiennent que l’assemblée générale contestée est nulle puisque le syndic n’a pas respecté le délai de convocation à l’assemblée générale de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Ils soulignent qu’un formulaire de vote par correspondance, prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, n’était pas annexé à la convocation.

En réponse aux conclusions du syndicat, ils exposent qu’au regard des résolutions soumises au vote, aucune urgence ne peut être retenue pour lui permettre d’éluder le délai de convocation. Ils font observer que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la convocation n’a pas été délivrée en conformité avec les dispositions du décret du 17 mars 1967. Ils indiquent que l’absence de remise de la convocation contre émargement démontre le non-respect du délai de 21 jours entre la convocation et l’assemblée générale. Ils estiment que le fait de ne pas être présents dans leur appartement ne peut constituer une fraude destinée à se préserver le droit d’exercer un recours.

Ils soulèvent, à titre subsidiaire, la nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 mars 2022 relative aux travaux d’aménagement du jardin. Ils indiquent que le procès-verbal de l’assemblée ne mentionne pas à quelle majorité la résolution a été adoptée. Ils ajoutent qu’aucun document n’a été annexé au projet de résolution afin d’informer les copropriétaires de la qualité et du montant des travaux envisagés et ce, en dépit des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Ils soutiennent que la résolution contestée visait bien le vote de travaux, peu important que ceux-ci soient prévus dans le budget annuel.

Ils considèrent enfin qu’il n’y a pas lieu de recourir à un non-lieu à statuer dans l’attente de l’assemblée générale du 26 septembre 2023 devant voter sur la même décision d’aménagement des jardins.

Dans ses dernières écritures notifiées le 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [Y] [W] et Mme [M] [W] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’en tant qu’ancien membre du conseil syndical, M. [Y] [W] était informé du fait que les convocations à l’assemblée générale étaient remises par les membres du conseil syndical contre émargement à chacun des copropriétaires à leur domicile.

Il relate qu’à partir de juin 2019, une partie des plantes ornant les jardins de la copropriété a été infectée par une bactérie, justifiant leur arrachage avec interdiction par la Direction régionale de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt de replanter des plantes susceptibles de contracter de nouveau cette bactérie. Il expose que cette situation a justifié la convocation d’une assemblée générale extraordinaire.

Il explique que les convocations à l’assemblée générale du 15 mars 2022 ont été remises dès le 18 février 2022 contre émargement par M. [Z] [U], membre du conseil syndical, qui atteste avoir constaté que « l’éclairage de la cuisine était allumé, très facilement visible, la fenêtre se situe à proximité de la porte d’entrée » lors de son passage chez les demandeurs.

Il souligne qu’une assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois par an et que toute autre assemblée est qualifiée d’extraordinaire et n’est pas conditionnée par la complexité des questions traitées ou à un quelconque critère, selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967.

Il estime que les demandeurs ont délibérément refusé d’ouvrir leur porte au membre du conseil syndical procédant à la remise de la convocation contre émargement sachant qu’un tel comportement pouvait potentiellement entraîner la nullité de la future assemblée. Il en déduit qu’ils ont agi de manière frauduleuse afin de nuire à la copropriété.

Il explique que la convocation ayant été présentée le 16 février 2022 en vue de l’assemblée générale du 15 mars 2022, le délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 a été respecté.

Il signale que les copropriétaires sont appelés à voter une résolution dans des termes exactement identiques à ceux critiqués, lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2023, justifiant ainsi un non-lieu à statuer au regard de cette régularisation à venir. Il considère que la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°6 se retrouve dépourvue d’objet puisque le grief est couvert.

Il estime qu’aucun texte n’exige la mention des majorités requises dans le procès-verbal d’assemblée générale, et encore moins à peine de nullité.

Quant à l’absence de bulletin de vote par correspondance, il rappelle que les demandeurs ont tout mis en œuvre pour ne pas recevoir la convocation et qu’ils ne sauraient donc se plaindre d’avoir été empêchés de voter par correspondance. Il signale que ce formulaire est celui auquel renvoie l’alinéa 2 de l’article 12-1 A de la loi du 10 juillet 1965, modèle normalisé national, que les demandeurs, qui ne rapportent la preuve d’aucun grief, auraient pu se procurer.

Il énonce que la résolution n°13 de l’assemblée générale du 26 septembre 2023 qui régularise l’objet du recours des demandeurs a été votée à la majorité des copropriétaires.

Il souligne que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’impose la notification d’un devis que lorsque la copropriété va réaliser des travaux et qu’il faudra à ce titre dépenser des sommes affectées au fonds travaux, en plus du budget annuel. Or, il fait valoir qu’en l’espèce, la résolution contestée précisait bien que le chiffrage était en cours et qu’il ne dépassera pas le budget annuel de sorte qu’il ne sera pas nécessaire de créer un budget spécialement affecté à l’aménagement des jardins.

Enfin, il conclut par le fait que le vote « contre » des demandeurs n’aurait rien changé à l’adoption de la résolution n°6 puisqu’il y aurait encore eu au moins 2/3 de copropriétaires votant « pour ».

La clôture de la procédure est intervenue le 18 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 15 mars 2022 en son entier.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l’assemblée générale et de notification des décisions étant d’ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d’un grief quelconque.

Les autres irrégularités ne sont, en revanche, pas de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale en son ensemble mais uniquement des résolutions qui les affectent.

En l’espèce, M. [Y] [W] et Mme [M] [W] soutiennent qu’un vice de forme est de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale du 15 mars 2022 dans son intégralité tenant à la forme de la convocation, au délai dans lesquels elle leur a été remise ainsi qu’à l’absence de remise d’un formulaire de vote par correspondance.

Aux termes de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

Selon l’article 9 alinéa 3 du même décret, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Ce texte ajoute que, sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

La convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l’assemblée générale en application des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967. Cette disposition est impérative si bien que le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété est une cause de nullité de l’assemblée.

La convocation doit donc être adressée à tous les copropriétaires appelés à siéger à l’assemblée, sans exception et l’omission d’un seul serait suffisante pour entraîner l’irrégularité de cette assemblée alors même que la prise en compte des voix des personnes non convoquées n’aurait pas changé le sens des votes.

La preuve de la réception de la convocation à l’assemblée générale par les copropriétaires dans le délai prévu pèse sur le syndic.

En l’espèce, M. [Y] [W] et Mme [M] [W] n’ont pas été convoqués à l’assemblée générale du 15 mars 2022 par lettre recommandée avec avis de réception ni par remise de la convocation contre récépissé ou émargement.

En effet, le syndic leur a adressé une copie de la convocation en pièce jointe d’un courriel daté du 9 mars 2022 en réponse à un mail des copropriétaires demandeurs daté du 8 mars 2022 dans lequel ils s’inquiétaient de ne pas avoir reçu cette convocation par lettre recommandée avec avis de réception.

Bien que M. [Z] [U], membre du conseil syndical, ait attesté, conformément aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, que le 19 février 2022 « l’éclairage de la cuisine était allumé, très facilement visible, la fenêtre se situe à proximité de la porte d’entrée » lorsqu’il a tenté de remettre la convocation à M. [Y] [W] et Mme [M] [W] à leur domicile, cette affirmation est insuffisante pour en déduire que les demandeurs ont agi de manière frauduleuse et dans l’intention de nuire à la copropriété.

En tout état de cause, étant dans l’impossibilité de remettre à M. [Y] [W] et Mme [M] [W] la convocation à l’assemblée générale contestée contre émargement à leur domicile quelle qu’en soit la cause, le syndic aurait dû la leur adresser par lettre de recommandée avec avis de réception conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, quand bien même ils n’auraient pas retiré la lettre recommandée contenant la convocation, la date de première présentation à leur domicile aurait permis au syndicat de respecter le délai d’ordre public de vingt-et-un jours.

Cette convocation n’ayant ni été remise contre émargement, ni adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, il en résulte que les demandeurs n’ont pas été valablement convoqués à l’assemblée générale contestée dans le délai légal d’au moins 21 jours avant la date de la réunion et ce, en violation de leur droit de participation à l’assemblée générale des copropriétaires à laquelle ils n’ont été ni présents ni représentés.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité en son intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » du 15 mars 2022 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Nicolas Massuco, avocat au Barreau de Toulon, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [Y] [W] et Mme [M] [W] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Y] [W] et Mme [M] [W] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] du 15 mars 2022 dans son entier ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] à verser à M. [Y] [W] et Mme [M] [W] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 3] de toutes ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 3] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Nicolas Massuco, avocat au Barreau de Toulon, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Y] [W] et Mme [M] [W] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT