Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01022 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF6C

AQUITANIS

C/

[M] [G], [V] [G]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représenté par Mme [S] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [M] [G], née [J]

[Adresse 6] [Adresse 11]

[Adresse 9] [Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [V] [G]

[Adresse 6] [Adresse 11]

[Adresse 9] [Adresse 8]

[Localité 4]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2018, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS (ci-après AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] ([Adresse 3]).

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur et Madame [G] le 11 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS leur a également fait commandement de justifier d’une assurance locative.

Par acte du 16 mai 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur et Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges, leur expulsion et leur condamnation solidaire à titre provisionnel au paiement d’un arriéré locatif s’élevant à 8903,88 euros et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels outre une somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles et le règlement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture .

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 19 septembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique se désister de sa demande de résiliation pour défaut d’assurance, un justificatif ayant été produit par les locataires et maintient le surplus de ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6164, 39 euros.

Monsieur [V] et Madame [M] [G], bien que régulièrement assignés puis avisés de la date de renvoi de l’affaire, n’ont comparu à aucune des audiences.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

Par une note en délibéré autorisée, AQUITANIS a justifié de l’identité précise de Madame [G] et de la situation matrimoniale de Monsieur et Madame [G].

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL:

— Sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur et Madame [G] le 11 mars 2024, pour la somme totale en principal de 5151,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 mai 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Monsieur et Madame [G], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail conclu avec Monsieur et Madame [G], un justificatif de leur statut d’époux ainsi qu’un décompte mentionnant que ces derniers restent devoir, après soustraction des frais de procédure et des intérêts de retard, la somme de 6164,39 euros à la date du 18 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 comprise).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur et Madame [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La condamnation au paiement de Monsieur et Madame [G] sera solidaire, ces derniers étant mariés, en application de l’article 220 du code civil.

Monsieur et Madame [G] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 948,29 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, Monsieur et Madame [G] seront également condamnés in solidum à payer à AQUITANIS une somme que l’équité commande de fixer à 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 12 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS d’une part et Monsieur [V] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] ([Adresse 3]).

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] de libérer les lieux objets du bail précité, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux objets du bail précité et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 6164,39 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dûs (décompte arrêté au 18 novembre 2024, échéance d’ octobre comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale à 948,29 euros, payable à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE